本月关注

  公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产

  3月15日，央行党委扩大会议再次强调要坚持“房住不炒”定位，推动房地产市场平稳健康发展。3月27日证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》,明确提出要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时提出要推动公募REITs扩募发行常态化，优化审核注册流程。整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是扩大公募REITs的适用范围、优化公募REITs的审批流程对于拥有较多存量资产的房企是一个较大的融资利好。

  融资总量环比回升，境外融资仍然处于冰点

  本月80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比减少31.3%。房企债券发行了377.45亿元，环比增加45.6%，同比减少0.7%。债券类平均融资成本为3.72%，环比下降0.41pct，同比下降1.1pct。由于本月没有境外发债，因此境内融资成本为3.72%，环比上升0.17pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。

  嘉创地产完成介绍上市，房企配股融资热度下降

  本月嘉创房地产于23日通过介绍方式在香港完成了上市，13日则有中亿基业再次向港交所递交了招股书。而在增发配股方面，本月没有新增房企宣布配售股份，仅有万科完成了H股的配售，同时万科和保利的A股增发也在推进中，整体看来近期房企配股融资热度虽然有所下降，但是仍然较为积极。

  01 债券发行

  3月规模环比回升
但仍处于较低水平

  2023年3月80家典型房企的融资总量为608.93亿元，环比增加43.4%，同比减少31.3%。从全年累计数据来看，1-3月80家典型房企的累计融资总量为1620.25亿元，同比减少27.91%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模虽然环比回升但长期来看仍处于较低水平。在融资结构方面，本月房企境内债权融资525.91亿元，环比增加36.1%，同比减少13.5%；境外债权融资12.78亿元，环比减少36.9%，同比减少88.1%；资产证券化融资为35.01亿元，环比增加94%，同比减少79.5%。

  3月房企发债377.45亿元，环比增加45.6%，同比减少0.7%。本月没有房企境外发债，377.45亿元全是境内发债，环比增加57.9%，同比增加30.3%。其中，公司债发行98.95亿元，环比减少26.2%，同比增加115.6%；中期票据发行146亿元，环比增加386.7%，同比增加8.3%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、首开股份、华润置地、保利发展等国企央企。

  2023年3月80家典型房企新增债券类融资成本3.72%，环比下降0.41pct，同比下降1.1pct。本月没有境外发债，境内融资成本为3.72%，环比上升0.17pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显，整体融资成本因此保持在较低水平。2023年1-3月80家典型房企新增债券类融资成本3.98%，较2022年全年下降0.25个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.62%，较2022年全年上升0.08个百分点。

  具体企业表现来看，3月债券发行量最大的企业是厦门国贸，企业在本月发行了一笔10亿元的公司债、一笔12亿元的中期票据和两笔共30亿元的超短融。本月发行债券的企业有18家，发债企业个数环比增加4家。从发债年限来看，越秀发行了一笔长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，保利发展发行的一笔超短融利率为2.26%，是本月房企发行的所有债券中最低。

  02 债券到期及违约

  本月到期504亿元
荣盛发展新增违约

  3月房企共有36笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为504亿元，环比增加32.6%。提前关注到2023年4月将有51笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为948亿元，环比增加88.1%，房企又迎来了一波偿债潮。从到期债券规模来看，单笔金额最高是万科于2018年发行的一笔9.71亿美元的境外债。

  在债务违约方面，本月没有新增违约房企，不过月内已经暴雷的荣盛发展有新增债务违约，此外尚未暴雷的雅居乐也因为与祥生合作的信托项目陷入了违约风波。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。

  03 IPO和增发

  嘉创地产以介绍方式港股上市
房企配股热度有所下降

  本月嘉创房地产于23日通过介绍方式在香港完成了上市，13日中亿基业再次向港交所递交了招股书。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。不过由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。而在增发配股方面，本月没有新增房企宣布配售股份，仅有万科完成了H股的配售，同时万科和保利的A股增发也在推进中，整体看来近期房企配股融资热度虽然有所下降，但是仍然较为积极。

  04 股价变动

  年报业绩较为一般
两市地产相关股整月表现都较为疲软

  本月两市的地产相关股表现都较为疲软，A股仅有8%的地产股整月上涨，H股也不过24%。在H股方面，本月苏新服务的月涨幅达到了22.92%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股票在3月大部分时间成交量并不多，股价变化相对较少，仅在3月1日和16日两天出现了20%以上的大涨，同时在3月15日出现了一次超过20%的大跌，使得最终的整月涨幅超过了20%。由于年报季各家房企披露的业绩都相对一般，H股地产相关股的整体表现都不佳。在A股房企方面，本月张江高科的涨幅较大，企业股价在3月中旬进入了上升通道，21日之后后直至月末则进行盘整，最终整月的涨幅为30.76%，成为了A股涨幅最大的房企。企业股价大涨的主要原因是旗下光刻机业务出现了利好，同时旗下浦东张江高科技园区已形成了生物医药、房产物业、通讯信息和海外投资四个投资集群，运营状况良好。