[克而瑞]2015年8月房地产企业简报

2015-09-06 11:07:08 来源:克而瑞

  【文/ 克而瑞研究中心】

  【合约销售:8月楼市企稳,优于去年同期】

  核心观点:

  1、相比于7月份的环比总体下滑36%,8月楼市成交企稳。20家监测企业来看,8月销售金额环比降幅收缩34个百分点至2%,但表现依然好于去年同期。

  2、本月,万科、碧桂园及中海3家房企表现抢眼。其中,万科以刚需小户型为主,90平米以下产品业绩贡献过半,而碧桂园与中海8月份以来在全国数十个城市积极开展营销活动,同环比增长效果显著。

  3、经过7、8两个月的楼市淡季之后,预计9月市场有望回暖。我们判断,房企在“金九银十”势必加大推盘入市力度,同时积极应对市场,9月房企业绩可期。

  【企业拿地:二线城市土地备受关注,房企拿地态度分化】

  核心观点:

  1、8月房企的拿地面积较上月下滑近5%,拿地总价小幅上升2%,平均楼板价提升了7%。这是因为北京、深圳等一线城市本月土地供应量大幅缩减,与此同时,企业对三四线城市土地的态度仍然比较谨慎,造成总量下滑。

  2、本月房企在二线 城市拿地总价最多,占比高达64%,南京、苏州、武汉最高分别出现71%、51%和46%的高溢价地块,其中,龙湖、华润分别以47.7亿元和47.2拍 得南京、武汉地王;珠海、佛山等经济发达三四线城市依然受到房企青睐,其中碧桂园以溢价率高达98%拿下珠海一副地块;一线城市仅上海、广州有土地成交, 且均以底价成交。

  3、从单个企业表现来看,万达拿地总量较上月大幅增加,新增土地储备近412万方,拿地总投入51亿元,总量和总价相较上月增加数倍。此外,碧桂园仍加紧布局二线城市,在武汉夺得29万方土地;新城在绍兴、镇江两个三四线城市储备了大量土地。

  4、总体看来,本月房企在土地投入偏理性,但个别房企投入较上月大幅上升,拿地态度分化。我们预计,未来随着政府供应的放量,尤其是一线城市的土地供应,部分实力较强的房企仍然会加大土地储备。

 【企业融资:房企融资爆发式激增,企业债融资维持在高位】

  核心观点:

  1、8月融资总量大 幅上升,环比上升452.9%,出现了爆发式激增态势。这主要源于绿地集团整体上市,当天发行价为25.1元/股,共募集资金达3054亿元人民币。除去 这部分影响,房企的融资总量还是有1982.7亿之多,环比增加了117.7%;其中以3~5年中长期债务为主流,平均融资成本维持在5%左右。

  2、虽然绿地集团以IPO募集了大量资金,但随着股市由牛转熊,其市值也有了大幅下降,截至8月31日收盘,其股价仅为13.97元/股。相比于“大起大落”的股票市场,其他房企还是偏向于较为稳妥的公司债融资。

  3、8月房企公司债总量达到了1507.7亿元,较7月上涨了逾4倍,许多房企借由其中期业绩发布会契机纷纷宣布了自身的发债计划。其中表现较为突出的当属融创、远洋、绿城,三者的公司债发行均获得证监会批准,累计总金额达到了230亿元。

  4、就海外融资而言,8月有了小幅上升,融资总量达到了203.5亿,但后期难有扩大趋势。一是受人民币贬值影响,境外融资成本上升,房企海外借债将付出更为高昂的代价; 二是境内发债环境的宽松也为房企提供了更多的机会。

  【营销策略:商业O2O实现消费闭环,跨界创新更为精准拓客】

  核心观点:

  1、8月总体来看,让利层面,房企促销处于平稳,优惠力度多在9折以上;活动层面,O2O营销持续发酵,万达、凯德齐发力,同时跨界合作再创新,资源优化让营销落地。

  2、万达联姻大众点评,用户登录大众点评APP即享万达广场不同业态商户服务,推动线上用户线下消费。凯德的购物中心接入支付宝、微信,客户只需扫描二维码即可进行购物结算,打通商业O2O消费环节。O2O策略运用于商业运营,便捷客户消费,服务于商户。

  3、万科、中铁建分别与滴滴巴士、申通快递合作,将对方资源优势转化为自身营销亮点。合作滴滴巴士,万科为业主提供专车定制,强化品牌效应,而中铁建联手申通快递,看重对方与客户对接零距离,快递传递的过程即是项目推广的渠道,拓客更为精准。

  【人事变动:招商重组停牌4个月,总经理突遭免职】

  核心观点:

  1、从108家监测企业的人事变动情况来看,本月变动数量较7月有所下降。从累计数量来看,今年首8月的数量远超去年同期的水平。

  2、正值招商地产重大重组之际,人事方面突然宣布贺建亚免去公司总经理一职,许是正常变动,许是重组方案、发展意见不一致,许是个人原因。但我们认为,人事上的变动对重组业务开展不会产生严重影响。

 【战略动态:万达抢冬奥商机布局体育,美易家新三板谋上市】

  核心观点:

  1、 从本月整体的战略动态来看,一类房企继续深化多元化转型,形成“地产+体育”的发展模式,另一类房企积极进行市值管理,拟将旗下业务进行分拆上市。

  2、 此次冬奥会申请成功推动了万达对体育业的布局,若长白山度假村项目成功举办滑雪比赛,将有助提升项目知名度,借此打开市场,并通过地产和体育的业务结合获得新盈利。

  3、 “美易家”实为引用“共享经济”的理念,结合了社区O2O和旅游服务,盘活了花样年旗下的社区资源。花样年加快“美易家”的市场布局,将其分拆上市,不仅将推动了该业务板块的发展,而且获得了继“彩生活”后的又一融资平台,形成多资本运营体系。

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