[克而瑞]中国奥园:土储充裕、购地审慎,城市更新加速转化

朱一鸣、贡显扬、唐嫣蓓 2021-08-30 16:39:30

  核心观点

  【上半年合同销售675.8亿元,目标完成率45.1%】2021年上半年,中国奥园累计实现合同销售金额675.8亿元,完成全年1500亿元业绩目标的45.1%。管理层预计,下半年货值去化率达54%即可完成全年业绩目标。分区域来看,截至6月末奥园各区域销售金额占比最高的为华东区域达34%,较2020年全年上升3个百分点;华南、中西部、环渤海则分别占到29%、26%、10%。

  【土储充裕、购地审慎,控制投销比在20%以内】2021年上半年,奥园新增土地投资可开发建筑面积约107万平方米,新增可售货值逾178亿元。同时,奥园也积极发挥收并购及城市更新优势, 2021年上半年转化可售货值135亿元。截至上半年末,奥园土地储备总建筑面积达5358万平方米,计入城市更新项目后的总货值约13482亿元,可满足未来四至五年的发展。

  【盈利指标有所下滑,以三条红线达标为优先】2021年上半年,奥园实现营收325.1亿元,同比增长15.1%。毛利润81.3亿元、净利润28.4亿元、毛利率25.0%、净利率8.7%,在房企盈利能力降低的行业背景下盈利指标略有下滑。截至上半年末,奥园持有现金683亿元、净负债率80.7%、现金短债比1.32、剔除预收账款的资产负债率78.5%。奥园目前仅一个指标未达标,有望在 2022 年底前迈入绿档房企行列。

  【一业为主、纵向发展,非房业务赋能房地产板块】目前,奥园持续深化“一业为主,纵向发展”战略,不断完善组织架构的优化。从幸福人居(房地产业务)板块到悦康生活(非房业务)板块,延展“构筑健康生活”的品牌理念。特别是非房板块的业务发展,通过助推提升整体竞争力,为房地产板块三旧改造、土地获取、产业布局充分赋能。此外,奥园也持续提升产品力、客户体验与满意度,实现经营效益的稳步增长。

 01销售

  上半年合同销售675.8亿元

  目标完成率45.1%

  2021年上半年,中国奥园累计实现合同销售金额675.8亿元,目标完成率达45.1%;实现合同销售面积596.3万平方米,分别同比增长33%与17%;平均售价约11333元/平方米。管理层预计,下半年货值去化率达54%,即可完成全年1500亿元的销售目标。

  分区域来看,截至6月末奥园各区域销售金额占比最高的为华东区域达34%,较2020年全年上升3个百分点。华南、中西部、环渤海分别占29%、26%、10%,其中华南地区占比较2020年上升5个百分点,而中西部、环渤海地区则有所下降。2021年以来,奥园已进入深耕3.0时代,预计将建立25家城市公司、优化架构,打造年销售100至200亿元级核心城市公司,非核心城市公司年销售50亿元或以上。

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  02投资

  土储充裕、购地审慎控制投销比在20%以内

  2021年上半年,奥园新增可开发建筑面积约107万平方米,权益比65%,权益地价约42亿元,新增可售货值逾178亿元。整体来看,相比近几年来奥园积极扩容土地储备,今年上半年奥园拿地规模较少。在“三道红线”监管的背景下,奥园将保持审慎购地、平衡土储和财务指标,将年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。

  同时,奥园也积极发挥收并购及城市更新优势,城市更新加速转化。2021年上半年转化可售货值135亿元,2021年至2024年预计转化可售货值2420亿元,将显著增厚土地储备。其中,奥园的城市更新标杆项目——广州番禺氮肥厂项目及珠海香洲翠微村项目,定位为高端“学苑”系,将于2021年三季度开盘预售。

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  截至上半年末,奥园土地储备总建筑面积达5358万平方米(权益比67%),已确权总货值约5939亿元。其中,华南、华东、中西部核心区、环渤海等四大核心区的货值分别为35%、22%、21%和18%。计入城市更新项目后的总货值约13482亿元,可满足未来四至五年的发展。其中华南区域占比最重达70%,大湾区可售资源约7487亿元。

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      03财务

  盈利指标有所下滑

       以三条红线达标为优先

  2021年上半年,奥园实现营业收入325.1亿元,同比增长15.1%。物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占94.5%、5.2%和0.3%;毛利润81.3亿元,净利润28.4亿元。

  从盈利指标来看,在房企盈利能力整体降低的行业背景下,奥园上半年的毛利率和净利率分别由去年同期的29.3%和10.1%下降至25.0%和8.7%。核心净利润率和归母核心净利润率分别为8.8%和6.6%,也分别有不同程度的下滑。但展望全年,管理层表示有信心维持归母核心净利润率在7%-8%左右,将不低于去年的水平。

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  截至上半年末,奥园持有现金683亿元,净负债率从2020年的82.7%降至80.7%,实现稳中有降;现金短债比1.32,长短期债务比1.15,均略有下降;剔除预收账款的资产负债率为78.5%,略高于70%的红线。奥园表示,目前公司以三道红线达标为优先任务,对回款和买地都制定了详细的考核政策,在确保回款实现基础上有节奏的拿地,有信心在 2022 年底前迈入绿档房企行列。

  此外,2021年上半年奥园平均借贷成本从2020年的7.2%下降至7%。奥园紧抓市场窗口期,提前安排再融资审慎资金管理,公开发行三笔合共7.38亿美元境外债及人民币18.2亿元境内公司债,获12家商业银行提供境外银团贷款逾21亿港元,目前已悉数赎回今年内到期的公募境外债。

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  04

  多元化

  一业为主、纵向发展

  非房业务赋能房地产板块

  目前,奥园不断完善组织架构的优化,从幸福人居(房地产业务)板块到悦康生活(非房业务)板块,持续深化“一业为主,纵向发展”战略,不断延展“构筑健康生活”的品牌理念。特别是非房板块的业务发展,通过助推提升整体竞争力,为房地产板块三旧改造、土地获取、产业布局充分赋能。

  此外,奥园也持续提升产品力、客户体验与满意度,实现经营效益的稳步增长。通过引入标杆房企产品团队,建立奥园A+产品力战略及体系,标准化与研发创新并进,形成学苑、云峯及ONE系三大高端产品系,销售均价稳步提升,产品力全面升级,获境内外多项行业大奖。2021年上半年获RTF全球建筑设计大奖、伦敦杰出地产大奖、法国DNA、法国双面神大奖等14项境内外大奖。

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