导读
1、楼市“小阳春”来临，各线城市集体回暖
2、百强房企单月业绩同环比均明显提升
3、政策边际趋紧，房企需直面新挑战
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2021年3月，房地产市场喜迎“小阳春”行情，28个重点监测城市商品住宅成交面积较2019年同期增长24%。房企纷纷加大供货力度，TOP100房企单月操盘销售金额环比增长25.4%，同比增长60.8%，较2020年月均值增长14.1%。房企面临的整体政策环境边际收紧，“因城施策”与“因企施策”趋于常态化，房企需积极调整自身战略方向，灵活应对市场变化，构筑起可持续性竞争优势。
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业绩：百强房企同环比销售均呈增长趋势
2021年3月，TOP100房企单月实现销售操盘金额10918.3亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期同比增长60.8%，较2020年月均销售金额增长14.1%。与上月相比，百强房企单月业绩环比增长25.4%。从1-3月的累计销售操盘金额来看，百强房企整体的业绩规模同比增长83.0%，较2019年同期增长46.2%。上月热点市场成交热度持续到3月份，“小阳春”是重要的销售窗口期，房企纷纷加大供货力度，成交也呈明显回升的态势。
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门槛：龙头房企排名稳固
2021年一季度，各梯队房企销售业绩门槛值继续提升，相较去年和前年同期均有明显增幅。地产行业的龙头房企保持业绩优势，排名相对固定，TOP10房企销售操盘金额的入榜门槛为608.0亿元，同比增长105.1%。TOP200房企销售操盘金额的入榜门槛13.9亿元，同比大幅增长183.2%。小型房企业绩增速最高，主要是因为两方面的缘故，既有去年同期业绩受到疫情的负面冲击更为明显的低基数效应，也有今年以来热点城市的出货加速的影响。
从各梯队房企销售门槛值相较2019年同期的表现看，小型房企依然表现出显著提升，TOP200房企入榜门槛值增速依然高于其他梯队房企。百强房企中，不同量级的企业增速差异相对较低，其中TOP30房企以69.5%的增速领先其他梯队。
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企业表现：超四成业绩大幅提升
整体表现乐观
从企业业绩表现来看，3月百强房企中81%的企业单月销售业绩好于去年月均水平，其中超过四成业绩增幅在20%以上，整体业绩提升明显。从不同梯队的房企销售增速的对比来看，TOP31-50梯队房企实现正增长的比重为95%，高于其他梯队的房企。TOP30房企中，虽有20%的企业单月业绩较去年平均水平下降，但降幅依然低于20%，考虑到其体量，整体业绩仍属乐观。TOP51-100梯队房企中，超过26%的企业业绩增幅在50%以上，另有近二成的企业业绩降幅超过20%，表现出较为明显的两极分化特征。
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市场展望：楼市“小阳春”杭州、南京成交创新高
信贷全面趋紧后楼市或将回归稳态
3月，房地产市场喜迎“小阳春”行情，28个重点监测城市商品住宅成交面积较2019年同期增长24%，北京、杭州、南京等多城成交显著放量，较2019年同期均实现翻倍增长。
具体而言，一线城市市场显著转暖，各城市成交皆升至历史高位，较2019年同期增长64%。北京核心区位的限价盘销售火爆，叠加以金隅凤栖家园为代表的共有产权房项目集中网签，成交创年内新高。在连番政策打压下，上海市场热度依旧不减，远郊刚需盘去化速度加快。不过，在市实验性师范高中招生实行名额分配改革后，学区房市场转冷，部分业主开始降价抛售。广州增城、黄埔和南沙等区域市场持续火热，助力成交持续高位运行。深圳中低端产品去化表现抢眼，万科光年四季、满京华云著等多盘热销300余套。
24个二、三线城市市场同步转暖，成交较2019年同期增长19%。杭州、南京等热点城市市场持续高热，成交较2019年同期翻倍增长。典型如南京，各区域市场全面转暖，浦口、栖霞、江宁等多区域供需两旺，成交一举创近年来单月新高。天津、郑州等压力城市市场难言实质性好转，成交虽同比转正，但仍不及2019年同期，整体跌幅都在30%以上。典型如天津，远郊区域房地产库存高企，长期仍面临较大的去化压力。
各区域市场热度皆升，长三角地区市场异常火热，随着供应放量，苏州、常州等成交明显回升，较2019年同期增幅都在30%附近。上海、宁波等市场热度惯性延续，成交较2019年同期涨幅均超70%，杭州、南京市场俨然出现过热征兆，成交皆创新高。粤港澳大湾区市场热度不减，广州、深圳成交继续高位保持，尤其是深圳，基于新房的性价比优势，打新市场持续火爆。佛山成交迅速回升至高位，南海、顺德这类临广片区成交异常活跃。仅限于东莞因供应不济，成交同比转跌。中西部地区市场适度回暖，重庆、武汉成交放量，部分限价盘再现抢购潮，郑州、西安成交有所回升，但较2019年同期仍存较大差距，整体跌幅均超30%。
而从我们实际调研情况来看，热点三、四线城市房地产市场持续火热，城市地价与房价轮动上涨。地方政府大都依据地价控房价，设定地价与房价之间的转换系数，综合测算各盘备案价格。在售项目基本取消折扣优惠，普遍是顶着备案价格对外销售。每年的备案价格涨幅限定3%-5%，年初开发企业便用完当年的调价幅度。早先高价拿地的项目都在等之后拿地的企业“抬轿子”，高价盘、地王盘一时去化不畅无虑，只要土拍再出新地王，购房者便能接受房价还将上涨的一致预期，届时成交去化也就不成问题，房价预期便是被一个接一个的地王炒上去的。不过，市场表面的繁荣背后也酝酿着变局，供地双集中后整体土拍热度将下滑，热点三、四线城市土拍较难持续保持高热度，城市地王更难频繁更替，一旦地价及房价预期走稳，势必将考验市场需求的真正成色。
展望未来，联系到三部委严打经营贷，房地产信贷政策或将全面趋紧，投机炒作需求将得到有效遏制，房地产市场有望逐渐回归稳态。受此影响，上海、杭州、南京这类热点一、二线城市房地产市场或将逐步回归理性，基于市场仍有强劲的需求支撑，预计成交将稳中有降，但不会明显失速。反观盐城、淮安这类热点三、四线城市房地产市场或将显著降温，受限于本地购房需求基本饱和，叠加市场购买力瓶颈尽显，成交或将明显缩量，高价盘、地王盘更将面临较大的去化压力。
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企业建议：房企需积极应对政策边际趋紧
上市房企年报季如期而至，已公布2020年业绩的房企中，营收增长放缓、销售毛利率与净利率下降是普遍现象。盈利指标下降主要有两方面因素有关，一方面是此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，另一方面也与疫情影响下房企工程进度延后，经营成本、营销支出等期间费用上升有关。整体看，行业面临的盈利能力下降的压力较为明显。
3月，房企面临的整体政策环境边际趋紧。宏观层面，“房住不炒”定位第三次出现在政府工作报告中，央行也强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。信贷方面，3月下旬央行、银保监会、住建部联合发布严查楼市经营贷的通知，上海、北京、深圳、浙江等地金融机构已经陆续开始自查，热点城市房地产投机行为再度受到遏制，市场情绪也受到一定的扰动。对房企而言，虽然热点城市市场成交将会迎来一定程度的降温，但是以居住为主的住房需求仍然存在，房企销售窗口期仍将持续。由于住宅需求的释放节奏将会延缓，房企也需要重新构筑销售节奏和营销节点，积极蓄客推盘，从而保证项目的去化和回款效率。
房企运营驱动初露成效，未来资金压力仍存。从3月份已公布年报的房企披露信息看，多家房企“三条红线”降档成功，大部分房企也对在未来一至两年内降档至“绿档”保持信心。虽然快速降档使得优质房企综合运营能力得以体现，但是房企仍面临供给端融资渠道受限、需求端购房者资金被严查的调控影响，因而资金端压力并未得到有效缓解。未来房企仍需继续降本增效。在“开源”方面，除保证正常经营的销售回款以外，房企还需要在盘活存量资产、加强股权融资或拆分上市等方面发力。在“节流”方面，房企需要积极将大数据和数字化管理方式运用到项目开发中，也需要加强费用管控，提高人均效能。
供地“两集中”是房企面临的新挑战。重点城市“两集中”供地政策出台，其目的是通过增加供应，分流热点土地资源，从而保证土地市场的理性竞争，但实质上，房企的经营风险增加。在土拍阶段，房企需要加强资金统筹能力，通过调整融资节奏和回款节奏，既要避免大量资金的长期闲置，也要保证有充足保证金参与多宗地块的竞拍。已经处于“绿档”的房企有望凭借资金优势补充高质量土储，而储备不足的房企将面临更大的补库存压力。此外，集中供地或将导致未来项目的集中入市，房企竞品压力增加。因而在开发阶段，需要提升产品的标准化程度，加快周转速度，从而在推盘入市阶段取得一定优势。房企未来的发展策略也将受到影响。在热点城市，房企需加强热点城市深耕和精准研判的能力，才能集中的土拍竞争中取得优势。与此同时，房企也需要将拿地的重心适度下沉至热点城市周边区域或其他非热点城市，通过调整投资结构调节未来项目的销售节奏。此外，有多元化拿地能力、可以通过城市更新、收并购等方式补充土储的房企优势得以凸显，其他房企也可以通过增加合作开发比重实现优势互补。
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