核心观点
【因水灾和疫情全年销售目标降至700亿元，中原建业分拆上市】2021年5月建业地产成功将轻资产业务中原建业分拆上市，轻资产业务开始独立发展，建业地产未来以重资产业务为主。上半年建业地产的合约销售金额约为人民币310.53亿元，同比增长了3.5%，在河南省的市场占有率为7.3%。由于河南地区受到了水灾和疫情的影响，建业地产将2021年的目标销售额由800亿元调整至700亿元，下半年企业的可售货值约为688亿元，只需要达到56.6%的去化率就能完成该目标。
【拿地力度有所加强，“大中原战略”取得实质性进展】上半年建业地产的新增土地建面达663万平方米，同比增长了81.48%；新增土储总价为99亿元，同比增长了128.27%。拿地销售比为0.32，比2020年全年提高了0.1，企业的拿地力度有所加强。2021年年初，建业地产宣布启动“大中原战略”，将企业业务涵盖以郑州为中心、半径500公里范围内的大中原区域，6月30日，建业地产在天津滨海新区项目签订股权合作框架协议，“大中原战略”取得实质性进展。截至2021年中期，建业地产的总土地储备建面为5621万平方米，足够支持企业4-5年的开发。
【营收大幅增长56%，盈利能力有待加强】上半年建业地产共实现营业收入203.57亿元，同比增长了56%；毛利率则同比大幅降低了5.8个百分点至17.9%，主要是因为结转物业中有大量疫情期间打折促销项目。除此之外，净利率以及归母净利率也有小幅下降，整体看来建业地产的利润率仍然处于较低的水平，盈利水平仍然有待加强。
【持有现金大幅减少，资产负债率有待改善】2021年中期建业地产的净负债率相比于年初大幅提高了79个百分点至92.6%，逼近三条红线的监管要求，主要是因为持有现金较年初减少了43.8%，同时所有者权益也相比于年初减少了12.6%。而在负债结构方面，建业地产的现金短债比为1.93，长短期债务比为2.32，平均债务账期为2.44年，企业的负债结构相当安全，短期的偿债压力不大。但是企业剔除预收账款的资产负债率为87.2%，触碰一条红线，未来需要改善。建业地产上半年的融资成本为7.6%，整体看来企业的财务状况和融资能力都较为稳定。
01
销售
因水灾和疫情全年销售目标降至700亿元
中原建业分拆上市
2021年5月份，建业地产成功将轻资产业务中原建业分拆上市，建业集团迎来了第4个上市平台，其轻资产业务开始独立发展，建业地产未来以重资产业务为主。上半年，建业地产的合约销售金额约为人民币310.53亿元，同比增长了3.5%，合约销售面积约为405.15万平方米，同比增长了9.9%。按此计算，上半年建业地产在河南省的市场占有率为7.3%，相比于2020年全年的7.2%略有提高。
而在轻资产业务方面，根据中原建业在中期业绩中的披露，上半年中原建业在管项目的合约销售额约为168.16亿元，同比增长了30%，因此建业集团的总合约销售额达到了479亿元，同比增长11.7%，中原建业对集团的销售贡献率进一步提高。
从销售的城市分布来看，上半年建业地产在郑州的销售金额为57.8亿元，同比减少了36.1%；在河南其他地区的销售额252.69亿元，同比增长了20.5%。主要是因为各大房企争相进入郑州市场，竞争较为激烈，而在省内其他三四线城市竞争相对较小，建业地产有着更强的竞争力。
从销售贡献率来看，郑州地区对建业地产的销售贡献率为19%，相比于2020年全年下降了3个百分点。近年来郑州对建业地产的销售贡献率逐年下降，预计2021年全年郑州的销售额占比将继续下滑至17%。整体看来，高溢价的郑州地区对建业地产的销售占比下降，再加上目前行业整体利润率都有下滑的趋势，建业地产未来的利润率可能面临一定的压力。
由于河南地区受到了水灾和疫情的影响，因此建业地产将2021年的目标销售额由800亿元降至700亿元，按此计算上半年企业完成了全年44.4%的销售目标。下半年，建业地产的可售货值约为688亿元，只需要达到56.6%的去化率就能完成销售目标。
02
投资
拿地力度有所加强
“大中原战略”取得实质性进展
2021上半年建业地产的新增土地建面达663万平方米，同比增长了81.48%；新增土储总价为99亿元，同比增长了128.27%。上半年建业地产的拿地销售比为0.32，比2020年全年提高了0.1，企业的拿地力度有所加强。而在权益比例方面，上半年建业地产的新增土储权益比例为64%，与2020年全年的新增土储权益基本保持一致，而按面积计算企业的81%的新增土储是来自于股权收购或合作，比2020年全年提高了10个百分点，企业的合作力度有所加强。
上半年建业地产的新增土地仍然都集中在河南省内。从城市占比来看，企业在漯河的拿地力度明显加大，占比达到了14%。将各年度建业地产的拿地汇总之后整体看来企业在河南各重要城市的拿地力度都较为均衡，有利于深耕河南市场，巩固在下沉城市的市场地位。比较值得注意的是，上半年建业地产在郑州的拿地占比仅为5%，虽然相比于2020年全年有所提高，但是仍然偏低，可能影响到企业未来在郑州的竞争力。
此外，2021年年初，建业地产宣布启动“大中原战略”，将企业业务涵盖以郑州为中心、半径500公里范围内的大中原区域。6月30日，建业地产在天津滨海新区项目签订了股权合作框架协议，“大中原战略”取得实质性进展。
中原建业方面，上半年共新签代建项目52个，总建面573万平米。河南省外项目方面新签约9个，合约建筑面积92.86万平方米，已经追平了2020年全年水平。由于中原建业的角色定位是建业集团走出河南的主力军，未来将在大中原战略的指引下实现周边7省全进驻。在中原建业分拆上市之后，企业的发展可能会得到加速。
截至2021年中期，建业地产的总土地储备建面为5621万平方米，相较于年初增长了3.88%，足够支持企业4-5年的开发。其中权益建面约4082万平方米，权益比例约为72.6%，相较于年初略微下降了1.8个百分点，仍然保持较高水平。中原建业方面，截至2021年中期，中原建业共签约了250个项目，总建面约3008万平方米，相较于年初增长了17.8%，其中河南省外在管建面225万平方米，继续保持稳健的增长。
03
盈利
营收大幅增长56%
盈利能力有待加强
2021上半年建业地产共实现营业收入203.57亿元，同比增长了56%，其中销售物业收入为194.18亿元，同比增加了57%，主要是因为结转面积同比增加了49.4%至266.33万平方米，同时平均售价也增加了9.8%至7013元/平米。而在盈利性指标方面，建业地产的毛利率同比降低了5.8个百分点至17.9%，主要是因为2020年疫情期间打折销售的物业陆续在上半年交付结转，导致上半年整体物业销售的毛利率仅为15.7%。
相对于毛利率而言，上半年建业地产的净利率以及归母净利率同比降幅相对较小，主要是因为企业继续加强成本控制，三费比率同比降低了近6.2个百分点。整体来看，建业地产的净利率处于相对较低的水平，盈利水平仍然有待加强。
04
负债
持有现金大幅减少
资产负债率有待改善
建业地产在上半年积极降负债赎回优先票据，而受银行贷款额度收紧的影响销售回款率较低，加上上半年为获取优质高周转土地，支付土地款金额较大，因此导致了企业持有现金、有息负债和权益的全面降低。2021年中期建业地产的持有现金约为164.8亿元，较于年初减少了43.8%；总有息负债为282.93亿元，较年初减少了9.6%；企业的权益则较于年初减少了12.6%至127.52亿元。综合影响之下，企业净负债率相比于年初提高了79个百分点至92.6%，但仍处于红线安全范围之内。
在负债结构方面，2021年中期建业地产的现金短债比为1.93，长短期债务比为2.32，平均债务账期为2.44年，负债结构相当安全，短期的偿债压力不大。由于企业剔除预收账款的资产负债率为87.2%，超过70%的红线要求，因此三条红线中企业踩线了一条，未来有待改善。而在融资成本方面，上半年建业地产的融资成本为7.6%，相较于2020年全年略微提高了0.2个百分点，企业的融资能力较为稳定。
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