[贝壳研究院]世茂服务年报：通过收并购实现跨越式增长

  世茂服务于3月15日发布2020年度业绩公告，年报业绩表现亮眼，贝壳研究院认为主要表现为：其一，依托母公司住宅项目，奠下业务基础；其二，凭借收并购实力，实现跨越式发展；其三，整合战略性投资资源，拓宽多元业务的发展。截至3月16日收盘，世茂服务市值为378亿港元（约316亿人民币）。

  管理规模：2020年收购9家物管公司，实现管理规模跨越式发展

  2020年，世茂服务在管面积约为1.46亿平方米，同比增长114.4%，规模进入亿平米级别，位于行业领先集团，合约面积约为2.01亿平方米，同比增长99.4%，其管理规模增长强劲除了依托母公司关联业务外，主要受益于强大的收并购能力，世茂服务2020年收购9家公司，包括北京冠城酒店物业、浙大新宇、福晟生活服务等多元业态物管公司，通过收并购新增合约面积约7100万平米，占比总新增合约面积约71%，可见其规模贡献之大。同时，也反映在管理规模占比上，相比2019年，第三方在管面积与合约面积分别从占比21.3%与36.4%提升至64.8%与64.7%，能见世茂服务通过收并购实现跨越式发展的决心。

  贝壳研究院认为，在房地产三道红线监管下，房企融资难度提高，通过合作与收购股权的市场行为有望变多，而背靠头部房企的物管公司，有望获得更多收并购中小房企的物业机会，例如世茂服务收购福晟生活服务与广州粤泰物业。

  项目布局上，依托母公司世茂集团聚焦一线、新一线与二线城市的战略，为世茂服务带来大量优质潜在的管理面积。同时，收并购公司的项目主要位在新一线与二线城市，能提升城市项目密度，扩大规模效应。

  业绩表现：业绩亮眼，净利润三年时间实现五倍增长，财务实力雄厚

  2020年，世茂服务实现收入约50.26亿元，同比增长约101.9%，三年期间复合增长率94.3%，净利润为8.97亿元，同比增长约72.1%，三年期间复合增长率122.7%，据业绩公告披露，世茂服务三年时间实现五倍增长，居行业领先地位。值得注意的是，2020年毛利润率为31.4%，与去年相比下降2.3%，其原因在于所收购公司的毛利率水平普遍较世茂内生项目低，需前期投入更多资源与时间整合。同样地，净利润率为17.8%，较去年下降3.1%。

  另，2020年大规模地收并购举措，促进世茂服务的无形资产价值显着上涨(尤其是商誉部分)，2020年无形资产价值为18.73亿元，相比于2019年，同比增长561.2%，且引入战略投资人腾讯和红衫，为世茂服务建立良好品牌。此外，世茂服务IPO募集51.26亿元，截至2020年12月31日已使用4.87亿元作为收并购资金，依据招股章程的用途分配使用，还有将近28.45亿元可供世茂服务继续扩大其业务规模。

  贝壳研究院认为，充裕的资金粮草以及成熟的收并购团队，能为世茂服务的未来业绩奠下良好基础，亦能受资本市场的青睐。

  业绩构成：业态组合越趋丰富，社区增值服务增长强劲

  2020年世茂服务业务可分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三个板块：

  就物业管理服务，2020年收入约27.12亿元，同比增长126.1%，为世茂服务2020年主要收入来源，占总收入54%，主要原因是来自在管面积的快速增长，且依托收购不同业态物管公司(例如收购浙大新宇，进军校园物业市场)，逐渐摆脱单一住宅物业管理收入来源，非住宅物业在管面积占比从2019年的4.2%显著提升至2020年40.5%，显示世茂服务丰富其业态组合的决心；

  就非业主增值服务，2020年收入约27.12亿元，同比增长11.2%，占总收入的比例从2019年的25.8%下降至2020年的14.2%，收入结构持续优化；

  就社区增值服务，2020年收入约16.01亿元，同比增长146.8%，占总收入31.8%，世茂服务积极通企业合作、收并购与品牌建立等方式提高社区增值服务收入，例如通过收购浙大新宇新增校园增值服务、与腾讯合作大幅提高智慧解决方案占比，与美凯隆合作布局美居业务，与红杉资本与腾讯合作，创立“世集新生活”品牌，布局新零售业务。

  贝壳研究院认为，世茂服务通过与腾讯、商汤等公司的合作，除了能加速社区增值服务的布局，未来亦能通过科技手段改进运营效率，进而提高经营指标。并且，社区增值服务普遍被认为是高附加价值业务，2020年世茂服务在此业务上表现良好，业绩增长强劲，能受资本市场青睐。

  发展战略：开展新三年战略，以城市服务作为增长新引擎

  2021年为世茂服务“新三年战略”元年，以中心城市、产品优化、成本管控、精益化管理与人才发展作为五大核心开展战略，明确指出以武汉、西安、天津、杭州与福州作为五大中心城市，大力开展外拓。值得注意的是，业绩公告披露要以“城市服务“作为增长新引擎，涉及环境绿化、道墙养护、城市照明等城市服务。2020年，世茂服务先后与湖北省长江产业投资集团、江苏省宿迁市宿城区人民政府、吉林省桦甸市政府签订战略合作协议，布局城市服务领域，未来依托母公司与政府资源，有望打开城市服务市场空间。