[贝壳研究院]新城悦服务年报:业绩核心指标稳定向好

2021-03-17 15:27:59

  新城悦服务(下文简称:新城悦)于3月12日发布2020年度业绩公告,年报业绩表现良好,贝壳研究院认为主要表现为:其一,关联母公司住宅项目,保障其规模与业绩稳定;其二,发力外拓与收购双轮模式,第三方项目管理增速快;其三,拓宽增值服务种类,收入渠道多元化。截至3月12日收盘,新城悦市值为188亿港元(约157.6亿人民币)。

  管理规模:关联母公司新城控股,增长稳定性高,持续发力第三方项目占比,全国化布局渐显成效

  2020年新城悦在管建筑面积约为1.01亿平方米,合约建筑面积约为2.03亿平方米,同比增长分别为68.6%和33%,合约面积/在管面积的覆盖倍数约为2,贝壳研究院认为,依托母公司新城控股的房地产开发项目优势,未来能有效地保障新城悦管理规模的增长稳定性。从面积分源看,合约面积第三方的项目占比为32%,在管面积第三方的项目占比为40.7%,与2019年相比,占比皆有超过10%显着提升。从新增面积来源看,据贝壳研究院统计,2020年新增在管面积与新增合约面积分别约57.4%与62.4%来自第三方,展示出第三方外拓的良好效果,表明除了母公司关联业务以外,新城悦逐步通过外拓与并购等多元渠道扩大其管理规模。

  项目布局上,长三角区域为新城悦拓展的核心区域,在管面积约6176万平米,占比60.9%,合约面积超9500万平米,占比47.0%。同时,通过对成都诚悦时代和大连华安物业的股权收购,新增在管面积超过1600万平米,进一步提升新城悦在川渝和环渤海区域的项目密度。

  业绩表现:受益于在管面积增长与有效的成本管控措施,业绩表现稳定有增

  相比于2019年,2020年新城悦业绩核心指标增速稳定有增,实现收入约28.66亿元,同比增长约41.6%,毛利润为8.8亿元,同比增长46.8%,净利润为4.9亿元,同比增长约62.0%,增长动力主要来自物业管理服务的管理面积增长以致收入的增长。

  另一方面,新城悦核心经营能力指标持续向好,近三年,毛利润率与净利润率两项指标呈现稳定增长趋势,2020年毛利润率与净利润率各为30.7%和17.1%,与去年相比分别提高1.1%与2.2%,净利润率的提升得益于施行成本管控措施以提升的运营效率。基于良好的经营指标与对投资者的回馈,新城悦董事会建议派发截至2020年12月31日止年度末期股息每股本公司普通股人民币0.275元。

  业绩构成:物业管理服务奠下业绩基础,社区增值服务高速增长

  2020年新城悦业务可分为物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务与开发商增值服务四个板块:

  就物业管理服务,2020年收入约12.55亿元,同比增长约47.8%,为新城悦2020年主要收入来源,占总收入54.6%,主要得益于2019年在管面积的快速增长;

  就社区增值服务,2020年收入约4.98亿元,同比增长高达118.6%,为新城悦增长最快速业务,也是第二大收入来源,主要原因为拓宽其服务种类,收入渠道的多元化,除了自身的拎包入住业务以外(2020年收入约6000万元,同比增长426.5%),也通过收购公司与品牌塑造方式,在团餐业务与社区设备设施业务上提升其业绩贡献,具备了相当的业务规模;

  就智慧园区服务,主要为住宅、写字楼等业态提供一站式的智慧解决方案,2020年收入约3.89亿元,同比增长约29.8%。值得一提的是,新城悦2020年首次就就智慧园区服务进行第三方的拓展尝试,全年成功参与8个项目;

  就开发商增值服务,2020年收入约7.25亿元,同比增长约11.9%,主要提供案场销售、咨询与验房等服务。

  此外,贝壳研究院认为物业管理是人力集中度较高行业,如何有效降低其成本、提高人均产值,进而优化经营指标是物管企业须面对的课题,方法不外乎可通过管理模式的变革和科技手段的应用提升经营效率,新城悦在此方面通过子公司(若鸿智能科技)于今年年初获得高新技术企业的备案证明有其潜力与决心,此举措除了有利智慧园区业务的发展,亦能优化管理成本,更能受到资本市场的青睐。

  发展战略:持续“一核两增”的增长战略,2023年欲实现2.8亿平米在管面积规模

  2021年,新城悦表示将继续执行“一核两增”的增长战略,“一核”指得是以物业管理服务为基础,通过科技赋能的方式以提高客户的粘性;“两增”分为“增量”与“增值”,增量为持续扩大管理规模,增值为持续探索高增值服务业务。在第三方项目拓展方面,将持续以新项目拓展为主、高质量并购为辅,同时加大非居住业务的拓展力度,以及聚焦社区增值服务的新兴业务的发展。在业绩发布会上,新城悦董事长戚小明表示,2021年新城悦管理规模将以1.5亿在管面积与2.7亿合约面积为目标,2023年欲实现2.8亿平方米的在管面积规模。

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