[克而瑞]红线后房企投资收敛聚焦，路径有何不同？

  自去年三道红线政策落地以来，对房企在投融资工作造成巨大影响。百强房企投资意愿、力度大幅下降，收敛聚焦成为共识。此背景下，各档位房企投资表现如何？城市选择路径又有何差别？

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  红线后投资额持续走低

  红、橙档房企投资降幅超50%

  从2020年至2021年2月企业的投融资表现来看，三道红线政策对企业的融资端和投资端均有较大影响：

  融资端，红线后房企融资额持续低迷，近半年来有5个月融资额同比下滑。2021年2月房企融资额创2017年3月以来新低，仅有504亿元。投资端收紧更为显著，9月以来销售TOP50房企投资金额持续下滑。

  三道红线按照现金短债比、净利润率、扣除预收之后的资产负债率把房企划分为红、橙、黄、绿四个不同档位，对未来有息负债增速有不同限制。

  其中红、橙两档房企有息负债规模分别只能新增0%和5%，故投资收紧的表现最为明显，红线后投资力度分别下降51%和57%；

  而黄、绿两档房企有息负债规模增速分别为10%和15%，相对而言新增融资的空间较大，因此投资并未明显收缩，尤其是绿档房企的投资力度较政策出台前上升24%。

  02

  近六成黄、绿档房企投资集中去年四季度

  2021年伊始整体投资降至低位

  在投资走弱的背景下，除各档房企纳储分化之外，同档位房企投资节奏也不尽相同。

  从50家重点监测房企月度投资金额走势来看，红、橙档房企在8月后投资力度显著下滑，仅有少数国企投资保持稳定；而黄、绿档位房企仅四成受到政策影响较大，投资力度明显下调，多数房企仍然保持既有的投资铺排计划。若将单月拿地金额与全年平均值相比，近六成黄、绿档房企投资集中去年四季度。

  其中绿档房企自2020年8月份后投资一路攀高，全年平均投资力度在12月达到最高峰。由此可见在其他房企受政策影响收敛拿地后，绿色房企快速抓住了投资窗口期，趁机大力纳储。但进入2021年后，绿档房企投资额同样出现断崖式下跌，一方面是受到春节假期及城市供地节奏的影响，另一方面在去年四季度加仓后，绿档房企有意调整自身投资节奏。

  

  03

  投资收敛之下全国化规模房企聚焦一二线

  区域深耕型房企精准布局三四线

  从部分典型房企在红线政策前后的投资集中度、布局情况来看，虽然聚焦、深耕是房企目前的主要策略，但不同类型的房企聚焦方式有所不同。

  整体来看，已经实现了全国化布局的房企资金实力更为雄厚，在整体投资收紧的情况下，均选择聚焦一二线城市，提高优质土储的结构性占比。以绿地为例，在红线政策出台前，绿地平均每月投资金额在百亿以上，拿地分布40多个二三线城市；而自9月份以后平均月度投资额降至30亿左右，拿地城市也骤减至19个。从城市分布上来看，9月份以后绿地的投资金额集中在南昌、西安、南宁等二线城市，以及盐城、张家港、湖州这样的热点三四线城市，整体而言红线后投资策略向核心城市聚集。

  此外，诸如华润、金地、龙湖等房企，在红线政策发布后拿地数量均有所下降，但更注重核心城市的土地储备。华润红线前在北京的投资金额占总投资额的24%，红线后在深圳、北京拿地金额分别占16%和8%，持续重仓一线城市。

  一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大也导致部分房企在投资聚焦时，选择了下沉。尤其是区域深耕房企，在整体投资收敛的背景下，拿地城市减少，更为聚焦区域内的三四线城市，例如华鸿嘉信、建业、弘阳等。重仓京津冀的荣盛发展在2020年9月份之后，投资重新聚焦环渤海，但同时在杭州大力加仓。整体来看，对于区域型房企来说，投资聚焦区域内三四线城市以及1-2个周边核心城市是主流方式。

       例如祥生，作为持续深耕浙江省的区域型房企，投资行为一直主要集中在浙江省内，2020年1-8月份在济南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土储，拿地金额TOP5城市分别为杭州、合肥、宁波、南通和温州：但在9月份以后，祥生仅在芜湖有新增土储，且投资金额占比不足2%，此外其他投资全部集中于浙江省内，以绍兴、台州、义乌、温州、衢州等三四线城市为主，拿地金额TOP5城市分别为绍兴、义乌、温州、台州和衢州。从投资金额集中的城市变化也能明显看出，祥生在政策后的聚焦路径是向深耕区域三四线聚集。

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  仍有部分黄绿房企投资扩张

  主要集中长三角优质二三线

  相比之下，黄、绿档房企投资灵活性更大，去年9月份以来仅有四成左右的企业在政策影响下收敛了投资，剩余的六成企业仍保持匀速投资节奏，或年末增大力度，或逆市积极纳储。从城市选择角度来看，策略多为加仓长三角的二三线以及稳固自身大本营土储。

  例如华宇、招商在三道红线出台后，月均投资力度分别上涨了8%和43%，招商的投资城市数量更是从28个提升至31个。

  从布局变化上来看，华宇一方面在深耕区域加码，另一方面则伺机在省会城市补仓：红线前华宇投资前五的城市以长三角为主，包含常州、温州等三四线城市，但红线政策发布后，华宇投资TOP5的城市变为西安、南京、重庆、沈阳和成都五个二线省会城市，其中重庆、成都是华宇的深耕区域。

  招商蛇口则大力加码长三角核心城市，红线前招商蛇口投资前10的城市中，有5个来自长三角，占比金额合计约39%，红线后仍有5个长三角城市位列招商拿地金额TOP10，合计占比约为46%，提升7个百分点，其中南京、上海和杭州分列前三。可以看出，招商蛇口作为全国化布局的房企，三道红线政策后在长三角的三大核心城市积极投资，深耕长三角意图强烈。

  综合而言，黄、绿色档位的房企得益于财务稳健性相对更强，获得了一定的投资机遇，虽然部分国企、央企保持了积极的投资势态，但拿地收敛、聚焦仍然是主流趋势。不同房企选择的聚焦路径不尽相同，对于全国化的大型规模房企来说，保持聚焦一二线城市，持续优化土储的结构，说明大部分龙头房企还是更加看好一二线城市未来前景；而对于区域深耕型的中小房企而言，目前加入一二线城市投资门槛相对较高，保持深耕、吃透市场或是更好的选择。