CRIC研究中心研究员/洪圣奇(香港)
2013业绩三年来首次录得增长，来年将突破150亿
绿地集团自2013年5月入主绿地香港(原名： 盛高置地) ，注资已近一年。透过集团对公司运营的改革，管理的调整以及企业文化的灌彻等多方面的细心培育，绿地香港作为集团深化华南区的试金石角色已初露头角。公司 在2013年一改往年的颓势，在2013年全年合同销售达34.9亿元，同比增长16%，是2010年以来录得的首次增长；净利润亦从2012年的 9.88亿亏损回复至今年的6,059万盈利。随着2014年第一批从母公司注入的优质住宅项目投入市场，绿地香港的全年货量可达250亿元，按照60% 的去化率计算，全年的业绩预计将突破150亿，为2013年合约销售的4.3倍。作为绿地第一个上市融资平台，绿地香港对集团的未来发展有着重大的标杆作 用，相信在可见的未来集团将继续倾力培育公司的品牌形象及盈利能力，使公司成为一个高周转﹑高效益的优质房企。
与此同时，依托母公司在行业中的信誉与地位，绿地香港近期在资本市场获得的低成本融资将为公司带来更健康的财务结构，长期更有机会配合绿地集团 的产业链多样化和全球化布局，使绿地品牌成为中外皆知的国际名牌。2013年10月及2014年1月，绿地香港分别发行7亿美元优先票据及15亿人民币债 券，其息票率仅为4.75%及5.5%，远低于市场水平，比起相若规模及限期的债券都吸引，更是创下公司近年融资成本的新低(上一次为2011年4月 13.5%息票率的2亿美元债券) ，足可见绿地集团注资以后为公司带来的正面影响。展望未来，在绿地香港资产规模达至一定水平后，公司将能配合集团未来的海外发展蓝图，为绿地集团扬帆出海 带来可靠的资金后援。
资产注入步伐受制，快速成长将面临多方面挑战
尽管绿地香港在近年房企收购的壳资源中已属中上规模，法例的约束加上其疲弱的销售都大大限制了集团注资的步伐。按照目前绿地香港35亿左右的销 售规模，港交所限制集团对公司两年内的注资规模上限约为70-80亿港元。规模的限制加上现金流的紧张，使集团不得不先挑选周转快﹑毛利率高的住宅项目率 先注入公司，使未来销售的资金回笼支撑更大规模的项目发展。
目前集团已注入三个项目，总价约23.4亿港元，分别为作价1.46亿美元与旭辉共同开发的杭州奥体博览项目以及作价9.52亿元人民币位于昆 明的草海与五华两个项目。其中杭州奥体博览项目已于2014年1月开售，开盘当月已占公司月度总销售的35.5%，其平均2.44万/平方米的售价更是全 面拉高绿地香港月度均价至1.45万/平方米，同比上升51%。
杭州奥体博览项目：杭州奥体博览项目位于杭州市滨江区杭州奥体博览城，总占地面积58,789平方米，规划 建筑面积264,550平方米，为居住(设配套公建)兼容商业、商务设施用地。项目地处杭州绕城高速圈中心，周边交通便利，车行约20分钟直达萧山机场， 目前正进行预售，将建成集文化、商贸、居住、演艺、美食、度假、购物等功能为一体的大型城市综合体。
昆明草海项目：草海项目位于昆明市黄金地段，土地总面积约为155,549平方米，可开发建筑面积约为211,733平方米。草海项目包括绿地海珀澜庭，将发展为由住宅单位、办公室及停车场组成的高端混合用途房地产项目。
昆明五华项目：五华项目位于昆明市黄金地段，土地总面积约为130,154平方米，可开发建筑面积约为 472,642平方米。五华项目包括绿地香树花城，将发展为由住宅单位、办公室及停车场组成的高端混合用途房地产项目；以及绿地云都会广场，将发展为由零 售、办公室及停车场组成的混合用途商业房地产项目。预计2013年底前将开始五华项目单位的预售。
另一方面，绿地香港面临的挑战不仅局限于数字，其营运的调整﹑新企业文化的适应亦将成为公司未来一年的重要考验。在完成收购以后，绿地香港将参 照集团的内部管理体系，在资源、资本、品牌、技术、人才、管理和企业文化等各方面向集团”取经”，将速度与效益为重的绿地企业文化在公司进行快速的传播和 融合。一向以稳为重的绿地香港亦需要迅速扭转过去的发展模式和产品体系，建立绿地的标准化体系，升级自身的运营系统，接受‘精益化’的管理模式。
拿地策略更为集中，合营项目降低资金压力
自2013年8月底绿地集团副总裁陈军出任绿地香港董事会主席兼行政总裁以来，绿地香港的拿地策略亦与以往大相径庭。有别于以往较分散的投资策 略，绿地香港于13年新增的十一个项目(包括母公司注入的杭州项目)集中于五个城市，其中以上海/城市周边项目的数量最多，地皮亦多为底价获得。
根据公司资料，2013年绿地香港所获得的拿地大多将于2014年即开始预售。然而从目前的市场存销比来看，公司的多个项目皆在存量较多﹑风险 较大的杭州﹑南宁﹑昆明等城市。虽然2014年1月份的合同销售显示母公司注入的杭州项目已有不俗的销售进帐，然而其高昂的土地成本很有可能拖累新一年度 的毛利率；刚刚发生昆明暴力事件对昆明五华和草海项目的影响亦令人担忧。总而言之，纵使公司已在融资成本上得到改善，未来一二线城市的价格走势以及议价空 间较低项目的销售情况将成为2014年的重点考核。
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