[克而瑞]中南建设:稳健经营积极去杠杆,营收增长30%

2021-09-06 15:35:35

  谨慎经营三四线轮动布局,并表比例提升营收增长30%,明年或迈入绿档。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  核心观点

  【重仓江苏贡献占比41%,追求业绩合理增速】2021上半年中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元,同比增长33.9%。前7月累计合同销售1266.5亿,同比增长28%。据区域划分,江苏及浙江是中南主要的业绩贡献区域,销售金额分别达到了442.44亿元、217.57亿元,占到了总量的41%、20%。

  【谨慎经营下加大合作,三四线轮动布局】2021上半年中南建设采用谨慎的投资策略,新增土储建筑面积699.9万平方米,同比增加 1.7%;新增土储总价289.52亿元,同比下降4.7%。面对集中供地政策,2021年上半年中南建设在拿地方式上,加大了合作及多元化拿地比例。此外在城市能级上,中南选择在非“两集中城市”寻找机会,避开部分竞争热点。从区域布局来看,中西部代替长三角成为拿地最多的区域,新增建面占比达47%。

  【并表比例提升营收增长30%,净利率下滑2.7个点】上半年中南建设的营业收入为384.82亿元,同比增长了29.60%;其中房地产开发营业收入273.78亿元,同比增长31.46%;主要由于期内竣工项目的并表比例提升至45%。中南建设毛利润为62.77亿元,同比增长22%;净利润为20.28亿元,同比下降了14.4%。净利润的下滑,主要是由于期内非并表项目结算减少,投资收益同比下降62%至6.78亿元。企业毛利率同比下滑了0.97个百分点至16.31%,主要由于建筑业务毛利率同比下降2.82个百分点。净利率及归母净利率分别同比下滑了2.7及2.4个百分点,至5.27%、4.54%,主要由于非并表项目结算减少带来的投资收益下降。

  【长短债结构持续改善,明年希望迈入绿档】2021上半年末,中南建设持有货币资金达269.73亿元,同比下降了4.2%。主要是由于期内中南加大了债务偿还力度,偿还债务支付现金335.81亿元,同比增长42%。总有息负债767.6亿元,比年初下降3.9%;其中债券占比由2020年末的26%下降至17%,而非银行金融机构借款占比从2020年末的22%上升至30%,未来调整债务结构有待继续。从三条红线指标来看,净负债率相比于2020年下降了2.00个百分点至95.27%;现金短债比下降至1.29;扣除预收账款后的资产负债率为77.42%,比2020年末下降1.27个百分点,但仍超70%的政策红线。中南表示,希望2022年内能够实现三条红线的全部绿档。

  01 销售

  重仓江苏贡献占比41%
追求业绩合理增速

  2021年上半年中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元,同比增长33.9%,其中一、二线城市销售金额占比36%;销售面积790.1万平方米,同比增长29.7%,一、二线城市销售面积占比32%;平均销售价格13793元/平方米,同比增长3.2%。2021年前7月中南建设的累计合同销售金额为1266.5亿元,同比增长28%。

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  根据销售金额的区域划分,江苏及浙江是中南主要的业绩贡献区域,销售金额分别达到了442.44亿元、217.57亿元,占到了总量的41%、20%。此外,山东、福建的销售金额占比同样较大,分别达到了9%及7%。

  值得注意的是,中南在广东地区也有布局,但销售金额仅16.84亿元,占比2%。未来中南还可以继续加大粤港澳地区的布局,使其销售区域分布更加平均,以降低市场风险。

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  02 投资

  谨慎经营下加大合作
下沉三四线轮动布局

  2021年上半年中南建设采用谨慎的投资策略,新增项目41个,规划建筑面积合计699.9万平方米,同比增加 1.7%;新增土储总价289.52亿元,同比下降4.7%;新增项目平均地价约4100元/平方米,同比下降约7.1%。

  面对集中供地政策,2021年上半年中南建设在拿地方式上,加大了合作比例,同时加大了多元化的拿地比例。据悉,2021年上半年在中南建设获取的41幅地块中,有36块为合作开发,数量占比达到了88%,新增项目的权益面积占比约44%,较2020年继续下降约12个百分点。此外2021上半年通过股权收购的项目达到了11个,新增建面占比达总量的37%。

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  在获地城市上,中南选择避开“两集中供地”热点城市。2021年上半年中南拿地主要以三四线为主,建面占比达到了78%,相比2020年上升了约22个百分点。这与中南审慎的投资态度及轮动下沉的投资布局有关。从区域布局来看,中西部代替长三角成为拿地最多的区域,新增建面占比达47%。此外长三角新增建面占比也达到了40%,其中南通、盐城拿地较多,新增建面均达45万平米以上,南通新增建面达到了55.72万平米,占总量的8%。

  截止2021上半年,中南建设全部开发项目505个,其中在建项目规划建筑面积合计约3193万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1547万平方米,可竣工资源总面积4740万平方米,同比增加7.5%。其中一二线城市面积占比约33%,三四线城市面积占比约67%。

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  03 盈利

  并表比例提升营收增长30%
净利率下滑2.7个点

  2021上半年中南建设的营业收入为384.82亿元,同比增长了29.60%,其房地产业务和建筑业务营收均增长明显,其中房地产开发营业收入273.8亿元,同比增长31.5%;建筑业务收入113.5亿元,同比增长17.2%。

  上半年,在整体竣工规模下降的情况下,中南房地产业务收入增长主要由于期内竣工项目的并表比例提升。2020年中南竣工项目的并表比例不到40%,2021年上半年该比例约45%,按照年度公布的2021年全年计划,并表比例预计50%以上,整体并表比例趋势不断提升。此外截止2021上半年中南合并报表范围内已售未结算的合同负债1288.2亿元,是上半年结算收入的4.7倍,预计未来将有较多资源进入到结算期。

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  从利润规模来看,2021上半年中南建设毛利润为62.77亿元,同比增长22%;净利润为20.28亿元,同比下降了14.4%;此外归母净利润为17.48亿元,同比下降了14.7%。净利润的下滑,主要是由于期内非并表项目结算减少,投资收益同比下降62%至6.78亿元。从利润率来看,受建筑行业原材料价格上升影响,2021上半年中南建设建筑业务毛利率8.28%,同比下降2.82个百分点,导致公司整体毛利率同比下滑了0.97个百分点。此外中南期内销售费用率为2.50%,同比增长0.14 个百分点;财务费用率1.49%,同比增长0.03个百分点。由于期内投资收益减少,中南净利率及归母净利率分别同比下滑了2.7及2.4个百分点,至5.27%、4.54%,未来中南仍应继续改善利润空间。

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  04 偿债

  长短债结构持续改善
明年希望迈入绿档

  截止2021上半年末,中南建设持有货币资金达269.73亿元,同比下降了4.2%。主要是由于期内中南加大了债务偿还力度,偿还债务支付现金335.81亿元,同比增长42%。

  上半年,中南总有息负债767.6亿元,比年初下降3.9%;其中银行贷款占比约53%,债券占比约17%,非银行金融机构贷款占比约30%。值得注意的是,非银行金融机构借款占比从2020年的22%上升至30%,未来中南调整债务结构有待继续。

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  从三条红线指标来看,2021上半年中南建设的净负债率相比于2020年下降了2.00个百分点至95.27%。此外,上半年中南现金短债比下降至1.29,持有现金能够覆盖短期有息负债;长短期债务比2.68,相比2020年更加优化;扣除预收账款后的资产负债率为77.42%,比2020年末下降1.27个百分点,但仍超70%的政策红线。中南表示,2022年希望能够实现三条红线的全部绿档。

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  05 建筑业务

  合同金额增长3%
加快智慧建造绿色转型

  从中南建设的建筑业务来看,2021上半年中南新承接(中标)项目合同总金额153.1亿元,同比增长3.3%。其中3亿元以上项目17个,占新增合同额的53%。

  2021年上半年建筑业务实现营业收入113.5亿元,同比增长17.2%。受原材料价格上升的影响,上半年综合毛利率8.28%,同比下降2.82个百分点。中南表示,未来建筑业务将继续加快智慧建造、绿色施工转型升级,抓住新的市场机遇,提升经营质量。

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