导读
1、门槛下滑、拿地销售比处于低位，上半年房企投资仍审慎
2、国央企主导、民企隐身、平台"托底"，九成百强拿地金额同比下降
3、集中供地是房企拿地主战场，回高退低成共识
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
“前言：6月份，在核心城市二轮集中供地纷纷开启之下，土地市场迎来周期性量价回升，但上半年成交同比仍有大幅下降。整体来看，今年以来土地市场始终处于低位运行。 聚焦到企业拿地层面，截止6月末百强拿地销售比为0.16,投资依然保持谨慎。50强房企中仍有三成房企尚未拿地，虽然单月投资力度达到年内高峰，但同比仍大幅下降79%。 在投资保持谨慎的状态下，房企投资高度聚焦于22个核心城市，上半年百强投资中，有83%集中于22城，龙湖、建发、华润等房企均有八成以上投资金额集中于集中供地城市。
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6月成交量价环比回升
上半年总量同比依旧降五成
6月份，在重点城市供地节奏加速、纷纷进入第二轮土拍之下，全国300城经营性土地成交量迎来环比回升，总成交建筑面积11955万平方米，环比上升45%，但同比降幅也有45%；由于本月核心城市成交占比上升，单价回升至4230元/平方米，且溢价率小幅上升至4.6%，同时流拍现象也有所缓解，重点监测城市的土地流拍率下降至9.2%，下降9.5个百分点。上半年整体来看，土地成交体量同环比下降均超五成，而随着能级的提升，成交量价同比降幅也持续增大，在行业信心重建期间，三四线城市无疑受到的影响最为严重。
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新增货值门槛同比下降58%
上半年拿地销售比仅0.16
2022年上半年房企投资的力度、投资意愿显著下滑，延续了去年下半年以来投资谨慎的策略。截止6月末，新增货值百强门槛达到44.4亿元，环比上涨41%，但同比大降58%；投资金额、建面百强门槛分别为15.9亿和28.1万平方米，同比降幅为61%。
从拿地销售比来看，截止6月末，百强房企整体拿地销售比达到0.16，较上月末再度微升0.01，但对比去年同期基本腰斩，在市场下行、资金压力之下，2022年房企投资态度持续处于非常谨慎、理智的状态。
对比各季度走势，第一季度受春节影响，且由于集中供地尚未大面积启动，因此，百强整体拿地销售比延续2021年四季度的低位，仅有0.1；进入二季度，在核心城市积极推进集中供地的情况下，拿地销售比回升至0.22，但与去年二季度相比仍低0.16。
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10强房企占据近五成新增货值
国企央企投资超70%
在整体投资放缓、收紧的情况下，新增货值集中度维持高位，截止今年6月末：TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，且十强房企内部分化明显，万科、华润、中海持续纳储的同时，而融创则暂未有土地入账；11-20强房企新增货值集中度保持在19%；后50强房企新增货值仍维持在18%，处于较低水平。
而不同类型房企的表现也有明显差异，与去年下半年保持一致，国企、央企仍是土地市场的主力军，民企几乎隐身，地方平台公司仍旧处于“托底”态势。就全口径销售TOP50企业而言，国央企投资金额占比达到73%，尤其中海、华润、招商等房企在22城投资相当积极。相较之下，民企则近乎“隐身”，拿地金额占比仅有27%，且集中在少数企业中，如龙湖、滨江等。
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TOP50单月拿地金额环比涨105%
但上半年仍较去年同期下降近八成
6月，在宁波、武汉、杭州、苏州、合肥、青岛、北京开启第二轮集中供地，以及上海、郑州首轮土拍的带动下，销售TOP50房企单月拿地金额2022年首次突破千亿元，环比上涨105%。虽然多数城市土拍未因政策宽松出现显著的预期反转，表现依旧冷清，但上海、北京、杭州等市场相对坚挺的城市仍吸引大部分规模房企、全国化的国企央企竞争。
实际上6月份拿地房企集中在中海、招商、保利、滨江、建发等此前集中供地拿地较多“老面孔”上，滨江、招商等单月拿地金额超过200亿，保利也在厦门、南京、合肥等核心城市频频“出手”。
但整体来看，上半年的销售TOP50强房企投资力度仍处在低位，一方面有三成房企投资几乎停滞；另一方面，无论是从单月亦或是上半年拿地金额来看，仍较去年同期处于低位。其中6月单月拿地金额同比下降74%，1-6月拿地金额下降79%。
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国央企占主导、民企隐身
近九成房企拿地金额同比下跌
从上半年拿地金额TOP30的房企来看，仍是以百强房企为主，且主要集中在50强房企，仅有4家房企位于全口径销售百强以外。由此可见，即便是多数百强投资停滞之下，规模房企的优势仍然突出。
在拿地相对靠前且积极的房企中，一方面是是规模化、全国化的国企、央企投资金额较高，如中海、万科、建发、华润等1-6月拿地金额超过400亿元，且建发、中国铁建、国贸等拿地力度远高于行业平均，拿地销售比超过0.5；另一方面，虽然民企整体表现低迷，但诸如滨江、龙湖等，在集中供地中相对积极，拿地金额同样排在行业前列。滨江上半年拿地几乎全部来自杭州的两轮集中供地，而龙湖则在北京、重庆、杭州、合肥等核心城市分散投资。
值得注意的是，相较去年同期，房企的投资力度均出现大幅下滑，也印证了当前投资的谨慎态度。从已拿地的典型百强企业来看，除滨江等少数房企拿地金额维持正增长，万科、绿城等拿地金额同比跌幅超过60%。
另外，从地货比来看，以拿地金额TOP30为样本，尽管核心城市地价较高，但在部分城市地价下调、政策宽松之下，超过2/3的企业地货比低于0.6，近三成房企地货比达到1:2，整体盈利空间尚存。
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83%投资金额集中于集中供地城市
环渤海、中西部占比持续走低
截止6月末，百强房企投资金额的83%集中于22城，22城以外仅占17%，百强房企对于核心城市以外的投资可谓“慎之又慎”。在22城以外，较受青睐的城市主要包括佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市，环渤海、中西部的三四线城市投资减退更为严重。
从企业角度来看，部分企业上半年超过80%的投资额都集中于22个核心城市之中，例如龙湖、越秀、华润、建发等在集中供地中积极投资的企业。无论从城市角度或企业角度，房企的投资集中度都在持续走高。
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政策“暖风”下房企投资积极性或有提升
但全年谨慎预期不变
自二季度以来，房地产利好政策不断，在“房住不炒”的大方针下，诸多地方出台了相应的宽松政策，意在盘活市场与提升购房的积极性。市场预期的改善跌加集中供地城市的土拍门槛宽松，我们认为会在一定程度上提振房企拿地的信心，第二轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。
值得注意的是，尽管政策“暖风”不断，但市场目前并未出现实质性的逆转，且多数城市政策出台仍以“试探”为主，落地效果尚未达预期。且2022年大部分房企将迎来偿债高峰，资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下，全年投资态度仍会维持谨慎。
从企业端来看，国央企+平台公司的强势局面不会反转，仍是集中供地的主力军。下半年我们认为，随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松，民企会更多的参与到土拍中，且地方城投、平台公司的“托底”会有一定减少，主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力，且持续托底对于资金要求也较高。对于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作开发、联合开发或将是有效的渠道。
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