[克而瑞]绿城中国:2023年永续债余额将清零

房玲、陈家凤 2021-08-30 17:00:00

 核心观点

  【自投销售额同比增速107%,全周期运营效率提升】半年绿城合同销售额1717亿元(自投:1369亿元,代建:348亿元),同比增长88.3%,目标完成率55.4%,回款率维持95%的高位。其中自投销售额同比增长107%,增速位列TOP20房企第一,主要得益于长三角区域市场火热,杭州、宁波等多地项目首开售罄,上半年首开项目30天去化率达83%。下半年可售货值3090亿元,去化率44.8%即可达成全年目标,叠加下半年新增货值实现的年内销售转换,预计全年业绩或将超额完成。

  【政府代建新拓面积同比增长5倍以上,议价能力有可能处于弱势】期内绿城管理新进入7个城市,新拓代建合约建面同比增长22.7%至1200万平,平均收费回落至268元/平,主要缘于新拓合约面积中政府代建同比增长5倍以上,占比升至50.8%。期末国企及政府委托方在建面积占比73.9%,委托方的性质决定在宏观调控下绿城有更为稳定的业务来源,相应也会损失部分利润空间;叠加近期大规模开展合作代建撬动规模增长,合作代建收入占总代建收入的比重维持40-50%,相应稀释代建业务的毛利率,综合毛利率47.5%,较2017-2018年低合作比例时有所下滑。

  【积极拓储,权益拿地销售金额比高达1.04】上半年新增货值2140亿元,完成全年新增货值目标的71.3%;权益拿地金额740亿元,权益拿地销售金额比1.04,投资力度远超40%的政策红线。于宁波、北京、天津、扬州、西安和长沙等9城的集中供地中有所斩获,34%的新增地块由此获取,一二线新增货值占比78%。受热点城市地价高的影响,绿城平均拿地成本同比34%至9126元/平。期末土储可售建面约4048万平(权益比58%),可满足未来3-4年的需求。

  【增收不增利,剔除永续债分红后核心归母净利率6.5%】上半年绿城结转收入317.45亿元,同比大幅增长53.26%;期末全口径已售未结3207亿元,合同负债对2020全年结转收入覆盖倍数升至2.48倍,为后续营业收入的增长提供保障。期内毛利率同比减少3.9pct至22%,缘于限价以及宁波与北京高地价项目进入结转所致。受并表范围内项目低权益比及永续债分派的影响,剔除永续债分红后,实际核心归母净利率6.5%,较去年同期减少2.1pct,主业核心盈利能力待提高。

  【2023年永续债将全部赎回,届时三条红线预计转绿】截至2021年中期,绿城加权融资成本为4.6%,处于较低水平。“三条红线”下永续债纳入监管范围,绿城将逐步赎回永续债,暂时不考虑新的发行。永续债规模较期初减少10%至185.37亿元,7月已赎回10亿元,下半年还将赎回31亿元以及5亿美元的永续债,预计年底永续债大幅缩减至108亿元, 2023年底永续债余额将清零。受绿城积极投拓的影响,“三条红线”指标仍处黄档,管理层披露,整体目标是2023年进入绿档。

  01

  销售

  自投销售额同比增速107%

  全周期运营效率提升

  2021上半年绿城实现合同销售额1717亿元,合同销售面积724万平,同比增长88.3%和68%,全年目标完成率55.4%,回款率维持95%的高位。其中,代建业务对销售贡献度持续下滑,期内代建销售额348亿元,同比增长38.6%,对销售额的贡献20.27%,较2020全年减少5.49 pct;代建面积239万平,同比增长44%。

  期内自投项目实现合同销售额和面积分别1369亿元、485万平,同比增长107%和83%,增速位列TOP20房企第一。得益于热点城市商品房成交活跃、出现“量价齐升”等现象,叠加绿城供货充裕的影响,上半年于杭州、宁波和北京单城合同销售额破百亿。此外,期内拿地到开工、开盘、股东投入回正和交付周期同比提速10%、8%、14%及6%,各环节周转效率稳步提升,新增货值实现年内销售转化率同比提升12pct至37%。

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  上半年,长三角对绿城销售额贡献62%,其中杭州占比17%。得益于长三角区域市场火热,杭州、宁波等城新项目首开即售罄,绿城首开项目30天去化率达83%,新增供货平均去化率68%,与前期基本持平。权益方面,期内销售额权益比例同比减少5.7pct至52.08%,相对偏低,在追求规模高增长的同时,绿城需适当提高权益比,保障后续母公司结转的盈利空间,保证有质量的高增长。

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  02

  代建

  政府代建新拓面积同比增长5倍以上

  议价能力有可能处于弱势

  绿城管理代建规模稳步增长,2021上半年新进入7个城市,新拓代建合约建面同比增长22.7%至1200万平,平均收费268元/平,低于2019-2020年的代建单价(2019年:296元/平;2020年:310元/平),主要缘于新拓合约面积中政府代建同比增长5倍以上,占比升至50.8%。

  绿城管理加大国企和政府委托方的占比,国企及政府客户在建面积占比73.9%,委托方的性质决定在宏观调控下绿城管理有更为稳定的业务来源,相应也会损失部分利润空间。叠加绿城大规模开展合作代建撬动规模增长,近年来合作代建收入占总代建收入的比重维持40-50%,相应稀释毛利率,综合毛利率微降至47.5%。

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  截至2021年中期,绿城管理项目数量增到334个,合约项目的管理建面8400万平,同比增长14.6%,在建面积4365万平,同比增长12.6%。区域结构方面,聚焦长三角、环渤海及京津冀、珠三角和成渝等核心经济圈,合计管理建面6690万平,占整体的80%,并聚焦长三角和环渤海,管理建面占比52%和18%。

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  03

  投资

  积极拓储

  上半年完成全年新增货值目标的71.3%

  2021上半年绿城维持积极的投拓态度,新增67宗地块,拿地建面1186万平,新增货值同比增长22%至2140亿元,完成全年新增货值目标的71.3%。期内绿城权益土地款支出740.5亿元,按金额计,权益拿地销售比1.04,全口径拿地销售比0.79,远高于TOP30房企同期均值0.34,投资力度远超40%的政策红线。期内,权益比提升显著,拿地金额权益比升至68%。

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  上半年绿城广泛参与集中供地的竞拍,参拍142宗地,最终于宁波、北京、天津、扬州、西安和长沙等9城中获取23宗地块,占企业总新增土地的34%。一二线新增货值占比78%,受热点城市地价高的影响,绿城平均拿地成本同比34%至9126元/平,土储均价占当期销售均价较去年微提0.2pct至25.43%,溢价率多维持30%以下,土地成本管控在合理范围内。此外,非公开市场也作为绿城投拓的重要补充,期内收购21个项目,预计货值682亿元,占比32%,落地宁波和衢州2个TOD项目,并成功签约深圳光明旧改项目。

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  期末土储建面6034万平(权益比58%),可售建面约4048万平,可满足未来3-4年的需求。土储总货值9951亿元,按货值分布来看,长三角及环渤海占比54%和22%,一二线74%,并持续聚焦核心城市群的深耕,杭州、宁波、北京、上海、天津、西安等13城单城货值超200亿元,其中杭州、宁波和北京3城货值处850-1300亿元之间。

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      04盈利

  增收不增利

        剔除永续债分红后核心归母净利率6.5%

  2021上半年绿城营业总收入361.35亿元,同比增长51.22%,其中88%由开发业务贡献,期内结转收入317.45亿元,同比大幅增长53.26%,缘于浙江和北京结转加快所致。期末全口径的已售未结资源3207亿元,合同负债较期初增长15.5%至1419.42亿元,对2020全年结转收入覆盖倍数升至2.48倍,为后续结转收入的增长提供保障。

  盈利能力方面,期内实现毛利润79.35亿元,同比增长28.32%,综合毛利率22%,同比减少3.9pct,缘于限价以及宁波与北京高地价项目进入结转所致,根据目前已售未结项目毛利率20%来看,未来毛利率下滑仍是大概率事件。

  期内净利润39.1亿元,同比增长24.9%,净利率同比减少2.3pct至10.8%。净利增速不及毛利,归因于企业所得税和土增税的大幅增长,所有税费用同比增速32.54%,占除税前溢价同比增加1.31pct至33.97%。值得注意的是,期内营销及管理费用率(销管费用/操盘金额)1.5%,同比减少0.8pc,费用管控成效提升明显。

  并表范围内项目低权益比及永续债分派稀释归母净利空间。期内少数股东损益占比同比增长5.11pct至38.15%,归母净利增速放缓,同比增长15.39%至24.18亿元。核心归母净利同比增加11.91%至27.25亿元,若剔除永续债分红后,实际核心归母净利20.75亿元,同比增长16.03%,对应核心归母净利率6.5%,较去年同期减少2.1pct,主业核心盈利能力待提高。

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  05

  偿债

  2023年永续债将全部赎回

  届时三条红线预计转绿

  期内新增借贷加权融资成本4.6%,同比减少0.6pct,得益于业绩释放和中交信用背书,融资优势逐渐凸显。境内方面,2021上半年境内公开发债124.62亿元,加权平均利率3.73%;境外方面,新发2笔3年期的6.4亿美元的银团贷款及3亿美元的双边贷款,发行利率于Hibor/Libor上浮2.51%,成本与前期基本持平。截至2021年中期,绿城加权融资成本为4.6%,较期初下滑0.1pct,议价能力提升。

  期末永续债规模较期初减少10%至185.37亿元,占融资渠道的比重较期初减少2.1pct至12.7%。“三条红线”下永续债纳入监管范围,随着永续债的逐步到期,绿城将逐步赎回,暂时不考虑新的发行。2021年7月已赎回10亿元的永续债,预计下半年还将赎回31亿元以及5亿美元的永续债,预计年底永续债大幅缩减至108亿元。2022年计划赎回境外5亿美元以及56亿元的永续债,到2023年赎回最后15亿元境内永续中票,届时永续债将全部赎回。

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  受绿城积极投拓的影响,期内权益土地支出占权益销售回款的1.09,期末有息负债1279.18亿元,较期初增长7.31%,持有现金较期初下滑7.12%至605.6亿元。“三条红线”指标处于黄档范畴,偿债指标有所转弱。现金短债比2.01,净负债率75.2%,将永续债计为负债,调整后的净负债率120.8%,分别较期初增长11.33pct和4.2pct,剔除预收后的资产负债率较期初增长1.55pct至73.5%,略高于70%的红线。管理层披露,目前绿城正处于快速成长期,仍会保持杠杆的适度增长,整体目标是2023年进入绿档。

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