谨慎经营三四线轮动布局，并表比例提升营收增长30%，明年或迈入绿档。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
核心观点
【重仓江苏贡献占比41%，追求业绩合理增速】2021上半年中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%。前7月累计合同销售1266.5亿，同比增长28%。据区域划分，江苏及浙江是中南主要的业绩贡献区域，销售金额分别达到了442.44亿元、217.57亿元，占到了总量的41%、20%。
【谨慎经营下加大合作，三四线轮动布局】2021上半年中南建设采用谨慎的投资策略，新增土储建筑面积699.9万平方米，同比增加 1.7%；新增土储总价289.52亿元，同比下降4.7%。面对集中供地政策，2021年上半年中南建设在拿地方式上，加大了合作及多元化拿地比例。此外在城市能级上，中南选择在非“两集中城市”寻找机会，避开部分竞争热点。从区域布局来看，中西部代替长三角成为拿地最多的区域，新增建面占比达47%。
【并表比例提升营收增长30%，净利率下滑2.7个点】上半年中南建设的营业收入为384.82亿元，同比增长了29.60%；其中房地产开发营业收入273.78亿元，同比增长31.46%；主要由于期内竣工项目的并表比例提升至45%。中南建设毛利润为62.77亿元，同比增长22%；净利润为20.28亿元，同比下降了14.4%。净利润的下滑，主要是由于期内非并表项目结算减少，投资收益同比下降62%至6.78亿元。企业毛利率同比下滑了0.97个百分点至16.31%，主要由于建筑业务毛利率同比下降2.82个百分点。净利率及归母净利率分别同比下滑了2.7及2.4个百分点，至5.27%、4.54%，主要由于非并表项目结算减少带来的投资收益下降。
【长短债结构持续改善，明年希望迈入绿档】2021上半年末，中南建设持有货币资金达269.73亿元，同比下降了4.2%。主要是由于期内中南加大了债务偿还力度，偿还债务支付现金335.81亿元，同比增长42%。总有息负债767.6亿元，比年初下降3.9%；其中债券占比由2020年末的26%下降至17%，而非银行金融机构借款占比从2020年末的22%上升至30%，未来调整债务结构有待继续。从三条红线指标来看，净负债率相比于2020年下降了2.00个百分点至95.27%；现金短债比下降至1.29；扣除预收账款后的资产负债率为77.42%，比2020年末下降1.27个百分点，但仍超70%的政策红线。中南表示，希望2022年内能够实现三条红线的全部绿档。
01 销售
重仓江苏贡献占比41%
追求业绩合理增速
2021年上半年中南建设房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，其中一、二线城市销售金额占比36%；销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%，一、二线城市销售面积占比32%；平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。2021年前7月中南建设的累计合同销售金额为1266.5亿元，同比增长28%。
根据销售金额的区域划分，江苏及浙江是中南主要的业绩贡献区域，销售金额分别达到了442.44亿元、217.57亿元，占到了总量的41%、20%。此外，山东、福建的销售金额占比同样较大，分别达到了9%及7%。
值得注意的是，中南在广东地区也有布局，但销售金额仅16.84亿元，占比2%。未来中南还可以继续加大粤港澳地区的布局，使其销售区域分布更加平均，以降低市场风险。
02 投资
谨慎经营下加大合作
下沉三四线轮动布局
2021年上半年中南建设采用谨慎的投资策略，新增项目41个，规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加 1.7%；新增土储总价289.52亿元，同比下降4.7%；新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降约7.1%。
面对集中供地政策，2021年上半年中南建设在拿地方式上，加大了合作比例，同时加大了多元化的拿地比例。据悉，2021年上半年在中南建设获取的41幅地块中，有36块为合作开发，数量占比达到了88%，新增项目的权益面积占比约44%，较2020年继续下降约12个百分点。此外2021上半年通过股权收购的项目达到了11个，新增建面占比达总量的37%。
在获地城市上，中南选择避开“两集中供地”热点城市。2021年上半年中南拿地主要以三四线为主，建面占比达到了78%，相比2020年上升了约22个百分点。这与中南审慎的投资态度及轮动下沉的投资布局有关。从区域布局来看，中西部代替长三角成为拿地最多的区域，新增建面占比达47%。此外长三角新增建面占比也达到了40%，其中南通、盐城拿地较多，新增建面均达45万平米以上，南通新增建面达到了55.72万平米，占总量的8%。
截止2021上半年，中南建设全部开发项目505个，其中在建项目规划建筑面积合计约3193万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1547万平方米，可竣工资源总面积4740万平方米，同比增加7.5%。其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市面积占比约67%。
03 盈利
并表比例提升营收增长30%
净利率下滑2.7个点
2021上半年中南建设的营业收入为384.82亿元，同比增长了29.60%，其房地产业务和建筑业务营收均增长明显，其中房地产开发营业收入273.8亿元，同比增长31.5%；建筑业务收入113.5亿元，同比增长17.2%。
上半年，在整体竣工规模下降的情况下，中南房地产业务收入增长主要由于期内竣工项目的并表比例提升。2020年中南竣工项目的并表比例不到40%，2021年上半年该比例约45%，按照年度公布的2021年全年计划，并表比例预计50%以上，整体并表比例趋势不断提升。此外截止2021上半年中南合并报表范围内已售未结算的合同负债1288.2亿元，是上半年结算收入的4.7倍，预计未来将有较多资源进入到结算期。
从利润规模来看，2021上半年中南建设毛利润为62.77亿元，同比增长22%；净利润为20.28亿元，同比下降了14.4%；此外归母净利润为17.48亿元，同比下降了14.7%。净利润的下滑，主要是由于期内非并表项目结算减少，投资收益同比下降62%至6.78亿元。从利润率来看，受建筑行业原材料价格上升影响，2021上半年中南建设建筑业务毛利率8.28%，同比下降2.82个百分点，导致公司整体毛利率同比下滑了0.97个百分点。此外中南期内销售费用率为2.50%，同比增长0.14 个百分点；财务费用率1.49%，同比增长0.03个百分点。由于期内投资收益减少，中南净利率及归母净利率分别同比下滑了2.7及2.4个百分点，至5.27%、4.54%，未来中南仍应继续改善利润空间。
04 偿债
长短债结构持续改善
明年希望迈入绿档
截止2021上半年末，中南建设持有货币资金达269.73亿元，同比下降了4.2%。主要是由于期内中南加大了债务偿还力度，偿还债务支付现金335.81亿元，同比增长42%。
上半年，中南总有息负债767.6亿元，比年初下降3.9%；其中银行贷款占比约53%，债券占比约17%，非银行金融机构贷款占比约30%。值得注意的是，非银行金融机构借款占比从2020年的22%上升至30%，未来中南调整债务结构有待继续。
从三条红线指标来看，2021上半年中南建设的净负债率相比于2020年下降了2.00个百分点至95.27%。此外，上半年中南现金短债比下降至1.29，持有现金能够覆盖短期有息负债；长短期债务比2.68，相比2020年更加优化；扣除预收账款后的资产负债率为77.42%，比2020年末下降1.27个百分点，但仍超70%的政策红线。中南表示，2022年希望能够实现三条红线的全部绿档。
05 建筑业务
合同金额增长3%
加快智慧建造绿色转型
从中南建设的建筑业务来看，2021上半年中南新承接（中标）项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%。其中3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。
2021年上半年建筑业务实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%。受原材料价格上升的影响，上半年综合毛利率8.28%，同比下降2.82个百分点。中南表示，未来建筑业务将继续加快智慧建造、绿色施工转型升级，抓住新的市场机遇，提升经营质量。
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