核心观点：
➢ 12月央行降准0.5%，中央经济会议首提房地产业良性循环，2021-2022中国经济年会明确房地产是支柱产业，房地产政策底已现。年末房企业绩冲刺，12月TOP30房企销售额环比增长22.1%，但2021年全年销售额同比下降2%，仅有5家房企完成全年目标。在17城第三轮集中土拍供给增加、规则调整、融资放松的情况下，房企投资略有回暖。多项融资政策利好驱动下，12月TOP30发债房企参与数明显增加，融资主体逐步由国企过渡至优质民企，融资渠道逐步由境内债拓展至美元债。优质民企本月市值涨幅最大，TOP30资本市场行为围绕增厚现金流和提振股东信心展开，如引入战投、增发配售、高管增持、股份回购等。
一、企业投资：17个重点城市进行第三轮集中土拍，投资回暖
本月上海、杭州、重庆、南京等17个重点城市进行了第三轮集中土拍。在供给增加、融资政策边际放松的情况下，房企投资回暖。本月TOP30房企中16家拿地74幅，整体环比量价齐升。拿地面积1027.4万方，环比增长175%；成交金额1285亿元，环比增长436%；成交楼板价为12508元/平，环比增长95%；溢价率企稳回升至5.15%。
最先受益融资政策边际放松的稳健型房企如建发、保利、招商、华润、龙湖、金茂本月拿地规模明显增加，拿地面积大多超过100万方，投资总价大多超过150亿元。如建发拿地幅数最多，主要在成都拿了4宗地，成交总价超过77亿元，在长沙和厦门各拿地2宗，两地成交总价合计超50亿元，另外在上海、福州、南宁、泉州各拿地1宗。
相比第二轮集中土拍，上海和杭州第三轮土拍热度回温。上海在精准调控下，热度相对平稳，地块盈利空间上升，第三轮土拍平均溢价率在4-5%，未出现流拍，优质土地持续吸引房企积极参拍，7宗地块进入一次性报价环节，2宗地有超过6家参拍，采用竞价招标方式出让。招商本轮竞得3宗地块，最热门的外高桥森兰板块宅地由招商以9.4%的溢价率获得。杭州第三轮没有地块流拍。起拍价下调、新房限价上调、恢复勾地制度、溢价率上限下调等规则让利润空间明显增大，七成地块封顶摇号。华润、滨江、绿城、龙湖在杭州积极补仓。
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