导 读
随着龙湖TOD项目的推进打造，TOD模式逐步成为其商业扩张的利器。
◎ 作者 / 房玲、羊代红
TOD作为以公共交通为导向的开发模式，得益于近几年国内轨道交通业务的迅速增长，发展迅猛，越来越多的房企开始参与TOD项目的投资开发。2020年中国城市公共交通协会与中国房地产协会共同组织编制发布首个TOD标准，龙湖是唯一参与编制的开发企业。今年以来，龙湖也加大了TOD的拿地力度，同时整理推出6条产品线，未来在行业竞争加剧的情况下，TOD发展模式将成为龙湖在土地市场拿地的制胜法宝。
01 TOD模式开发面积近千万平米
形成六大产品线龙湖作为TOD项目开发的佼佼者，自2003年与重庆政府签订协议开发重庆北城天街起进行探索，经过17年的布局，目前龙湖的TOD项目已经覆盖城市20余座，持有TOD项目近70个，开发面积近千万平米。龙湖在多年探索的过程中，积累了丰富的TOD项目开发经验，2020年11月16日推出TOD六大产品线，分别是：城市枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城。小到社区邻里中心，大到高铁站片区、产业新城进行了全方位的覆盖。其中城市枢纽的重庆光年项目，是国内首个城市中心类高铁上盖TOD项目，属于典型的商圈高铁TOD项目，项目位于重庆沙坪坝区商圈，总建筑面积约48万平方米，通过高铁、地铁、快轨、公交、客运五轨合一连通城区与城际，以“站城一体化”为理念，设计以解决城市功能为主的城市中心。
02 优秀财务能力及多元产业布局助力TOD发展
TOD项目具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。龙湖TOD开发得以形成如今的规模，主要依赖以下几方面：
一方面，依托龙湖销售规模的持续增长投入资金以及自身优秀的财务基本面。
龙湖规模属于行业前列并且保持稳定的增长，且将每年收入的10%用于投资物业的开发，使得龙湖TOD的发展有持续的资金来源。此外，龙湖财务结构稳定且融资成本较低，能够支持项目较长的开发周期，2020年上半年末龙湖现金短债比4.55，长短债比8.79，平均债务年限为6.45年，净负债率51.37%，财务结构健康，偿债能力优秀；而得益于优秀的财务基本面，其融资成本历来较低，2020半年末平均融资成本仅为4.50%。
另一方面，龙湖拥有较为全面且相对成熟的多元化业态，以及进行TOD项目打造较强的专业团队。
TOD项目一般以商业或综合性业态为主，龙湖集团拥有住宅开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四个主航道业务，同时涉足产城、养老等多元产业，使得龙湖在打造TOD项目上可以充分利用内部资源融入多元复合业态，并建立产业平台，提升管理效率。其中，龙湖商业的成功是其TOD模式的重要基石，截至11月底龙湖商业项目已开业44个，其中60%以上的项目都位于轨交上盖或周边，累计建筑面积445.2万平方米，覆盖了北京、上海、重庆、杭州等核心一二线城市。未来随着TOD项目的推进打造，也将助力龙湖商业的扩张，两者互相成就。
此外，龙湖在外部资源以及专业团队的打造上也不遗余力。为打造专业的TOD团队，龙湖在全球范围内配置了优质的TOD规划设计资源、商业规划设计产业资源，鉴于丰富的资源优势，龙湖和当地政府、轨交公司进行的协调沟通也更加顺畅，例如重庆龙湖光年项目已得到国家发展改革委和中国铁路总公司的高度认可。
03 TOD拿地成为龙湖城市扩张进程中重要抓手
得益于多年积累的TOD开发经验，TOD发展模式正成为龙湖商业扩张的王牌之一，也是龙湖进行城市扩张重要抓手。
如2019年8月海口挂牌坡博坡巷棚改片区的三块地（C-7-10/12/14），性质均为零售商业用地（含商务金融用地30%）、商务金融用地（含零售商业用地40%、旅馆用地10%），项目要求结合城际高铁城西站、公交站，统一设计、统一开发，达到交通一体化效果。龙湖凭借其丰富的TOD开发经验以及资金实力，以底价26.22亿元拿下该项目，同时实现首进海口。根据项目开发计划，龙湖将以海南环岛高铁城西站为TOD导向，建设与之无缝接驳的城市商业综合体，打造海南城市商业新地标，该项目是海南首个TOD综合体，借助该项目，龙湖实现首进海南，同时打开在华南区域及海南自贸港的知名度。
此外，2020年8月半年度业绩会上邵明晓表示，TOD拿地是龙湖应对土地过热的重要拿地手段。面对2020年一季度末后较热的土地市场，龙湖TOD项目的铺排上加速推进，拿下了东莞火车站项目，武汉滨江商务TOD项目，杭州滨康综合体的项目，溢价率均较低，基本是以底价获得。此外，今年下半年，龙湖新获取的土地中也不乏TOD项目的身影，在成都、宁波、合肥、济南、长沙等地拿下TOD项目。
2020年6月4日，龙湖和武汉地铁签署战略合作协议，结合轨道交通TOD及产城融合发展战略，为城市赋能。未来随着龙湖TOD模式优势凸显，不排除龙湖与其他城市地铁集团签约的可能，届时将有利于龙湖获得优质的土地，同时降低拿地成本。
总的来看，随着龙湖TOD项目的推进打造，TOD模式逐步成为其商业扩张的利器，也使得其在土地拿地方面具有无可比拟的优势，未来龙湖在城市扩张和降低土地成本方面有更多的想象空间。但值得注意的是，TOD项目的开发属于重资产模式，随着规模的不断扩大，也会进一步考验企业的资本运作能力。
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