◎ 文/ 谢杨春 吴嘉茗
2019年8月26日，国务院印发6个新设自贸试验区的总体方案，分别坐落于山东、江苏、广西、河北、云南及黑龙江，自贸区规划将对区域内城市带来一定的利好，其中广西自贸区以“南宁——钦州——崇左”为金三角区域，主要打造为面向东盟的金融开放门户。自贸区的确立也为广西区域注入了一定的经济活力。
未来随着我国与东盟贸易关系的持续深化、北部湾城市群发展为海上丝绸之路的重要枢纽，金三角区域必然将迎来飞跃性的发展，未来投资前景可期。对于广西省这样一个还整体处于“洼地”的区域而言，目前已有的市场格局以及企业土储情况、未来格局走势，是本文的主要研究对象。
01
全省经济实力有待提高，城镇化程度低成房地产发展潜在机遇
从经济发展水平来看，广西省整体发展有待提高，南宁作为省会城市，从GDP、人口、配套建设等多方面都大幅度领先省内其他城市，也是目前房地产市场发展最为成熟、企业土地储备总量最高、企业进驻数量最多的城市。从区域规划来看，南宁、柳州、桂林和梧州作为四大城镇群的核心，未来也应该是房地产市场优先发展起来的城市。
1、对外全面对接粤港澳大湾区，对内四大城镇群发展明确
目前国内大部分经济发展领先的区域，都形成了以城市群为主的发展方式，这样的模式给三四线城市注入了更多的经济活力，大幅提升三四线城市的经济水平。但从目前发展已经相对成熟的几大城市群来看，广西受到的红利辐射相当有限，没有乘上城市群发展的“快车”，将会限制其经济发展的速度，积极融入其他城市群、发展内部城镇群是自救的重要办法。
2019年5月份，广西省政府发布了《广西全面对接粤港澳大湾区建设总体规划（2018-2035年）》，提出要与大湾区进行产业融合、共同创新、打造优质生活圈等。对广西来说目前快速达到大湾区高度有较大难度，但为了全面对接大湾区，广西省积极打造连接大湾区的广西东融通道以及珠江-西江黄金水道等交通路网，一方面为了全面对接大湾区打好基建基础，另一方面基础建设本身对广西省经济发展也有促进作用。
在积极进行基础建设，向外对接大湾区的同时，广西省内部规划有北部湾城市群和三大城镇群，四大城镇群分别为北部湾城市群和桂中、桂北、桂东南城镇群，聚集了全省80%的人口，其中以南宁为核心的北部湾城市群规划已经在2018年得到批复。整体来看，广西省规划的几大城市群都有明确的发展方向：以南宁为中心的北部湾城市群主要提升南宁核心城市的综合功能、增强南宁的辐射能力，并且利用毗邻越南、拥有港口城市的优势，打造中-东盟信息港和“海上丝绸之路”重要枢纽；此外桂东南城镇群则利用与广东接壤的地缘优势，成为推进广西省融入泛珠三角的重要区域，桂中城镇群、桂北城镇群分别成为工业中心和旅游中心。
2、南宁多方面优势显著，全省平均城镇化率较低
整体来看，广西全省的经济发展水平处于全国中游，省会南宁2017年GDP为4118.83亿元，与强二线省会城市如南京、杭州等暂时没有可比性，但跟省内其他城市相比仍优势显著。柳州、桂林GDP分别位列省内第2、3位，GDP总量分别为2755亿元和2045亿元，桂林的GDP总量仅有南宁的二分之一，其他城市的GDP总量均在2000亿元以下。
与巨大的GDP差异不同，广西省各城市人均可支配收入水平相当接近，南宁城镇人均可支配收入为35276元，柳州、桂林、防城港都超过34000元/人，其次玉林、北海、钦州、来宾都在33000元/人以上，全省只有河池人均可支配收入明显落后，仅有27468元/人。
注：由于2018年各城市统计公报中部分城市未披露当年GDP，故GDP数据统一使用2017年公报数据，百色城镇可支配收入为2017年统计公报数据。
人口方面，南宁、玉林、桂林三个城市常住人口总量在500万以上，但由于城镇化率整体水平不高，这三个城市的城镇人口分别为452万、288万和254万人，南宁的城镇人口规模在广西处于绝对领先地位。
从城镇化率来看，南宁、柳州、北海和防城港四个城市的城镇化率在6成左右，在广西省内相对较高，但还有进一步提升的空间，尤其对于南宁、柳州这两个城市而言，提高城镇化率有助于大幅度提升房地产市场容量。值得一提的是，2018年末全国平均城镇化率已经达到59.58%，而广西仅有南宁和柳州达到平均水平，百色、河池、钦州等城市城镇化率不足4成，整体城镇化水平亟待提升。
从各城市占有的配套情况来看，南宁、桂林两地配套占比大于人口占比，配套发展情况优先于其他城市，南宁各类配套总量超过12万间，几乎是第二名的2倍；桂林主要是由于作为国际著名的风景旅游城市，除本地常住人口以外还需服务大量外来游客，旅游产业的发展带动了配套发展。其他城市配套总量都在4万间以下，尤其玉林、柳州、贵港等城市的配套占比低于人口占比2-4个百分点左右，城市经济活跃度相对较低，柳州作为省内GDP和人均可支配收入仅次于南宁的城市，配套建设有待进一步提升。
3、南宁市场容量趋于稳定，柳州连续2年供不应求（略）
4、小结：南宁在广西“一家独大”，部分三四线规划红利尚未体现（略）
02
外来规模房企占据广西半壁江山，碧桂园深耕十年销售持续领跑
纵观广西区域的销售格局，2015年之前本土企业的优势明显，2015年以后，随着规模房企的入驻以及此前深耕的品牌房企进入业绩集中爆发期，广西近两年市场份额前十中一半来自销售TOP20 的房企，本土企业仅彰泰表现突出。城市布局上，各房企的策略不尽相同，碧桂园、恒大集中在广西省三四线，万科、龙光、彰泰、阳光城等以南宁为主。
1、近8成TOP20房企已进驻广西，碧桂园持续领跑广西市场
作为全面对接粤港澳大湾区的重要地域，广西已经成为各大房企争夺的主要战场。叠加北部湾发展的大规划，以及良好的市场发展前景，近年来外来品牌房企、规模房企在广西的竞争愈发激烈。
根据克而瑞统计数据显示，截至目前，全国50强房企已有30个已进驻广西，进驻率高达60%。其中，TOP10房企除保利发展以外，几乎全部在广西有项目分布。销售TOP20房企中近8成在广西布局，竞争格局相当激烈。
综合来看，既有深耕长三角近年来快速对外扩张的浙系房企，如中梁、绿城等，也有一直以来相对“激进”的闽系房企阳光城、旭辉，和天然的地缘性优势的粤系房企如龙光等等。
如此之高的入驻率之下，一方面是规模房企之间的赛跑，抢占市场份额，有房企业绩高歌猛进，也有房企却已悄然掉队。另一方面，本土企业的生存空间也变的更加艰难，仅有彰泰、荣和等整体销售仍能保持一定份额。 从近三年广西房企销售金额排行可以看出，基本均被外来销售TOP20房企所占据。无论是第一名的销售还是前十的销售门槛都在快速提升。房企想要在销售上占据一定市占率难度进一步加大，强者恒强的局面愈发明显。 从目前的表现来看，第一，碧桂园碧桂园持续领跑市场销售，除了2017年与榜首恒大仅相差为1亿元以外，近两年基本蝉联了销冠。2018年，碧桂园广西销售金额320.66亿元，业绩上涨68.79%，2019年上半年销售金额达到123.81亿元，再次登顶，业绩同比上涨17.98%。深耕市场十年的优势尽显无疑。第二，本土企业龙头更迭，彰泰成功“逆袭”。2017年彰泰在广西销售金额近130亿元，位列第四，但本土龙头仍被荣和集团所占据。随后一年，彰泰销售突飞猛进，销售额仅次于广西碧桂园，而随着荣和集团的后劲不足，彰泰成功成为广西本土企业的龙头，2019年上半年依然以112亿元的销售额继续维持第二的市场份额。 值得注意的是，在近两年市场快速变化、竞争激烈的同时，有些企业已经悄然掉队。除了本土企业的嘉和和荣和以外，规模房企中融创、万达、绿地、保利置业等销售排名均出现不同程度的下滑，甚至有些规模房企已经掉出前十。取而代之的是快速发展的企业，如阳光城、金科、大唐等近两年在广西快速发展的房企。例如2018年、2019年上半年阳光城、金科均均排进了广西销售的十强，大唐地产在2018年首进前十后，2019年上半年销售额超过70亿元，仅次于碧桂园、彰泰和龙光。 总体而言，目前广西市场仍然是以深耕十年有余的碧桂园、本土房企的新星彰泰组成了销售的第一梯队，两者的战略路线也基本一致，主要是“深耕城市、下沉县份”。而第二梯队变数则较大，龙光、大唐、恒大均是有力竞争者，恒大、龙光进驻较早，且货值较多，大唐能不能守住第二梯队的门槛仍要看未来的供货量。第三梯队中，阳光城、金科等房企，近两年快速发展，土储的质和量将决定其市场份额能否更进一步。
2、龙光、万科是南宁市场领头羊，大唐、彰泰近2年集中爆发（略）
3、北海、钦州、柳州碧桂园、恒大称王，融创聚焦桂林、彰泰领跑梧州（略）
4、小结：碧桂园、彰泰组成广西销售第一梯队，多数规模房企项目均集中在南宁（略）
03
碧桂园深度布局广西全省，企业扎堆进驻南宁
在东部沿海区域房地产市场快速发展的同时，中西部部分区域也迎来了房地产发展的高峰期，如郑州、成都、重庆、武汉等中西部核心城市，也持续占据土地成交榜单的最高位。相比之下，南宁也很少出现在城市土地成交排行榜上，但从梳理的典型企业土地储备情况来看，大量粤系房企已经进驻南宁，碧桂园、恒大、保利等预计未来将成为广西房地产市场上的最大赢家。
1、典型房企广西省土地储备基本概况
从典型房企在广西的土地储备情况来看，广西市场并未形成明显的壁垒，本地房企规模面临着外地大型房企的冲击，其中粤系房企大军表现最为明显，从CRIC统计的典型房企土储数据来看，总土储货值中有6成左右归属于粤系房企，碧桂园、恒大、保利等企业表现突出。本地房企方面则彰泰、荣和进入TOP10。而城市分布上来看，企业主要扎堆于南宁、桂林、柳州等经济相对领先的城市，而其他城市地区的房地产市场发展仍稍显落后。
（1）粤系房企“大举入侵”，碧桂园、恒大土储货值超800亿元（略）
从房企在广西的土储总量上来看，来自于广东的粤系房企“大举入侵”，占据了分割广西土储的头部地位：土储货值TOP5中有3家、TOP10中有5家企业是粤系房企，碧桂园、恒大更是以几乎断层的优势位列榜单前两名。本地房企中彰泰、荣和榜上有名，彰泰近3年在南宁市场销售表现突出，但货值总量与碧恒等规模房企仍有明显差距，彰泰土储货值仅为碧桂园的一半左右。
集中度方面，广西的土储主要表现为向两方面集中：一是向粤系房企集中，粤系房企在广西的土储建面占比达到6成以上，占据了半壁江山；二是向龙头房企集中，TOP5房企的土储建面占广西全部土储的一半左右，而土储排名靠后的企业中有大量企业在广西省仅有1-2宗土地储备，大部分房企在广西“囤地”意识不强，整体来看广西市场受到的关注度还有待提升。
（2）房企土储扎堆南宁，城市土储断层现象严峻（略）
（3）保利、融创、恒大分列南宁、桂林、柳州“地主”（略）
2、重点企业在广西土储布局详情
虽然广西的市场热度与珠三角、长三角等热点城市群无法相提并论，但是已经有较多典型房企率先进驻，销售TOP10房企中碧桂园、恒大、融创、保利、万科、绿地等企业均在不同城市有所布局。通过对土储总量较多的典型企业分析来看，由于土地成本较低的原因，典型企业在广西的土地储备更多的集中于经济基本面领先的城市，85%左右的土储货值集中于投资前景排名前100的几个城市中，除碧桂园一如既往全面布局三四线城市以及“下沉式”布局郊县以外，其他城市的土地储备更多的集中于经济强市、传统市区和新区范围。
（1）碧桂园完成全面布局，彰泰业务重心向南宁转移
以在广西土储货值最高的四个典型企业来看，恰好包含了外来的大型规模房企，也有像本地知名房企，不同企业在广西土地分布的情况有所不同。4个典型企业中碧桂园是唯一一个土储遍布13个城市的企业，截止至2018年底，除百色以外均有进驻，是在广西布局最为广泛的企业。
而另外三个房企布局各有侧重，从城市布局率（进驻城市数量/全省城市数量）来看，恒大>彰泰>融创，恒大和彰泰都进驻了广西50%以上的城市，而融创的布局率仅有36%。在恒大的布局中柳州、南宁、梧州和北海占据着较为重要的地位；融创在城市布局方面的聚焦程度更强，4成以上的土储集中于桂林，南宁土储占30%左右，7成土储集中于广西最知名的两个城市，而在剩余的钦州、北海和柳州仅有少量土储。
从三大规模房企的土储分布偏好来看，碧桂园、恒大主要以三四线布局为主，碧桂园更是追求全面布局的典范，而融创显然还是更集中于核心城市，在普通三四线城市的布局力度不强，相对于土储规模而言，更加注重土储的质量。
本土企业彰泰1992年成立于桂林，经过近30年深耕广西，目前已经布局桂林、南宁、柳州等10个城市，在广西本土房企中规模数一数二。彰泰过去立足于桂林，在桂林项目数量多达42个，南宁是其第二重点布局的城市，目前已有项目11盘。而未售土储布局方面，截止2018年底彰泰在南宁的土储存量已经大于在桂林的土储存量，未来彰泰或许将进一步把业务重心向南宁转移，在省内形成“南宁-桂林”双核心的布局结构。
（2）彰泰土储单位货值领先，碧桂园郊县布局占比近半（略）
（3）投资前景百强城市土储占8成，保利、万科土储质量相对更优（略）
3、典型企业在南宁土储详情
南宁作为广西省会，也是房企进驻的主要目标，现阶段保利、万科在南宁的土地储备总量突出，未来超越彰泰成为南宁销冠的可能性较大。细化到各区域来看，良庆区是目前房企土地储备的重点区域，但兴宁区、江南区未来凭借规划利好很有可能迎来一轮房价上行，对于有条件的房企而言，提前布局这些区域可获得高盈利空间项目。
（1）保利凭借单项目维持优势，多数企业选择囤地良庆区（部分略）
但2017年良庆区成交量超越青秀区成为南宁商品房成交主力区域，2019年至今，良庆区商品房成交建面已经达到青秀区两倍以上；价格方面，良庆区虽然与青秀区仍存在明显价差，但也明显与其他区域拉开差距，目前成交均价约为12000元/平方米，预计未来几年内良庆区都将是南宁市商品房的主力区域。
在这样的发展趋势下，良庆区明显成为各大企业在南宁的重点囤地区域，万科、恒大、合景泰富、彰泰等企业在南宁的土地储备中，均有4成以上的土储位于良庆区；万科、彰泰在南宁的土储分布主要以青秀区和良庆区为主，这两个区域相对来说商品房市场发展更加成熟，以这两个区为主的布局结构相对更加稳定、风险更小。
（2）万科、保利西乡塘区项目盈利能力强，兴宁区、江南区未来升值可期（略）
4、小结：碧桂园深耕十年成“地主”，保利、万科南宁土储质量高
从典型企业在广西各城市的土储分布来看，南宁无疑是企业进驻广西的首选，一方面南宁目前的土地成本并不高，另一方面其他城市目前房地产市场体量较小，即使进驻也难以对企业业绩有快速提升。除南宁以外，企业进驻广西主要选择的城市都是投资前景百强城市，如桂林、梧州、柳州等。
企业格局方面，碧桂园十年前进驻广西，经过多年深耕已经成为广西“地主”，在深度“下沉式”布局的前提下，广西大部分三四线城市的市场已经被碧桂园收割，其他企业再进驻则面临不小的风险；此外恒大、融创、万科等多家规模房企也在广西有一定的土地储备，本地房企中彰泰土地储备较为领先，这些企业的主要布局都以南宁为主，其中保利、万科的在南宁土地储备量明显多于其他企业，土储质量较高。
04
碧桂园龙头地位稳固、本土彰泰后来居上，警惕部分高库存三四线投资风险
综合来看，碧桂园在广西市场“一马当先”，凭借深耕十年的全面布局，销售、土储均领跑其他企业，优势明显，加上自身规模庞大，短期龙头位置难以撼动。本土企业中彰泰异军突起，销售奋起直追之下土储也有保障。此外，阳光城、金科等外来规模房企近两年在广西快速发展之下，以南宁为核心，土储优势将是其未来销售最大的底气和资本。
1、碧桂园深耕十年龙头地位牢固，彰泰、阳光城或将凭借土储优势厚积薄发
目前来看，广西市场的格局主要以三股力量构成：第一是超级航母级的规模企业，多数是粤系房企，凭借地缘优势进驻较早，例如碧桂园、恒大、万科等等。其中碧桂园无论在土储还是销售上均一马当先，优势明显，短期区域龙头的地位难以撼动。深耕十年的基础上全覆盖布局广西，使得其业绩增长动力和抗周期风险的能力大大提升。
而恒大、融创近两年虽然在广西整体市占率略有下降，但土储依然是其未来销售的最大保障。长远来看，有望挑战碧桂园的霸主地位，尤其是恒大，2017年之前仍是广西市场的销售第一，在土储、布局与碧桂园相差无几的情况下，对市场的熟悉程度和市场的口碑是其重回销售前三的底气。万科虽然土储、销售均不及恒大、碧桂园，但在重点布局城市上，万科依旧处在南宁销售的第一梯队。
第二是本土企业中的佼佼者，以荣和、云星、彰泰为主。前两者销售市占率近两年持续下滑，在广西市场的销售排名也已经跌倒TOP5以后，其中荣和土储上仍然保有一定优势，但是销售乏力的态势对势在冲击市场第一梯队的荣和来说，是急需解决的问题。
目前彰泰在广西市场上表现十分稳定，销售排名上已经跻身广西市场的第一梯队，2019年上半年业绩仅次于碧桂园，且两者相差并不大。结合土储来看，彰泰的土地货值在不仅在本土企业中高居榜首，也仅次于碧恒融，土储充足、销售稳定，以及地缘优势使得彰泰未来能够保持第一梯队、甚至冲击碧桂园霸主地位的最大利器。
第三是近年来在广西市场快速崛起的外来品牌房企，典型的如阳光城、金科、大唐等等。这些企业此前在市场销售排名均在十名开外，近两年凭借快速扩张销售奋起直追。阳光城、金科已经冲进广西销售前十，大唐更是位列前五。其中阳光城、大唐的土储均较多，业绩也有望再上一层楼。尤其是阳光城土储基本80%都集中在省会南宁，未来发展空间巨大。
综合而言，短期来看广西市场的竞争格局，碧桂园、彰泰属于第一梯队，万科、恒大、阳光城、大唐等均在奋力追赶。长远而言，土储的优势无疑将左右企业发展的高度。恒大、融创、彰泰等都有机会冲击碧桂园龙头地位。
2、房企投资聚焦南宁竞争相对激烈，布局三四线警惕贺州、桂林等城市库存风险（略）
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