◎ 研究员 / 朱一鸣、汪慧
2019年，深圳发展迎来新的转折点，继年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台之后，8月18日，中共中央、国务院又发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，国家级政策利好叠加，深圳的战略地位再次升级，城市发展优势和潜力进一步提升。
作为城市建设和运营的重要组成部分，深圳房地产市场的发展备受关注。先行示范区地位的确立，对深圳房地产市场的发展有着短期刺激和中长期驱动的积极作用。值得注意的是，10月10日，在先行示范区建设推进的背景下，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（征求意见稿）意见的通告。根据《暂行规定》，住房用地供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务，这无疑为住房市场提供了更大的增长空间。对于房企来说，如何有效参与到深圳先行示范区建设之中，将是分享市场增长红利的关键。
01 政策利好机遇下，房企分享红利面临挑战
在先行示范区建设的政策支持下，深圳房地产市场增长预期向好，充满机遇，但同时，介于深圳市场发展特点、现状与趋势走向，房企也面临了相当挑战。
一方面，在市场需求基数和购买力支撑下，深圳土地资源向来备受房企争抢，高价项目频现，且面临较高的拿地门槛。相比粤港澳其他城市，深圳市场确定性高，加剧了土地市场的竞争。较为典型的是，今年6月深圳成交的5宗宅地，地块采取“单限双竞”挂牌方式出让，万科、华润、招商、龙光等数十家房企都参与了竞拍，最终5宗土块均触及最高限价，总成交价达223.8亿元。其中，龙光自2003年进驻深圳，多次拿下地王项目，今年在叠加政策利好的驱动下，再次以总价65.85亿元拿下龙华民治街道宗地，可售楼面价达6.7万元/平方米，甚至与周边楼盘售价相当。政策利好进一步推高了市场预期，地价高企无疑会加剧房企拿地负担，高成本下如何实现利润将是房企面临的挑战之一。
另一方面，深圳市场成熟相对较早，土地资源日益稀缺，土地储备量将是决定房企在深圳市场表现的关键因素。近年来，深圳公开市场新房土地供应已经不多见。根据深圳市土地房产交易中心，截至9月底，今年深圳土地市场共成交26宗，从土地用途结构来看，主要为工业用地、商业用地及综合用地，住宅用地鲜少。虽然在政策推动下，各房企积极布局大湾区，但就深圳市场而言，房企土地储备较为有限。其中，本土起家的老牌粤系房企万科2018年末深圳土储410.5万平方米，但2019年以来并未在公开市场上拿地。还有龙光，作为深耕型房企，截至2019年上半年末，在大湾区的土储达2169.4万平方米，深圳土储为193.3万平方米，占比8.9%，今年更是在深圳积极加仓，增强自身的储备。土地储备作为房企业绩增长的推动力，在供不应求的状况下，如何提高自身储备能力将是房企立足深圳市场的另一挑战。
此外，先行示范区的定位对房企在城市更新与运营中提出了更高的要求。在《意见》的指导下，深圳将建成高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆和可持续发展先锋，未来深圳发展必然兼顾城市功能的综合性和发展的协同性。在高标准的政策目标和城市定位下，房企的产品服务、运营管理、开发模式也要更加适应发展趋势，在建设的推进下更加强调参与性和互动性，这是分享政策红利的保证。
02 房企参与到深圳先行示范区建设的切入点
房企参与到深圳先行示范区面临的挑战主要可以总结为三点：一是投资开发的成本与利润，二是土地储备，三是城市建设与运营的质量与效率。
针对以上问题，房企寻找市场机会，找到可行的切入点是重点。深圳先行示范区建设的着力点在于产业的导入和创新，对于房企来说，需要兼顾自身效益和城市建设两大方面的互动性，当前大致可以从存量土地、开发模式两大方面进行切入，具体途径主要包括参与城市更新、打造TOD项目等。
1、参与城市更新。深圳已经踏入存量时代，特别是6月11日，《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》正式印发，明确全市城市更新规划期增加至2035年，利好城市更新开发中长期发展。根据深圳市规划和自然资源局数据披露，近两年来，城市更新供地都维持了一定的规模，2018年全市完成拆除重建供应用地257公顷，今年计划全年城市更新改造供地246公顷，截至今年上半年末，深圳城市更新单元项目签订土地出让合同25项（不含补充合同），累计供应用地面积69公顷，城市更新成为深圳土地供应重要来源。
对于房企来说，在土地招拍挂市场供给有限、竞争日趋激烈以及土地一级市场价格高企的情况下，通过参与城市更新拓展土地储备，适用于在深圳这样核心城市的发展。城市更新具有低成本高售价的配比优势，盈利空间较大，也能较好地保证企业的利润。而从城市建设角度来看，城市更新有利于更新建筑设施，改善空间格局，整合城市功能，提高城市运营效率，是深圳建设和实现高质量成长的有效途径，先行示范区的建设将会增加深圳城市更新需求，加快项目的推进。综合来看，城市更新项目兼顾了效益和效率两大优势，发展前景可观。今年下半年以来，越来越多的房企积极参与到深圳城市更新中，各区也披露多个城市更新项目情况，城市更新在今后深圳城市发展的地位将越来越突出。
2、挖掘TOD开发模式价值。TOD模式是以“公共交通”为导向的开发模式，通过挖掘轨道交通物业的商业价值，提升物业溢价能力和实现价值增长，近两年来在城市发展中越来越多地被关注，并逐渐成为城市更新与开发的首选模式。根据规划，深圳至2035年将形成33条线路、总里程1335公里的轨道网络，显然由轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式将有着巨大的发展前景和战略意义。
此外，TOD模式的最大的优势在于在城市建设中具备参与性和互动性，一是TOD模式可以有效改善交通拥堵，实现高效资源配置，二是其本身可以实现高质产业的引进，制造新经济中心，吸引更多的人才，三是通过整合多形态满足需求，提升城市功能的综合性。通过TOD开发，融合产业、公共服务资源，可以形成新的商业中心和生活中心，从而推动城市更新、改变城市发展格局，对示范区的建设进程起到了推进作用。
房企挖掘TOD开发模式价值，可以在新的开发思路下打开市场，这符合城市建设的发展趋势；另外，可以提升物业溢价能力，提高售价，一般TOD项目价格都较高，很好地覆盖成本。
随着城市地位与建设的不断升级，深圳的发展空间进一步被打开，TOD模式价值优势凸显。较为典型的房企即龙光，龙光在深圳发展的地铁上盖或沿线项目数量达到13个，包括位于深圳北中心红山地铁站上盖龙光•玖钻项目、坪山高铁站的龙光•玖云著及光明高铁站的龙光•玖龙台等。
03 收并购、合作开发，或成为重要的参与方式
区别于传统的项目，城市更新项目与TOD项目增长空间大，但在项目获取与开发上都存在相当的难度和风险。由于各企业在规模、资源、能力上的差异性，造成风险收益有所不同，从而直接影响到企业的参与度。从风险控制和门槛角度，房企通过收并购、合作开发等方式是控制成本、收益共享、风险共担的有效途径。
当前，深圳市场聚集本地房企与外来房企，从深圳市场成交数据来看，本地房企表现强势,占据市场较大的份额。克而瑞深圳区域成交榜单显示，1-9月流量销售前五位分别是万科、华侨城、华润置地、佳兆业、招商蛇口，紧随其后的是新锦安、华强永兴、勤诚达，都是深圳本地企业。本地房企在深圳市场的竞争优势主要体现在两方面，一是先发布局，土地储备的量和质上占据比较优势；二是对于区域的市场以及客户需求更加熟悉和了解，并且拥有一定的品牌沉淀，市场接受度高。
从比较优势来说，越秀、恒大等外来房企积极寻求与本地房企合作，有助于充分借助本地企业市场积累与品牌沉淀的优势立足当地市场，特别对于城市更新项目，本地房企对于政策、资源、渠道及产业、人口规划方面拥有显著的竞争优势，更有利于城市更新项目的获取和推进。而对于本地房企来说，特别是中小房企，市场集中度高，但是由于市场预期较高，项目获取与开发的风险也加剧，因此持续能力难以支撑，通过合作分摊自身投资、开发等环节的压力，增强可持续能力。今年以来，深圳市场拿地和城市更新项目合作的案例频出，包括万科、碧桂园、华发等房企都积极参与其中。
总结：先行示范区的建设是一项中长期系统工程，房企的参与性必不可少，但同时面临市场机遇与风险，找好切入点和参与方式，是实现收益和降低风险的第一步。这个过程也是动态的，房企也需不断调整与创新，与趋势接轨，增强可持续能力。
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