克而瑞研究中心 房玲、羊代红
【增速明显高于TOP10房企平均】2019年上半年签约金额2526亿元，增速达17.3%，远高于TOP10房企平均7.71%的增长率，居TOP5房企之首。项目持续大量入市以及新开工面积的增长是销售增长的主要原因，上半年完成新开工面积 2894万平，同比增长22.7%，完成年初计划的64.3%，为下半年销售提供充足货量。
【拿地同比腰斩土地储备有所回落】新增计容面积为826万平方米，总成本533亿元，分别同比下降45%和50%，拿地销售金额比0.21，低于TOP10房企的拿地销售金额比0.36。整体来看，2019年上半年保利拿地明显趋于谨慎，上半年末企业土地储备较期初有所减少。
【盈利能力优于行业平均水平】因结转项目权益比例提高，实现归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%，归母净利润占比77%，同比增加了7个百分点，归母净利润率同比上涨3.09个百分点至13.99%。
【融资优势明显，债务持续优化】销售回款率同比提升8个百分点至86%，持有现金较期初增长8.2%，现金短债比达2.63，净负债率76.44%，较期初下降3.92个百分点，债务结构持续优化，平均借贷成本下降至4.99%。在行业融资环境收紧的情况下仍可以获批公司债券150亿元，保证了其未来充足的融资空间。
【两翼业务持续发展，物业板块赴港IPO进行中】保利除了传统的房地产业务之外，其两翼业务发展持续提升，特别在物业管理方面，保利物业积极加大业务外拓，截至4月30日，合同管理面积约3.7亿平方米，在管面积近2.0亿平方米，且于2019年8月7日向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。
销售：增速位于TOP5房企之首
2019年上半年保利发展实现全口径签约金额2526亿元，签约面积1636万平方米，分别同比增长17.3%和12.5%，销售金额的增长率远高于TOP10房企平均7.71%的增长率，其销售增速是TOP5房企第一。在此情况下，保利发展上半年全口径签约金额排名超越融创中国，位居行业第4名。
销售的增长，一方面主要在于保持单城市销售贡献持续提高，2019年上半年，广州实现签约金额超200亿元，佛山、北京、成都、杭州超100亿元，武汉、南京等17个城市超50亿元，整体销售超过50亿元的城市共计22个，同比增加5个城市。此外，保利项目持续大量入市以及新开工面积的增长也是销售增长的关键。从2018年下半年开始，保利发展在售项目明显增加，2018年全年有销售贡献的项目较于2018年上半年增长了112个，到2019年上半年，在售项目有453个，垫定了2019年保利规模增长、行业排名上升的基础。2019年保利计划新开工4500万平方米，上半年已经完成 2894万平，同比增长22.7%，完成年初计划的64.3%，为下半年销售提供充足货量。
从销售分布来看，2019上半年保利发展销售面积贡献最大的区域是中西部区域和二线城市，占比分别达到29.4%和43.2%，分别同比减少2.96和4.59个百分点。值得注意的是，三四线城市的销售面积贡献逐年升高，在2017年的销售占比为33.8%，2018年38.8%，到2019年上半年41.6%，增长较大。
投资：拿地同比腰斩显著低于TOP10房企
2019年上半年保利新增44个项目，新增计容面积为826万平方米，总成本533亿元，分别同比下降45%和50%，拿地销售金额比0.21，低于TOP10房企的拿地销售金额比0.36。整体来看，2019年上半年保利拿地相明显较于2018年谨慎，同期来看，投资力度也低TOP10房企。
从新增土地建面的区域分布来看，新增土储中珠三角的占比最高，达32.3%，同比下降4.2个百分点；就城市能级来看，2019年上半年保利发展新增土储面积的60%位于一二线城市，较于2018年全年下降了1个百分点，相应的一二线城市的投资金额上涨了4个百分点至78%，导致2019年上半年保利发展的新增拿地均价较于2018年全年上升了4.3%至6453元/平方米。
2019年上半年末，保利发展总土地储备为14954万平方米，较2018年下降了3.3%，其中待开发面积7618万平方米，按上半年的销售规模和增速来看，保利总土地消化周期大约为3到4年，而2019年上半年保利拿地较为谨慎，未来在土储的持续消耗下应加大土地的投资布局。而从保利的总土储权益来看，近两年保利通过合作方式加大土储的获取，土地增长较快，同时也使得其总土储权益由2016年的71.8%下降到2019年上半年的65.3%，未来，随着合作项目陆续进入结转，其归母净利润增长或将受到影响。
盈利表现：结算项目权益提高
促进归母净利润高增长
2019年上半年保利实现711.41亿元，同比增长19.48%，主要来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高。同时，因结转项目权益比例提高，实现归母净利润99.55亿元，同比增长53.28%，归母净利润占比77%，同比增加了7个百分点，但是近两年其土储权益的下降或将会影响未来归母净利润的增长。与此同时，由于近两年高溢价项目的结转，房地产结算毛利率为40.96%，较去年同期提升5.68个百分点，综合毛利率提升至39.77%，归母净利润率同比上涨3.09个百分点至13.99%，而TOP10房企2018年的归母净利率为10.80%，从历年表现来看，保利的归母净利率处于TOP10企业平均水平，明显高于行业平均水平。
偿债表现：融资优势明显，债务持续优化
2019年上半年，保利销售回款率同比提升8个百分点至86%，持有现金较期初增长8.2%，现金短债比2.63，长短债比4.81，分别较期初增长8.9%和13.0%，一方面其现金能够负债全部短债，另一方面其债务结构较为合理，债务结构持续优化，其现金短债比及长短债比均高于TOP10房企。
2019年上半年，保利持续发挥央企的融资优势，其发行5亿美元债和中期票据15亿元，以低成本储备长期资金，在行业融资环境收紧的情况下仍可以获批公司债券150亿元，保证了其未来充足的融资空间。平均借贷成本较2018年末下降了0.04个百分点至4.99%，而TOP10房企2018年为5.72%，保利融资成本处于行业极低水平。其净负债率为76.44%，较期初下降3.92个百分点，近年来保利的净负债率略高于TOP10房企的平均水平，得益于其规模增长和央企背景的加持，历年来保利的净负债率都比较低。
多元化：两翼业务持续发展
物业板块赴港IPO进行中
保利除了传统的房地产业务之外，其两翼业务发展持续提升，保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作，加大与外部开发商的合作，报告期内新进入城市11个，累计覆盖城市超过200个，持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目，以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。
特别在物业管理方面，保利物业积极加大业务外拓，截至4月30日，合同管理面积约3.7亿平方米，在管面积近2.0亿平方米，其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米，上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目。保利物业自2018年新三板退市之后，在房企物业公司赴港上市的热潮下，于2019年8月7日向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。
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