[中房研协]“三道红线”下，降负债是房企当前首要任务

  “三道红线”下，降负债是房企当前首要任务

  专题背景：

  8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议形成了重点房企资金监测和融资管理的三档规则：

  1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

  2、房企的净负债率不得大于100%；

  3、房企的“现金短债比”小于1。

  三道红线，四档管理，如果房企上述三项指标全部“踩线”则被列入红色档，不能再到金融或者债券市场融资，有息负债不得增加；指标中两项“踩线”列入橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；只有一项“踩线”列为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；全部指标满足监管要求的为绿色档，有息负债规模年增速可放宽至15%。另外，拿地销售比、经营性现金流情况两个方面也是考察的重要指标，拿地销售比不高于40%，连续三年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做解释。

  一、本次进行融资调控原因

  1、落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”调控精神

  不可否认房地产市场在改善人民生活水平，拉动国民经济增长等领域发挥了不可替代的作用，但随着快速城镇化进程接近尾声，人均居住面积接近或达到发达国家水平，房地产总需求逐步稳定甚至回落。供应端的发展需要警惕相应的风险聚集，政策端则更加强化楼市与其他行业的均衡发展，并将引导相关资源流向，房地产行业对社会总资源的占用应维持在一个合理水平，而不是超配。此次管理层对重点房地产企业资金监测和融资管理规则，是对中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”调控精神的具体落实，从供给端着手调控，有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，完善房地产调控长效机制。

  2、增强房地产融资的市场化、规则化和透明度，降低系统性风险

  房企的传统资金来源之一是银行贷款，以往多数银行会有一份授信与贷款对应的白名单，在白名单以外的企业难以获得贷款。银行更青睐规模大，知名度高的企业。在这种激励制度下，很容易催生高负债、高杠杆，最求规模化的开发企业，而一旦出现外部政策、市场震荡，这类企业则成为行业甚至行业外经济体系的风险源。此次“三道红线”的资管新规，从企业经营的角度给出指标限制，设定了标准明细，对房企融资进行精准管控，增强了房地产融资的市场化、规则化和透明度。

  3、监管层对违规进入房地产资金的容忍度越来越低

  2020年上半年，为对冲疫情影响今年我国已实施三次降准，信贷款环境明显宽松，在各种贷款利息优惠政策实施背景下，不排除有一部分经营性贷款资金违规进入楼市，这部分资金难以监测，加大了市场风险。8月16日中国银保监会主席郭树清在《求是》中撰文提到，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，房地产行业融资需要满足房地产行业平稳发展的正常需要，又要避免因资金过度集中出现更大风险。相比于以往的调控政策并未设定固定标准，更多的是根据宏观市场实时信息提出管控思路，这次监管是穿透式、全覆盖的给出指标限制，对融资激进的房企精准管控，防范企业风险。这种监管方式的转变，表明了监管层对违规进入房地产的资金的容忍度越来越低，“三道红线”意在通过管控房地产企业有息负债的增长速度来控制房地产行业的杠杆水平，倒逼企业理性投资，推动行业健康发展。

  二、本次融资新规首次从开发企业的角度设定指标，丰富了房地产行业监管框架

  监管机构对房地产行业在公开市场的融资管控此前已有落地（见表1），2019年的监管政策主要针对房地产信托和银行贷款融资，而本次融资新规则首次从房地产开发企业的角度设定指标，通过约束融资渠道和负债增速限制企业端融资，进一步丰富了房地产行业监管框架，有利于房地产企业更加稳健经营。目前监管细则文件还未正式落地，但据报道，三大指标已于9月1日起，在12家房企（融创、恒大、绿地、阳光城、中梁、华侨城、碧桂园、万科、新城、保利、中海、华润）试点实施，央行副行长潘功胜表示，下一步，央行将会同住建部以及其他相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

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