[克而瑞]年报季优质地产股上涨，银城国际成功上市

  ★ 本月关注 ★

  政府实施稳健货币政策

  加强投机性房地产贷款控制

  3月9日，中国银保监会副主席表示，房地产金融是防范风险的重点领域，加强对投机性房地产贷款的严格控制，也要防止通过影子银行渠道的进入房地产。同时央行也表示将继续实施稳健的货币政策，引导优化信贷结构，更好地服务实体经济。对于房企融资而言，这意味着短期之内房企的融资渠道仍然处于合理收紧的态势，基本维持现状。

  单月融资较为活跃

  境外发债成本为近几个月最低

  本月85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。其中，房企境内外发债总量764.6亿元，环比上升11.8%，主要由于2018年年初以来央行先后五次降准，房企抓住融资环境较为宽松的窗口进行融资。在发债成本方面，本月房企发债融资成本为5.94%，环比下降1.51个百分点。

  银城国际挂牌上市

  拟上市房企及物业公司为5家

  本月银城国际于3月6日在香港挂牌上市，房企旗下的物业公司则有奥园健康生活和滨江服务成功上市。此外，蓝光发展旗下物业蓝光嘉宝服务在3月4日递交了上市申请。因此截至2019年3月底，排队上市中的房企和物业公司分别为4家和1家。

  3月有多家房企与金融机构进行合作

  本月有多家房企和金融机构达成了合作，远洋集团、绿地控股以及正荣集团都和金融机构达成了战略合作。其中，远洋集团与大股东中国人寿的合作框架协议，对于改善远洋的债务结构，增强其资金灵活性有着一定的帮助。

  克而瑞出品

  企业发债

  债券发行：境外发债成本达2018年下半年以来谷值

  本月85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。3月房企融资环境延续2018年11月份以来的气氛，房企融资活动较活跃，房企融资迎来“小阳春”。 2019年3月，融资总量最高的企业为万科，融资总量127.9亿元，主要是于3月27日进行的一笔增发，募集金额77.8亿港元，以及3月8日发行的一笔6亿美元的中期票据。

　　其中，本月企业境内外发债总量764.6亿元，环比上升11.8%，主要由于2018年年初以来央行先后五次降准，加强银行间流动性，房企抓住融资环境较为宽松的窗口进行融资，以及由于债券陆续到期，房企发债意愿较强，特别是境内房企的发债量级增大，次数频繁。具体的融资方式来看，境外债发行量最大，为402.9亿元，环比下降25.9%。本月境内债方面均实现了不同程度的环比上涨，公司债发行量环比上升68.7%到186.1亿元，其他境内债环比上涨342.0%至132.6亿元，境内各发债方式均达到近半年以来的较高水平。

　　本月房企发债融资成本为5.94%，环比下降1.51个百分点，降幅较大的原因主要由于境内发债占比增大；同时房企于境外发债成本微降，此外，境外发债方面本月有一些融资能力较强的房企如万科、保利发债，也进一步拉低了发债成本。具体来看，境外发债成本高达6.77%，环比下降1.46个百分点，达到2018年下半年以来的最低值；境内发债成本5.05%，环比上升0.58个百分点，而占比上升27.4个百分点。

　　具体企业表现来看，发债最高的企业为碧桂园，发债总量100.6亿元，主要为其于3月29日发行的共计15亿美元的境外优先票据。本月融资成本最低的为厦门国贸发行的一笔20亿元的超短融，利率为3.00%，此外，保利发展发行的一笔5亿美元的境外债券利率也较低，仅为3.875%。本月房企的融资成本较高的为8%左右，如华夏幸福3月2日境外间接子公司发行了一笔5.3亿美元的美元债，利率8.63%。

  债券期限：本月到期债券类287.5亿元

  本月房企有22笔发债到期，金额共计287.5亿元，到期金额最高为中国金茂2014年3月10日发行的一笔5亿美元的境外债券及，此外，泰禾集团于2016年3月发行的共计30亿元公司债也到期。金科股份提前于2017年3月和2018年3月分别赎回了部分公司债。 

  提前关注到2019年4月将有19笔债券到期，金额共计268.9亿元，金额最高的企业为中海地产于2014年4月发行的一笔5.5亿美元的境外美元债。

  上市和股票

  拟上市房企：排队房企及物业公司为5家

  本月没有房企在港递交上市申请。截至3月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际四家。进入2019年以来，还没有一家房企递交上市申请，房企上市的热情有所降低。

  在房企旗下物业管理公司方面， 蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务在3月4日向港交所递交了上市申请。由于，奥园健康生活和滨江服务的挂牌上市，截至三月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司仅有蓝光嘉宝服务一家。

  IPO和增发：银城国际于3月6日挂牌上市

  本月6日，银城国际在港交所挂牌上市，每股发售价2.38港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为7.705亿港元。银城国际的成功上市，对于企业继续推进深耕长三角地区有着较大的帮助。银城在2018年前10个月的净资产负债率高达380.1%，在成功上市之后由于企业的融资渠道得到了拓宽，财务状况预计将会有所改善，从而促进企业的发展。

　　而在房企旗下物业管理公司方面，本月滨江服务于15日上市，全球发售6670万股，所得款项净额为3.9亿港元。此外奥园健康生活也在18日正式挂牌上市，全球发售1.75亿股，所得款项净额为6.405亿港元。

  在增发配股方面，本月27日万科与配售代理就配售2.63亿股新H股股份订立配售协议，配售价为每股29.68港元，配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元。这是今年以来香港资本市场规模最大的再融资，万科通过此次增发配股增强了其H股股份的流通性，同时配售所得款项净额也将被用于偿还公司境外债务，对于企业的现金流也是一个较大的补充。

  股权变动：多家房企宣布股份回购进展

  本月有多家房企宣布了股份回购的进展，如格力地产、阳光城、新城控股、招商蛇口等房企。由于股权回购可以起到帮助房企稳定股价、进行员工股权激励、优化企业的股权结构以及财务指标的作用，目前已经有较多的房企宣布了自己的股权回购计划，并且正在实施。此外，万科H股在增发之后就获得了新加坡GIC Private Ltd的增持，企业H股流通性增强之后未来的交易动向也较为值得关注。

  股价变动：H股年报季刺激房企股价上涨

  本月地产股在H股和A股都保持着强势，90%以上的A股地产股继续保持着2月份的上涨态势。同时正值H股年报季，业绩较好的房企涨幅都相对较大，比如时代中国在整个三月份的涨幅达到了59.61%，是涨幅最大的房企。尤其是在3月13日企业公布年度业绩之后，由于其亮眼的业绩表现，以及在粤港澳大湾区的优秀表现，当日就迎来了一波15.26%的大涨。此外，摩根大通、瑞银等机构也纷纷上调了时代中国的目标价，也为企业之后的连续上涨提供了利好。 

  在A股房企方面，大名城在进入3月份之后就连续三天封涨停，此后虽有起伏，然而整体趋势仍在上涨，最终在3月整体的涨幅达到了58.11%，是整个三月份涨幅最大的房企。

  其他资本运作

  本月有多家房企与金融机构进行合作，其中较为引人瞩目的要数远洋集团与其第一大股东中国人寿的合作。双方商定，中国人寿可在2019年4月1日起至2021年12月31日止期间认购120亿元的远洋发行的金融产品。由于有股权关系，双方一直在各业务板块进行合作并发挥着协同作用。本次中国人寿对远洋集团的合作框架协议，将会有利于改善远洋的债务结构，增强双方的资金灵活性。值得注意的是，近期远洋集团在融资方面动作频频，本月就发行了29亿元的公司债，两个品种的产品利率分别低至4.06%和4.59%，期限则长达5年和7年。此外，远洋还在一月底发行了3年期5亿美元的优先票据，利率5.25%。企业较为不错的融资能力将会对企业的发展起到促进作用。