[克而瑞]2021年中国房企总土储货值排行榜

2022-05-05 15:53:45

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  重要说明

  本榜单中房企总土储是指房企所有已确权土地中未售部分。

  多数上市房企在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由于主要存在如结算口径、确权与否、以及货值计算标准等三方面的差异,不能直接用于比较。为了保证榜单的公正性和客观性,我们予以统一调整。如下:

  一、部分房企公布的是按结算口径的土地储备,包含“已售未结转”部分,不能反映未来可售资源,统一去除该部分数据。

  二、随着城市更新的深入,很多房企的土地资源来自于城市更新,这类项目由于拆迁难度大,权益关系复杂,因此我们采取确权为标准。

  三、对于土地货值判断,每家房企采取的估值标准不同。我们统一采用当前周边可比房价为标准,不加入未来预期。

四,由于全口径的范围不包含代建业务,因此本土储统计也不包含代建土储。

  榜单解读

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  总土储TOP100房企货值同比下降7%

  各梯队门槛年年下滑

  截止2021年末,总土储货值TOP100房企的货值总量达到42.5万亿元,较上半年末下降了8%,同比也下降7%。货值百强门槛达到772亿元,分别较2020年和2021年上半年下降14%和6%。比较各梯队的门槛变化,均呈现下降的趋势。由此可见,在双集中供地与房企资金压力大的双重影响下,企业投资脚步大幅放缓、甚至停滞。

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  在经过一年的谨慎投资后,2021年末共有8家房企总货值超过万亿,和去年持平,其中金茂、招商总土储过万亿的同时也跻身总土储货值TOP10。此外,有三家房企总土储货值超过2万亿,分别是保利、碧桂园、绿地。从总土储货值的分布区间来看,仍是1000-3000亿区间的房企数量最多,达到41家,其次5000-10000亿元区间的房企有26家,较2020年末增加了4家,小于1000亿的房企也增加5家。

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  百强房企总土储货值降至三年最低位

  但TOP10货值集中度仍近四成

  2021年末,销售百强房企的总土储货值超40.4万亿,降至2019年以来最低水平,较2019年末和2020年末分别下滑4%和7%。在三道红线、融资收紧以及偿债紧张等多重压力下,房企投资受到较大影响,百强中有六成房企的总土储货值较2020年末有所下滑。

       从各梯队总土储货值变化来看,仅有20-30强房企的总土储货值同比上涨,与梯队内建发、融信等在2021年集中供地中核心城市积极补充优质土储不无关系,而其他梯队总土储货值均同比下降。值得一提的是,TOP10房企是总土储货值同比下降最为明显的梯队之一,同比降幅接近11%,其中仅有规模化的国企、央企货值同比增长,如保利、金地等。

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  在TOP10 房企总货值连续下降的情况下,百强房企各梯队的货值集中度也相应地发生小幅调整,截止至2021年末,10强房企总土储货值占百强房企的37%,较2020年下降2个百分点,但行业的集中度仍处高位。诸如中海、保利、招商、华润等仍然是2021年拿地的中坚力量。

  对比销售来看,销售20强房企中有16家位列总土储货值前20,强者恒强的格局并未改变。此外,由于2021年拿地积极的地方平台公司销售规模难以进入百强,因此对百强房企货值集中度的影响有限。

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  百强企业总土储去化周期降至3.28年

  2021年,房企延续了收紧投资、主攻销售的战略,百强房企总土储去化周期为3.28年,同比下降3%,去化周期已连续2年下降。

       按百强房企去化周期的分布情况来看,45家房企去化周期降至3年以下,较2020年末增加2家,涵盖碧桂园、万科、招商、华润、旭辉等企业。另有26家房企去化周期在3-4年间,包括中海、金地、龙湖、绿城等规模房企。长期来看,在现金流压力之下,房企拿地难度较高,在“紧投资、促销售”的策略下,百强房企的去化周期将整体呈现缩短趋势。

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  从各梯队表现来看,2021年末,销售TOP21-30、51-100房企去化周期上升,其余梯队均表现下降。其中11-20强成为各梯队中去化周期最低的房企,低于百强平均。主要由于中南、中梁、阳光城等房企今年拿地力度大大收缩,去化周期降至2.5年以下。

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  四成百强房企总土储货值同比降幅超10%

  国企央企土储增长显著

  由于2021年下半年土地市场热度骤降,且房企资金链紧张,导致企业拿地积极性大幅减弱。在“紧投资、促销售”的大方针下,百强房企总土储整体呈现下降趋势。其中,有超过六成百强房企总土储货值同比下降,降幅在10%以上的接近四成,降幅超过20%占到16%。另,有7家房企总土储货值同比涨幅超过20%,典型如远洋、上坤、大家房产等。

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  从总土储上涨的房企看,主要分为两类:

  第一类是规模化的国企央企,凭借自身充裕的资金和良好的财务状况,在过去一年集中供地中表现相对活跃,如保利、金地、招商、越秀、首开、金茂、建发等。其中远洋、越秀等总土储货值同比涨幅均在10%以上。若细分其过去一年的投资策略,均有50%的投资集中在双集中供地的城市。核心城市优质土储的补充,也会让这些企业的优势进一步放大。

  第二类是区域深耕的房企,典型如融信、时代中国、大唐、上坤、海伦堡等,在地缘优势的加持下,在大本营城市积极补充优质土储,总土储货值同样显著增长,其中融信过去一年在杭州积极拿地,总土储货值也较2020年末上涨14%。对于这些企业而言,总土储货值提升对于未来销售加成效应会更加显著,但如何保证去化率是关键。

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  一二线建面占比降至49%

  百强在22城土储货值占比过半

  截止至2021年末,百强房企在一二线城市的土储建面占比为49%,较2020年末下降6个百分点,一方面是由于22城第二、三轮集中供地中较多地块被本土平台公司竞得,另一方面是在楼市整体降温的情况下,一二线城市土储去化速度更快。

  区域层面,中西部土储占比达到35%,于2020年末持平,保持在高位,是百强房企的最重要货仓。此外珠三角占比达到26%,环渤海和长三角占比分别为20%和19%。

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  22个集中供地城市目前是百强房企最为关注的核心重点城市,截止至2021年末,百强房企土储中,有36%的建面、53%的货值位于22城。其中建面以重庆、武汉、广州、天津和成都为主,货值则以上海、广州和北京最多,未来土拍预计这几个城市依旧是房企积极参与的主要城市。

  22城以外的城市中,百强房企在二线城市西安、昆明土储总量较高,三四线城市中则以佛山、惠州为首。

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  谨慎投资是主旋律

  未来土地储备更加注重“质”

  随着行业进入无增长阶段,企业不再一味追求规模,相应地,投资战略也在根据市场政策不断调整。从“各地精准调控”、“双集中供地政策从严”、“三道红线”等政策组合拳来看,在房住不炒的大背景下,稳房价、稳地价、稳预期是未来地产行业的主线,市场、企业加速洗牌、出清库存、出清不良资产的的同时,企业的投资战略也将发生阶段性的大转折。

  第一,拿地态度上,审慎投资将是未来几年的主旋律,国企、央企优势将更加明显。首先,行业步入“后规模”时代,为了冲规模而拿地策略已经不合时宜。其次,去杠杆大背景下,三道红线、融资收紧导致企业资金承压,这无疑加大了企业投资的难度,抵消了投资的积极性。尽管大部分城市集中供地的出让政策在2022年有一定宽松,但就实际效果来看,仍是资金雄厚的国企、央企优势明显。

  第二,土储并非越多越好,适合自身房企发展、及符合市场大势下的优质土储才能起到正面作用。未来投资策略、地块选择将与利润、周期挂钩,大比例自持物业的拿地数量将会大幅减少,企业将更加注重土储的“质”而非“量”,提高土储转化率才是关键。

  第三,城市选择越发趋同之下,聚焦、深耕城市群是上策。未来长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地,市场份额将稳中有升。并且,在建设现代化都市圈过程中,核心城市与卫星城市市场价值将重构,这也是未来企业投资的重点。在不为了拿地而拿地的策略下,区域深耕需要选择市场有溢价、有上升空间的城市。

  第四,拿地方式上,收并购机会增多,双集中供地带来更多合作开发的机遇。一方面是源自企业资金链出了问题,尤其是在面临信用挤兑和银行抽贷的情况下,爆雷企业数量增多,部分房企为了断臂求生,势必会出让部分项目或地块;另一方面,双集中供地中有大量的地方平台公司和城投公司来托底,但这些公司开发专业程度不及规模房企,因此带来了大量合作开发的机遇。



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