[贝壳研究院]中梁控股年报:品牌与产品力升级

2021-04-02 15:50:19

  2020年,中梁控股(下文简称:中梁)一改“黑马”的高复合增长势头,转为倡导以“稳”为基调的发展道理,更像是战术性的让发展让位于降负,作为首批12家重点房企中的一员,中梁已成功降档,但仍有优化空间。在全面改善财务结构后,中梁仍有实力冲击更高的业绩目标。

  业绩表现:2020目标达成,业绩增长趋于稳健,产品力进一步得到市场认可

  报告期内,中梁实现合约销售约1688亿元,同比增长约11%,销售面积1350万平方米,同比减少9.4%,达成年初1680亿目标。根据贝壳研究院统计,中梁2016-2019年的业绩增速分别为13.1%、241.6%、56.1%、50.3%,2019年上市后的中梁持续降速,开始寻求稳健的发展。2020年中梁合约销售均价12500元/平方米,同比增长22%,销售均价持续上升,品牌与产品力得到二三线城市的认可。

  中梁2021年销售目标为1800亿元,预期增速约7%,相对稳健,其2021年可售货值约为2600亿,预期去化率69%。经历过高复合增长的中梁,在当前政策调控与行业形势下,有意谋求行稳致远的发展道路。

  财务水平:增收增利而毛利率水平走弱,债务结构仍具调整空间

  营收:2020年中梁实现营业收入659.4亿元,同比增长16.4%;其中物业销售收入655.0亿元,同比增长16.2%。报告期内长三角区域项目结算比例减少,结构性影响物业销售收入。

  利润:2020年中梁毛利为138.5亿元,同比增加5.1%,整体毛利率为21.0%,较上年同期23.3%下降2.3个百分点,主要由于土地成本较高而溢价能力受限所致,毛利率处于行业较低水平,盈利能力走弱。同时归属公司拥有人净利润约37.5亿元,同比减少约3.8%。

  偿债:截至2020年末,中梁现金及银行结余约为342.3亿元,同比增长29.2%,现金短债比为1.43,较上年同期大幅提升0.73。长短债比为1.27,债务结构仍有一定的调整空间,进一步提升长期债务占比,将有利于降低其负债压力。

  土地策略:谨慎土储,高权益占比与重心专注二三线城市

  新形势下中梁取地态度较为谨慎,报告期内投资约712亿元,获取土地117宗,规划建筑面积约1490万平方米,土地成本约4767元/平方米。新增项目中二线及三线城市土储金额占比92%,其中约47%位于二线城市,45%位于三线城市,四线城市占比8%。

  截至2020年末,中梁累计土储6510万平方米,权益土储5180万平方米,权益占比约80%,处于行业较高水平。土地覆盖全国23省,153个城市,3-5年内,可以为其未来的销售增长供应充足的货值。

  发展战略:新形势下追求运营和产品能力,把握机遇期巩固行业地位

  在2020年实践中,中梁将原有产品系全新升级,并正式发布新一代住宅产品“中梁产品4.0”,完成113项产品专项提升,全面迈入4.0产品时代。

  中梁在2021年展望中提及片面追求规模的时代已经远去,在市场需求与竞争模式的驱动下,更强调运营和产品能力,并2021年作为中梁提升能力与巩固行业地位的重要机遇期。

  融资新规:有效控制杠杆水平持续改善债务结构,中梁“由红转黄”成功实现降档

  根据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,中梁控股剔除预收款后的资产负债率为80%,较上年同期下降约11个百分点但仍超出阈值;净负债率为65.8%,与2019年末基本一致,微增0.2个百分点;现金短债比为1.43,较上年同期大幅提升0.73。由此中梁控股2020年年度指标“踩一线”,“由红转黄”成功实现降档。

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