[克而瑞]1-2月到位资金降幅收窄，政策回暖但房企压力仍大

  房地产开发企业资金端未见明显好转，且由于当前企业到期债券压力较大，暴雷企业仍未出清等原因，企业资金压力仍然较大。

  ◎  作者 / 房玲、羊代红

  2021年底以来政策持续出台维护房地产市场平稳健康发展，在并购融资、保障性租赁住房融资、预售资金监管等多个方面出现利好，同时多城市出台政策维稳市场，下调首付比例、调降房贷利率等，政策稳中向暖。在此背景下，当前企业融资表现如何，房地产开发到位资金又有什么表现呢？

  1 房企到位资金降幅收窄，但仍处于低位

  3月15日国家统计局公布2022年1-2月房地产行业数据，房地产业新房销售规模同比下降10%，销售均价同比下降11%，开发投资额同比增长4%，销售与投资增速均已降至近7年次低（仅高于2020年1-2月数据），在房地产开发企业到位资金方面，2022年1-2月到位资金25143亿元，同比下降17.7%，增速环比2021年12月的-19.3%有所收窄，但降幅仍然较大。虽当前政策稳中向暖，但当前房地产到位资金压力仍然较大。

  2 销售回款降幅进一步增大
购房者观望情绪仍较浓

  从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年1-2月销售回款为12151亿元，同比下降23.9%，环比2021年12月的21.5%的降幅近一步扩大。主要在于当前市场上购房者观望情绪仍然较重，购房者“只看不买”，房地产销售增长承压。2022年1—2月，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3。在此背景下，1-2月的定金及预收款同比大幅下降27.0%，创2017年以来的最大跌幅。

  同时，受2021年末居民中长期贷款同比少增问题长尾效应的影响，叠加当前销售增速下滑等背景，居民的按揭需求减弱，2月以按揭为主的居民中长期贷款减少459亿元，出现自有统计数据以来的首次负增长，1-2月房企到位资金中的个人按揭款也同比下降16.0%，创2018年以来的最大跌幅，可从侧面看出房地产的仍形势较为严峻。

  3 国内贷款同比降幅有所收窄
政策见底下正常经营企业融资得到恢复

  国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，1-2月到位资金中国内贷款为4105亿元，同比下降21.1%，环比2021年12月31.6%的降幅有所收窄，且高于2021年9、10月企业频繁暴雷初期的表现。主要由于当前政策底部已现，相关金融机构恐慌性情绪缓解，虽仍有企业存在暴雷风险，但对于经营正常企业的正常经营需求不再一刀切，同时对于经营困难企业多方正积极帮助企业纾困，国内贷款正缓慢回暖中。

  4 境内发债发行扩容
助力其他到位资金增速回正

  从自筹资金来看，1-2月房地产开发企业到位资金（自筹资金）7757亿元，同比下降6.2%，环比2021年12月9.8%的降幅有所收窄。自2021年底政策密集发声以来，企业多融资渠道受阻的情况有所缓解，在保交楼目标推动下，企业加强在建项目投入重塑市场信心，加大自有资金使用力度。

  特别值得注意的是，1-2月其他到位资金（境内信用债为主）达到1123亿元，同比增长0.5%，实现2021年6月以来的首次同比增长。主要在于自2021年底政策密集发声以来，国企央企率先恢复境内债券的发行，同时一些较为优秀的民营企业如龙湖等也陆续加入了发债的队伍，企业自筹资金渠道正得到逐步恢复。而针对出险企业的并购融资，政策也给予了较大程度的支持，华侨城、招商蛇口、建发房产等企业发行并购中期票据成功。同时华润置地、大悦城等获得多个银行的大额并购相关的融资额度，支持企业进行并购相关的融资。并且当前并购融资暖风已经吹向部分民营企业，瑞安房地产、碧桂园、美的、旭辉等已经相继获批并购融资相关额度。

  总的来看，当前政策端回暖，但购房者观望情绪仍然较重，按揭贷款降幅持续扩大，房地产开发企业资金端未见明显好转，且由于当前企业到期债券压力较大，暴雷企业仍未出清等原因，企业资金压力仍然较大。但值得注意的是，随着政策调控见底，地方政府、金融机构等积极帮助企业脱困，企业的正常融资需求得到支持，国内贷款、自筹资金等多方面降幅有所收窄，并在并购融资、保障性租赁住房方面给予支持。随着政策回暖的传递，多方共建市场信心下，企业资金压力或将缓慢减小。