[克而瑞]港龙中国:上市首年新进3省9城,土储结构优化

沈晓玲、查明仪 2021-03-24 09:15:25

  导 读

  2015年,港龙中国与碧桂园合作项目热销,后快速增长。2020年上市后,积极扩张版图、扩宽融资渠道,未来成长可期。

  【合约销售量价齐升,长三角为主力区域】2015年,港龙中国与碧桂园合作项目常熟碧桂园领誉热销,自此港龙在地产开发快速发展。一方面,项目数量递增,由2016年年底的16个,以每年平均超15个项目的增速拓张,截止20年底达83个;另一方面,行业排名提升,2018年首次入围全国销售200强,19年便跻身100强,位列87名,且在20年以同比20%的增幅达到313.2亿元,稳居86位。20年长三角依然是大本营,销售贡献占比高达98%。值得关注的是,20年获取的大湾区三幅地块中的惠州项目在21年3月开盘去化率超90%,今年该等项目的销售将直接影响企业未来能否成功打开湾区新市场。

  【新进3省9城,总土储结构优化】2020年港龙中国新增土储建面470.8万平方米,总地价211.5亿元,平均楼面地价为4492元/平方米,相比12904元/平方米的销售均价有很大的优势。全口径拿地销售金额比为0.68,尚处向外扩张期,拿地较为积极。当年港龙中国新进安徽、广东和四川3个省份共9座新城市,包括广州、惠州、成都、合肥、芜湖、黄山、阜阳、扬州、义乌。得益于外拓,土地储备中长三角建面占比79%,相比2020年中高达95%的占比趋于均匀,但未来仍需进一步平衡土储布局,以分散风险。 

  【营收大增111%,毛利净利高于行业平均】2020年港龙中国营业收入全部来自物业销售,为41.7亿元,同比大幅增长110.9%。毛利润为15.17亿元,同比上升79.6%。毛利率为36.4%,虽同比下滑6.3个百分点但仍高于行业平均水平。同时,净利润和归母净利润分别为6.42亿元和9.61亿元,较去年同期上升 36.6%和43.8%。净利率和归母净利率则分别为15.4%和23%,虽同比下滑8.4和10.7个百分点,也处于行业较高水平。值得一提的是,港龙中国2020年预收账款达210亿元,约为2019年预收账款的2.5倍,同时是2020年营收的5倍,未来结转有保障,收入可预见度高。 

  【融资渠道拓宽,债务结构有待优化】截止2020年,港龙中国拥有现金及银行结余约68亿元,同比增长170.5%。短期债务同比大幅增长429%至60.5亿元,现金短债比为1.12,勉强过线。长期债务同比增长52%至25.9亿元,长短期债务比仅为0.43,债务结构有待优化。上市后融资渠道拓宽,首次发行美元票据;融资议价能力提升,加权平均借贷利率降低1.1个百分点至7.7%。净负债率上升了20.5个百分点至41.1%,保持在合理水平。剔除预收款的资产负债率,超出三道红线70%的上限。

 01

  销 售

  合约销售量价齐升

  长三角为主力区域

  合约销售量价齐升,销售同比增长20%。2015年,港龙中国与碧桂园合作项目常熟碧桂园领誉热销,自此港龙在地产开发领域发展迅猛。一方面,项目数量递增,由2016年年底的16个,以每年平均超15个项目的增加,截止20年底达83个;另一方面,行业排名提升,2018年首次入围全国销售200强,19年便跻身100强,位列87名,且在20年稳居86位。

  2020年,港龙中国合约销售金额313.2亿元,同比增长约20%,高于百强房企平均13.3%的销售增长率。同期销售面积146.7万平方米,销售均价达12904元/平方米,分别同比增长13%和6%。管理层在中期业绩发布会上表示2021年的销售目标为345亿元,按此计算同比增幅约为10%,相比同时期发布业绩的房企,目标制定较为保守。据悉,大湾区三幅地块的可售货值超200亿,其中惠州项目在21年3月开盘去化率超90%,今年该等项目的销售将直接影响企业未来能否成功打开湾区新市场。

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  深耕长三角,区域外仅贵州省贡献2%销售额。从销售金额的分布来看,长三角作为大本营,占比高达98%。江苏作为发家地,销售金额占比虽同比下降了6个百分点,仍超7成。根据CRIC监测的江苏12个城市榜单来看,企业只在常熟和常州2个城市上榜,分别位列第6和第26,显然港龙在未来还需加大本土市场的深耕,省内业绩还有提升空间。浙江和安徽同为长三角省份,销售占比有所提升,分别达21%和4%。其中,安徽省为2020年新进省份,已崭露头角。上海2020年下降4个百分点至1%,在贡献销售的五大省市中份额最低。

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  02

  投 资

  新进3省9城

  总土储结构优化

  拿地积极性高,但态度谨慎。2020年港龙中国新增土储建面470.8万平方米,总地价211.5亿元,平均楼面地价为4492元/平方米,相比12904元/平方米的销售均价有很大的优势。同时,新增权益土储建面为347万方,权益拿地金额239.0亿元,权益比例为51%,在行业中处较低水平。虽合作开发能辅助规模更快扩张,但也要适当提高项目的权益占比,以维持营收和销售规模增长的平衡。全口径拿地销售金额比为0.68,尚处向外扩张期,拿地较为积极。但根据中期业绩发布会,购地策略保持谨慎以规避风险,2020年意向跟踪地块共2367宗,经过初判、研究、参拍等环节最终只筛选出21宗地块,占比不足意向跟踪地块的1%。

       新进3省9城,城市能级提升。2020年,港龙中国继续加大了外拓力度,新进安徽、广东和四川3个省份共9座新城市,包括广州、惠州、成都、合肥、芜湖、黄山、阜阳、扬州、义乌。从区域上看,实施以长三角为后盾,向大湾区和成渝双城扩展的路径,长三角新增土储建面占比最大,达63%,其次为广东省占比34%。其中,仅凭11月通过城市更新竞得的广东广州增城地块项目建面就高达81.2万方,占新增建面约17%。从城市能级来看,三成新增土储建面位于一线城市广州,对比2019年,三四线城市占比减少11个百分点,能级有明显提升。

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  总土储分布趋向均匀,但仍有八成土储位于长三角。截止2020年底,港龙中国在全国共拥有83个项目,土地储备总建筑面积为1080.9万平方米。从分布来看,其中67个项目位于长三角,土储建面占比达79%,仍存在集中分布的问题,但相比2020年中高达95%的占比,趋于均匀,主要是由于下半年在广东省拿地规模较大。从省份来看,长三角的江苏省、浙江省总土储建面占比相比2020年中下降分别下降18个百分点和6个百分点,达54%和11%。此外,安徽省大增8个百分点至13%,超过浙江省占比。珠三角仅凭新进的广东省占比跃升至14%,其余省份土储建面占比与2020年中基本持平。未来仍需进一步平衡土储布局,以分散土储集中可能带来的风险。

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  03

  盈 利

  营收大增111%

  毛利净利高于行业平均

  营收大增111%,未来可预见度高。2020年港龙中国营业收入全部来自物业销售,为41.7亿元,同比大幅增长110.9%。这主要是得益于期内推出的物业项目增加,从而被确认的销售额增长。同时,期内交付面积43.80万平方米,交付物业销售均价9524元/平方米,分别同比增长75%和21%。值得一提的是,港龙中国2020年预收账款达210亿元,约为2019年预收账款的2.5倍,同时是2020年营收的5倍,未来结转有保障,收入可预见度高。

毛利净利高于行业平均水平。2020年港龙中国毛利润为15.17亿元,同比上升79.6%。毛利率为36.4%,同比下滑6.3个百分点,主要是由于年内交付的土地成本高于2019年,但毛利率仍高于行业平均水平。同时,净利润和归母净利润分别为6.42亿元和9.61亿元,较去年同期上升 36.6%和43.8%。净利率和归母净利率则分别为15.4%和23%,虽同比下滑8.4和10.7个百分点,也处于行业较高水平。值得注意的是,归母净利润大于净利润,可能是因为企业当前处投资扩张期,前期对并表项目的投入较大。


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 04

  负 债

  融资渠道拓宽

  债务结构有待优化

  现金流动性增强,债务结构有待优化。截止2020年,港龙中国拥有现金及银行结余约68亿元,同比增长170.5%,资金流动性获得了大幅提升。但由于高速扩张需要,同期债务规模上扬。短期债务同比大幅增长429%至60.5亿元,现金短债比为1.12,勉强过线。长期债务同比增长52%至25.9亿元,长短期债务比仅为0.43,债务结构有待优化。但港龙上市后,拓宽了融资渠道,2020年打开境外融资平台,首次发行美元票据;融资议价能力也得到提升,加权平均借贷利率降低1.1个百分点至7.7%。

      净负债率41%,剔除预收款的资产负债率超红线。2020年底港龙中国的净负债率为41.1%,相比于2019年的20.6%,上升了20.5个百分点,主要是因为期内有息负债同比大幅增长203%,但保持在合理水平。剔除预收款的资产负债率,虽较19年底下降6.3个百分点,相较三道红线70%的上限略高。未来随着企业债务结构的调整,相信会进一步优化。

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