导读
无论从规模、布局、产品角度，桂系房企的发展都面临一定的局限性。
◎ 研究员 / 朱一鸣、贡显扬、汪慧、李丹
近年来，广西房地产市场“冷热交替”，一方面外来房企加速进驻，据数据统计，TOP30中达8成房企在广西均有布局，市场竞争激烈；另一方面，自2019年下半年，市场需求饱和，行情下行，项目去化难，多数楼盘从期房卖到现房，库存承压。
在“市场冷、竞争热”的大环境下，广西本土房企面临较大的冲击，生存能力备受挑战。而随着今年4月广西本土规模最大的房企彰泰被融创收购，“桂”系房企的发展现状以及增长空间更加引发关注。基于此，本文将研究内容分为三部分：一是，从规模发展、城市布局与扩张、产品打造、多元化业务等方面对“桂系”房企整体发展现状进行总结与分析；二是，基于市场竞争格局层面，分析本土房企在发展中面临的冲击与存在的机会；三是，从企业案例出发，对其发展存在的问题与未来的增长空间做具体评估。
在“三条红线”、“贷款集中度”等调控政策下，叠加行业“大鱼吃小鱼”现象普遍化，“桂系”房企未来发展不仅要做到“稳”字当头，还要积极寻求“突破”，掌握主动权。
01市场概况：经济发展水平有待提升
房地产市场供需失衡
1、核心城市集聚和辐射效应欠缺，区域整体经济发展水平有待提高
（1）地区GDP和人均GDP低于全国平均，整体经济发展水平有待提高
广西简称“桂”，全称广西壮族自治区，是位于中国华南的省级行政区。从地理位置来看，广西地处云贵高原东南边缘，两广丘陵西部，综合了山地、丘陵、平原等多种地貌。广西在云南、贵州、湖南三省以南，东接广东，南临北部湾，西南区域与越南接壤。从行政区划来看，广西下辖南宁、柳州、桂林、梧州、北海、玉林、百色、钦州、防城港等14个地级市，县级行政区111个。
从历史发展来看，长期以来广西由于缺乏国家战略和经济支持，经济总体发展水平不高，处于全国中游。先进制造业和现代服务业发展相对滞后，传统产业发展转型面临困难。地区生产总值及人均地区生产总值低于相邻省份，同时也在全国平均水平之下。
（部分略）
（2）北部湾城市群集聚和辐射效应不足，核心城市综合竞争力需提升
目前，广西区域内缺乏辐射带动作用强的特大城市，南宁等中心城市集聚和辐射效应不足，对高端生产要素吸引力不强，城市综合竞争力仍需提升。基于多年来广西北部湾经济区相对较弱的国家支持力度和经济发展水平，2017年国务院同意批复建设北部湾国家级城市群，规划范围包括广西南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左；广东湛江、茂名、阳江；海南海口、儋州、东方、澄迈、临高、昌江。规划期为2017-2020年，展望到2030年。
在北部湾城市群战略规划中，提出了打造“一湾双轴、一核两极”的城市群框架。具体来看，“一核”是指以南宁为核心城市，以加快建设南宁成为特大城市和区域性国际城市为目标，建设现代产业集聚区，规划建设五象新区等对外开放合作平台，构建“一带一路”有机衔接的门户枢纽城市和内陆开放型经济高地。同时，以南宁、北海等为重点加快发展现代服务业、先进制造业，推动钦州和防城港深度同城化发展，强化面向东盟开放合作平台建设。
此外，除了北部湾城市群之外，广西内部还有桂中、桂北、桂东南三大城镇群。其中，桂东南城镇群利用与广东接壤的地缘优势，成为推进广西融入泛珠三角的重要区域。短期来看，积极对接粤港澳大湾区的产业体系、强化“粤港澳大湾区—北部湾经济区—东盟”跨区域跨境产业链供应链，是促进广西经济发展的重要途径之一。
（3）基础设施建设不断完善，十四五积极推进产业融合加速经济发展
（略）
2、城镇化率有进一步提升空间，政策环境总体宽松、以稳楼市为主
（部分略）
（3）政策环境总体宽松，疫情期间多城市出台政策稳楼市
从政策层面来看，目前广西各主要城市的房地产市场调控政策总体比较宽松。特别是2019年末以来各个城市特别是新区板块供应增加显著但内生需求透支，项目去化承压、市场面临下行压力，叠加2020年疫情对房地产市场的影响，市场政策总体以稳楼市、稳预期为主。
具体来看，相比其他二线城市，南宁当前的政策环境相对宽松，外地人购房无限制，目前南宁首套房且无按揭贷款的，首付比例为20%。2020年4月，南宁出台“强首府人才新政18条”，推出“史上最低门槛落户”政策以加速人才引进集聚。桂林调整普通商品住房预售价格管理，允许普通商品住房的成交价格不低于预售申报备案价格的10%放宽至不低于15%。
此外，桂林、梧州疫情期间还放宽预售审批条件，桂林允许预售楼栋形象进度达到正负零时，可申请办理商品房预售许可。梧州投入资金达到工程建设总投资额的25%以上，即可办理预售许可证。玉林、钦州则在2020年内限时实行购买新建商品房的契税补贴政策。按已缴契税为基数，普通居民补贴比例最高达50%，在岗医护人员则按照实际缴纳契税给予100%同等金额补助。
3、项目集中入市、内生需求透支，短期内市场下行、库存压力提升
（1）南宁：需求透支叠加购买力受限，短期内“量跌价平”概率较大
南宁作为广西壮族自治区的首府，是北部湾城市群核心城市，同时也是西南地区连接出海通道的综合交通枢纽。2019年末常住人口734.5万人，户籍人口782万人，常住户籍人口比为0.94，仍属于人口流出型城市。但近几年来随着广西“强首府”战略提出，加之各地县城市高铁通车，南宁常住人口稳步增长，“虹吸”效应显著。
从南宁房地产市场的发展来看，主要受益于五象新区规划的逐步落地，自2015年以来房地产发展提速，2017年房价破万，2019年成交规模突破1000万平方米。但2020年随着新增供应的集中入市，整体供求关系严重失衡，南宁楼市开始显著回调，主要体现在成交量上。当前项目开盘普遍高开低走，以价换量相对普遍，降幅在9折左右。
从商品房价格和居民购买力的角度来看，目前短期内南宁仍存在需求透支现象，居民整体收入水平偏低，缺乏民富基础，对外来人才的吸附力也相对有限，居民购买力有一定的“见顶”征兆。此外，南宁土地财政依赖度显著，2019年-2020年土地财政收入比均突破60%，政府主要收入来源于卖地，相对较高的供地积极性一定程度上也加剧了目前市场的供需不平衡的状况。
（部分略）
02 本土房企现状：规模发展有限
布局集中在广西大本营
按地域划分，广西起家的本土房企又被称为“桂”系房企。尽管相较于粤系、京津系、闽系、浙系等派系，桂系房企无论是在规模、综合实力、行业影响力上都相差甚远，但是随着西部房地产市场打开，桂系房企作为区域性重要派系，发展现状也受到关注，以下本文将从规模发展、城市布局、产品特征等方面作进一步分析。
1、规模发展：以中小型房企为主，行业排名均在百强之外
广西本土房企规模普遍不大，以中小型房企为主。从克而瑞全口径销售金额TOP200排行榜来，2020年仅有4家桂系房企入榜，包括彰泰集团、荣和集团、广西云星集团以及大都投资，入榜数量在各大派系中处于低位水平，且排名均在百强之外。
其中，规模最大的是彰泰集团，2020年全口径销售额为224.5亿元，位列榜单第117位，这也是桂系唯一一家规模超过200亿的房企；广西云星集团、大都投资在百亿阵营，2020年全口径销售额分别为163.1亿元、137.1亿元；而荣和集团则以81.5亿元排在第189位。
在扩张进程上，桂系房企整体发展保守，“慢走”型特征显著。以上4家规模较大的桂系房企，除了大都投资在2010年成立，其余三家均在1992、1993年成立，发展至今已有二十多年，同时也经历了我国房地产高速发展期，但规模扩张并未跟上。从历年数据梳理发现，彰泰自2018-2020年在200亿连续徘徊了3年，而荣和不进反退，尽管2016、2017年均过百亿，但2018、2019年并未出现在TOP200榜单中，2020年也在百亿之下。这种现状与地域环境、企业战略、行业竞争态势等方面都有一定关系。
整体来看，桂系房企在规模发展上并不占优势，行业影响力也有限。而当前行业集中度提升，房企分化加剧，中小型房企发展受限因素越来越多，桂系房企必然也会面临竞争力不足的市场风险。
2、城市布局：固守广西大本营，大多本土房企“偏安一隅”
城市布局方面，桂系房企主要集中在广西大本营。但由于广西整体经济发展水平靠后，房地产市场仍处于发展中阶段，各地级市之间也存在分化现象，本土房企在区内城市拓展上也表现谨慎。目前并无一家完成14个地级市全覆盖，除了彰泰集团、广西云星集团，其他房企布局数量都未超过半数，从13家典型桂系房企布局来看，布局数量在4-6城的企业较多，占到7家，另外还有一些企业仅局于1-2城做深耕。在城市选择上，偏向南宁、柳州、贵港、桂林这些市场空间较大、发展预期较好的城市。
也有少数房企尝试外拓，例如彰泰集团、大都投资、兴进集团等，但整体成效有限。一方面，桂系房企外拓时间较晚，其中兴进集团于2020年9月走出广西，开拓长沙市场；彰泰集团也是2020年6月竞得无锡70亩地块，落地首个全国化项目。另一方面，广西区外布局难成规模，从典型桂系房企外拓情况来看，目标瞄准一二线城市，这些城市土地竞争激烈，企业在外拓中面临了较高的投资成本，叠加本身规模并不大，难以支撑外拓资金压力，因此投资力度并不大，目前桂系房企在广西之外的投资布局大多都是“一城一地”，影响力有限。
（部分略）
3、品牌市场：品牌影响力与规模不强相关，仍取决于市场沉淀
（略）
4、产品特征：产品系打造动力不足，以高性价比的刚需产品为主
产品方面，目前只有少数桂系房企形成了自身完整的产品系，主要原因有三点：一是，大部分本土房企规模小、开发项目并不多，市场规模并未达到需构建体系化发展程度；二是，目前广西房地产市场发展尚未成熟，产品系概念并不强；三是，购房者以刚需为主，对价格敏感度普遍偏高，差异化产品尽管在概念、居住体验等方面优化升级，但由于存在溢价，市场接受度并不高，且在去化方面，高性价比的毛坯房是最优选，因此，房企在产品系的打造上并不具备动力。而对于一些已经有产品系的开发商，也并未在项目上有明显体现，产品打造主要还是以去化为导向，这也导致了产品同质化的现象。
在典型桂系房企中，彰泰集团、广西云星集团、北投地产、荣和集团形成了较为丰富的产品系列。彰泰集团随着规模扩张、全国化布局进程加快，也在加快产品特色的打造，2020年5月末，在“红、城、府、郡”系列的基础上，又发布了彰泰TOP级产品系湾字系1号，产品系进一步完善。而其他企业的产品系列则相较单一，产品系特征主要会根据项目的区位资源进行划分，如兴进集团的“漓江系”、“山居系”。
5、多元化：业务涉足面广，与地产开发强相关产业布局频次高
（略）
03 竞争格局：外来房企大批进驻
本土房企生存空间压缩
广西作为对接粤港澳大湾区的重要地域，以及我国与东盟国际贸易的重要枢纽，基于人口基数大、城镇化率尚处低位、政策适度宽松等因素，房地产市场总体向上潜力可期，也吸引了众多外来房企进驻，土地市场热度一度高涨。
1、TOP30中八成房企已进驻广西，碧桂园、恒大投资积累丰厚
根据克而瑞统计数据显示，2020年销售30强房企中，仅6家房企暂未进驻广西，进驻率达80%。其中，TOP20房企中，除了保利发展均已在广西落地项目或土地。
（部分略）
从土储及新拓储规模来看，近年来随着彰泰被融创收购80%股权并控股，2019年广西总土储榜前四席位均被外来房企所占据，TOP10土储货值中外来房企占据半壁江山。其中碧桂园、恒大的土储最为丰厚。广西本土房企中尽管有部分拿地发力，2019年广西总土储货值TOP10中本土房企占到六席，但整体生存空间仍被挤压。
土拍市场上，外来房企土拍积极性持续攀升，2019年龙光、建发、阳光城等房企拿地金额增幅超100%，龙光更是于2020年以53.9亿元的成交金额位居南宁纳储榜榜首。广西本土房企中除了彰泰保持一贯的活跃外，央企和国企在资金优势叠加地域优势下，纳储表现积极，例如广西地产集团位列2019年广房企新增土地货值榜TOP5。
（部分略）
2、外来房企整体市占率较高，本土房企于部分城市销售领先
而随着外来房企加速进驻广西，广西房地产市场销售份额也被外来房企迅速占领。2018-2020年连续三年，在广西本全口径销售金额十强的房企中，本土房企均只占两席位。其中彰泰集团作为广西本土龙头房企，连续三年入榜；2020年位列TOP10的本土房企仅彰泰集团、大都投资两家，而2018、2019连续入榜的广西云星集团则以78.4亿元的销售额跌至第14位。
外来房企中，粤系房企凭借地缘优势较早进驻，占据较高的市场份额，例如碧桂园、龙光，近两年持续位居前三甲之一，2020年于广西销售金额分别达203.25亿元和175.63亿元。而闽系房企阳光城以相对激进的战略，自2017年挂牌成立广西区域公司，仅半年时间就布局南宁、柳州、玉林三城八子，2018年于广西区域首破百亿大关，当期已成为广西布局房企中的一匹黑马。此外，规模房企基于扎实的土地储备，以及全国化的综合实力与经验，龙头优势显著，例如碧桂园、万科、恒大等房企常年占据广西销售榜TOP10。
（部分略）
值得注意的是，广西本土房企在部分城市中销售表现仍突出。例如，小龙房地产在贵港以35.81亿元年销售额领跑，裕达集团在来宾以32.04亿元年销售额成为当地领头羊，此外玉林的广西中鼎、防城港的路桥集团、百色的世纪金宸投资、崇左的崇鹏投资等，均在当地领衔。
这些在当地领跑的广西本土房企均于当地发源，成立时间较早，以在当地长期积累的经验以及落成的优质项目在当地树立口碑，于当地市场根基较稳，为赢得当地市场奠基。例如小龙房地产，1994年于贵港起家，成功开发了“港宝商贸街”、“国际生活港”、“美嘉宝花城”等一批优质项目和“盛世”系列高端住宅小区，目前在建建筑面积约200万平方米。多年来，小龙房地产凭借立足早、品质优、信誉好在当地打响了品牌，成为当地的龙头房企。
整体来说，随着外来房企的进驻，以及土地市场的热度提升，广西本土房企在规模、布局上的相对劣势将成为竞争阻力，市场占有率面临了较大的威胁与挑战。
3、全国化房企在“价格战”中领跌，本土房企拥有较高市场口碑
（略）
04 未来发展：彰泰被收购
“桂”系房企的发展出路在哪？
1、融创借彰泰作“跳板”重构竞争格局，本土房企突围困境加剧
彰泰集团成立于1992年，29年来立足桂林、布局广西，成长为桂系领先房企，当前已开发全国16城9县100多盘，开发面积近2000万平方米。凭借较早的区域深耕式布局，以及在广西的品牌影响力，2017-2018年规模进阶迅速。2017年，彰泰集团销售突破百亿，同比增长81.6%；2018年同比增长67.7%至215.3亿元。2020年，彰泰集团的销售金额和销售面积均位列广西第一、新增土储货值位列广西第二。
尽管彰泰占据广西龙头地位，但增长动力明显表现不足，2018-2020年连续三年业绩徘徊难进，增速持续走低。2020年，为加速扩张进程，彰泰启动全国化布局，6月在无锡落地首个全国化项目，7月14日宣布了“1+3+N”全国化战略，即广西大本营持续供能，深耕华东、华中、粤港澳大湾区三个重点区域。年内在无锡、南京、武汉、南昌等重点城市均有落子。
但在广西行情下行以及疫情冲击下，业绩仍面临困境，2020年实现销售金额224.5亿元，尽管位列广西市场第一，相较2019年业绩不增反降，且未能实现年初300亿的销售目标，行业排名也较上年同期下降13位至第117名。投资强度与销售增长的不匹配，无疑给彰泰的经营带来了很大的经营压力。
2021年4月，融创与彰泰签订框架合作协议，拟通过组成合资公司的方式合作开发目标项目。最终经过价格的下调，融创以91.7亿元接手彰泰80%股权，同时融创服务拟以7.3亿元收购彰泰服务80%股权。
对彰泰而言，最终陷入被收购局面主要基于其规模扩张诉求与现阶段内外部条件的不匹配。2020年，彰泰全国化战略相对激进，一方面2020年受疫情影响，房地产行业整体调整波动，市场环境并不友好；且长三角、珠三角等热点城市群受众多深耕型及全国化一线房企追捧，彰泰外拓面临重重挑战。另一方面，融资能力与规模扩张目标的不匹配也成为彰泰前进路上的绊脚石，作为非上市房企，彰泰融资渠道有限，叠加外部融资环境收紧，融资难度进一步加大。此外，现阶段广西房地产销售市场相对全国来说并不算乐观，现房销售普遍，彰泰现有项目的去化情况也影响到资金周转效率，继而阻碍扩张战略的落实。
随着广西本土龙头房企彰泰被融创收购，融创在广西市场建立领先地位，这也意味着外来房企在广西势力的进一步增强。从公告披露信息可知，此次收购涉及目标项目共57个，总计容未售建筑面积达到825.17万平方米，主要分布在桂林、南宁、玉林等广西重点城市，且以住宅为主，流动性强。根据推算2021年彰泰资源可为融创带来260亿的销售贡献，融创的销售规模与市场占有率将迅速提升，与其他房企拉开差距，建立绝对优势。
本土规模优势最大的房企不在，其他本土房企规模与外来房企更加难以抗衡，且布局受限，将面临更为严峻的外部性竞争。另外，这种“大鱼吃小鱼”的现象是否会重演，也有待进一步观望。从彰泰的扩张到被收购路径来看，对于本土房企来说，激进战略仍需谨慎，“维稳”是战略突围的基础和保障。
2、荣和集团：曾经的“广西一哥”错失发展机遇，未来发展空间仍受限
在外来房企强势入侵下，本土其他房企的发展前景引发关注。荣和集团、广西云星、兴进集团这些规模较大的本土房企作为“桂系”主力军，具备一定的本土优势与竞争力，未来发展的关键或在于“稳中求胜”。以下本文以荣和为例具体分析：
（部分略）
05 总结
自2019年下半年，广西房地产市场转冷，叠加本土规模最大的房企彰泰被融创收购，“桂系”房企的生存能力以及增长空间在行业内引发关注。由于受到区域发展程度低、扩张节奏保守等因素影响，桂系房企在发展中主要呈现出以下几点特征：
首先，在规模发展上，桂系房企规模普遍不大，以中小型房企为主，行业影响力也有限。其次，城市布局主要集中在广西大本营，大多数本土房企“偏安一隅”的特征显著，广西区内城市覆盖也表现谨慎，少数房企走出广西，但整体外拓成效有限。此外，在产品系打造上动力不足，由于市场产品系概念并不强，购房者以刚需为主，对价格敏感度高，目前只有少数房企形成了自身完整的产品系，但是产品差异化未在项目上有明显体现，这也导致了产品同质化的现象。
综上，无论从规模、布局、产品角度，桂系房企的发展都面临一定的局限性。外来房企进驻加剧市场竞争，土储方面，碧桂园、恒大具有领先优势，叠加融创收购彰泰，也将加入储备第一阵营；此外，外来房企整体市场占有率也较高，在市场具备价格竞争优势，本土房企生存空间不断压缩。
相比之下，本土房企的主要竞争力体现在市场口碑和深耕优势上。购房者对不同房企品牌仍较为理性，主要看重项目交付成果，外来大型房企并不占优势。本土房企凭借优质的已交付项目，拥有较高的市场口碑。在市场下行期，本土房企尽管受到冲击，但也整体也表现出一定的韧性。
随着旭辉收购彰泰，广西市场竞争格局面临重构，本土房企突围困境加剧，守住核心市场是一大重任。荣和集团、广西云星集团、兴进集团这些规模较大的本土房企作为“桂系”主力军，具备一定的本土优势与竞争力，未来发展的关键或在于“稳中求胜”。
此外，值得注意的是，4月底习近平广西考察，先后到桂林、柳州、南宁等地,深入革命纪念馆、农村、企业、民族博物馆等,这些地方旅游、产业、文化发展或有新的动向，是否会给房地产市场带来发展机遇，各房企可加以关注。
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