[戴德梁行]北京写字楼市场租金稳定 零售市场“互联网+”遍地开花

   2016年第一季度，北京写字楼市场多个新项目集中入市，但旺盛的市场需求使得空置率的上升尚未对租金产生影响。五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金延续高位盘整态势。

  2016年第一季度，北京零售物业市场有一个新增项目入市，即位于平谷的北京平谷华联购物中心，为北京零售物业中心带来约6万平方米的新增供应。在“互联网+”的带动下，各大商场购物体验更加多样化。

  2016年第一季度，北京优质物流仓储市场暂无新项目入市，全市平均空置率持续降低，租金保持缓慢增长的态势。

  2015年12月至2016年2月，北京住宅销售市场成交量有所收缩，但成交价格呈上升态势。全市新建商品住宅（不含保障性住房）销售面积为203.5万平方米，环比下降8.9%；成交均价每平方米30,585元（约4,694美元），环比上涨8.3%，同比上涨20.24%。

  北京，2016年4月19日——全球领先的房地产服务运营商戴德梁行今日举行了2016年第一季度媒体发布会，重点回顾了北京主要房地产市场在本季度的发展情况。

  北京甲级写字楼市场新项目集中入市，空置率上升、租金保持稳定

  2016年第一季度，启皓中心、国航大厦二期、保利蓟门壹号、博瑞大厦二期、月坛金融中心等优质项目相继入市，为北京核心商圈甲级写字楼市场带来了约26万平方米的新增供应。大体量的新增供应加上近期e租宝由于金融纠纷问题引发的大面积退租，导致北京核心商圈空置率上升2.3个百分点，达5.2%。

  值得一提的是，由于旺盛的市场需求，空置率的上升尚未对租金产生影响。截止2016年第一季度，北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金延续高位盘整态势，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币395.6元（约60.7 美元），环比上涨0.9%，同比上涨0.3%。

  从本季度市场成交来看，内资金融企业再次成为主力军，成交量约占40%。望京-酒仙桥商圈依然备受企业租户青睐，致使此商圈空置率下降12.2个百分点，达6.9%。

  “互联网+”使得购物体验越来越便利和多样化

  2016年第一季度，北京零售物业市场有一个新增项目入市，即位于平谷的北京平谷华联购物中心，为北京零售物业中心带来约6万平方米的新增供应。至此，全市购物中心总存量升至约907万平方米。该项目坐落于平谷区发展核心位置，引进140余家实力品牌，BHG生活超市、COSTA COFFEE、耀莱成龙国际影城、BASIC HOUSE、热风、E-LAND等，90%均为首次入住平谷。

  随着个性化消费时代来临，各大商场逐渐开始减少传统购物形式的比重，增强顾客体验与服务。例如，北京APM购物中心联合美妆品牌植村秀和女装品牌bread n butter开展美妆课活动，为顾客带来美妆领域的视听文化体验。另外，在“互联网+”的引导下，西单大悦城研发开创了低成本运营O2O模式，实现线上购买，线下实体店取货；线上发券，引导线下完成消费的闭环服务。预计未来越来越多的商场会融入“互联网+”，为消费者带来更为便利和多样化的购物体验。

  北京物流仓储市场空置率持续走低，租金保持缓慢增长态势

  随着京津冀一体化下北京产业结构的逐步调整，北京对于企业间的工业土地交易限制越来越严格，亦庄已经禁止企业间工业项目交易，预计未来大兴等地也将逐步禁止。本季度（2015年12月17日至2016年3月17日）北京共有6宗工业用地成交，成交面积约38.9万平方米，用途多为高端制造业及新材料类。

  2016年第一季度，北京优质物流仓储市场暂无新项目入市，全市优质物流仓储存量维持在193万平米左右。目前北京物流仓储市场供需较为平衡，租金保持缓慢增长的态势。本季度全市优质物流仓储平均租金为人民币每月每平方米40.2元（6.2美元），环比上季度微涨0.8%。有限的可租赁空间使得全市物流仓储市场空置率依然处于较低水平，本季度，北京物流仓储平均空置率下降了1.8个百分点至4.4%。

  分区域来看，目前北京各个区域的物流仓储市场基本处于饱和状态，仅通州和空港区域有少量可租赁空间，本季度租赁活动也主要集中在这两个区域，电商、快递和汽车行业是目前市场上较为活跃的租户和买家。比如DHL在空港区域租赁了1万平方米左右的面积，宝马在空港定制了2.6万平方米左右的厂房和办公场所。

  目前北京物流仓储市场的未来供应并不大，今年陆丰在通州马驹桥物流基地将有两个项目入市，体量在15万平方米左右；另外，京东位于大兴第二机场的项目也已动工。

  北京住宅用地供应紧缺，商品住宅成交均价持续上涨

  2015年12月至2016年2月，受春节长假传统淡季的影响，北京住宅销售市场成交量有所收缩，但成交价格呈上升态势。北京市新建商品住宅（不含保障性住房）销售面积为203.5万平方米，环比下降8.9%，同比下降15.5%；成交均价每平方米30,585元（约4,694美元），环比上涨8.3%，同比上涨20.24%。本季度与上季度相比，各区域新建商品住宅（不含保障性住房）成交量分布较为平均，丰台、朝阳和门头沟三个区域的成交量位于前三名，分别为26.6万平方米、25.9万平方米和22.1万平方米。

  一季度密集推出的住房公积金账户存款利率上调、房地产交易环节契税下降、放宽境外个人在京购买住房的限制条件等利好政策将刺激购房需求的释放，改善性需求的占比也将进一步加大。2015年北京新增住宅用地楼面单价同比上涨15%，预计在土地市场的带动下，未来高端产品供应量将继续增加，成交均价也将继续攀升。