新城悦服务（下文简称：新城悦）于3月12日发布2020年度业绩公告，年报业绩表现良好，贝壳研究院认为主要表现为：其一，关联母公司住宅项目，保障其规模与业绩稳定；其二，发力外拓与收购双轮模式，第三方项目管理增速快；其三，拓宽增值服务种类，收入渠道多元化。截至3月12日收盘，新城悦市值为188亿港元（约157.6亿人民币）。
管理规模：关联母公司新城控股，增长稳定性高，持续发力第三方项目占比，全国化布局渐显成效
2020年新城悦在管建筑面积约为1.01亿平方米，合约建筑面积约为2.03亿平方米，同比增长分别为68.6%和33%，合约面积/在管面积的覆盖倍数约为2，贝壳研究院认为，依托母公司新城控股的房地产开发项目优势，未来能有效地保障新城悦管理规模的增长稳定性。从面积分源看，合约面积第三方的项目占比为32%，在管面积第三方的项目占比为40.7%，与2019年相比，占比皆有超过10%显着提升。从新增面积来源看，据贝壳研究院统计，2020年新增在管面积与新增合约面积分别约57.4%与62.4%来自第三方，展示出第三方外拓的良好效果，表明除了母公司关联业务以外，新城悦逐步通过外拓与并购等多元渠道扩大其管理规模。
项目布局上，长三角区域为新城悦拓展的核心区域，在管面积约6176万平米，占比60.9%，合约面积超9500万平米，占比47.0%。同时，通过对成都诚悦时代和大连华安物业的股权收购，新增在管面积超过1600万平米，进一步提升新城悦在川渝和环渤海区域的项目密度。
业绩表现：受益于在管面积增长与有效的成本管控措施，业绩表现稳定有增
相比于2019年，2020年新城悦业绩核心指标增速稳定有增，实现收入约28.66亿元，同比增长约41.6%，毛利润为8.8亿元，同比增长46.8%，净利润为4.9亿元，同比增长约62.0%，增长动力主要来自物业管理服务的管理面积增长以致收入的增长。
另一方面，新城悦核心经营能力指标持续向好，近三年，毛利润率与净利润率两项指标呈现稳定增长趋势，2020年毛利润率与净利润率各为30.7%和17.1%，与去年相比分别提高1.1%与2.2%，净利润率的提升得益于施行成本管控措施以提升的运营效率。基于良好的经营指标与对投资者的回馈，新城悦董事会建议派发截至2020年12月31日止年度末期股息每股本公司普通股人民币0.275元。
业绩构成：物业管理服务奠下业绩基础，社区增值服务高速增长
2020年新城悦业务可分为物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务与开发商增值服务四个板块：
就物业管理服务，2020年收入约12.55亿元，同比增长约47.8%，为新城悦2020年主要收入来源，占总收入54.6%，主要得益于2019年在管面积的快速增长；
就社区增值服务，2020年收入约4.98亿元，同比增长高达118.6%，为新城悦增长最快速业务，也是第二大收入来源，主要原因为拓宽其服务种类，收入渠道的多元化，除了自身的拎包入住业务以外(2020年收入约6000万元，同比增长426.5%)，也通过收购公司与品牌塑造方式，在团餐业务与社区设备设施业务上提升其业绩贡献，具备了相当的业务规模；
就智慧园区服务，主要为住宅、写字楼等业态提供一站式的智慧解决方案，2020年收入约3.89亿元，同比增长约29.8%。值得一提的是，新城悦2020年首次就就智慧园区服务进行第三方的拓展尝试，全年成功参与8个项目；
就开发商增值服务，2020年收入约7.25亿元，同比增长约11.9%，主要提供案场销售、咨询与验房等服务。
此外，贝壳研究院认为物业管理是人力集中度较高行业，如何有效降低其成本、提高人均产值，进而优化经营指标是物管企业须面对的课题，方法不外乎可通过管理模式的变革和科技手段的应用提升经营效率，新城悦在此方面通过子公司(若鸿智能科技)于今年年初获得高新技术企业的备案证明有其潜力与决心，此举措除了有利智慧园区业务的发展，亦能优化管理成本，更能受到资本市场的青睐。
发展战略：持续“一核两增”的增长战略，2023年欲实现2.8亿平米在管面积规模
2021年，新城悦表示将继续执行“一核两增”的增长战略，“一核”指得是以物业管理服务为基础，通过科技赋能的方式以提高客户的粘性；“两增”分为“增量”与“增值”，增量为持续扩大管理规模，增值为持续探索高增值服务业务。在第三方项目拓展方面，将持续以新项目拓展为主、高质量并购为辅，同时加大非居住业务的拓展力度，以及聚焦社区增值服务的新兴业务的发展。在业绩发布会上，新城悦董事长戚小明表示，2021年新城悦管理规模将以1.5亿在管面积与2.7亿合约面积为目标，2023年欲实现2.8亿平方米的在管面积规模。
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