[克而瑞]融信中国:深耕长三角,财务指标有待优化

房玲、易天宇 2022-04-07 11:14:22

 核心观点

  【全年目标完成率97%,权益销售比有待提升】2021年融信中国实现合约销售额约1555.20亿元,销售目标完成率97%;权益销售金额约720亿,权益占比约为46%,有待提升。从销售结构来看,一、二线城市的合约销售额占比达约84%,杭州、上海和福州,三个城市占到了销售总量的44%;其中上海的销售金额大幅增长了182%至239.35亿元,占总销售的16%。虽然布局高能级核心城市,在一定程度上能够保证项目去化,但同时也需警惕限价政策,或会影响企业的利润率,若对单个城市销售过多依赖,也会提升运营风险。

  【全年拿地较为谨慎,高价地获取或影响盈利空间】2021年融信中国共新增42块地块,总建筑面积为647.60万平方米,同比下降26%;拿地总价484.65亿元,同比下降22%;拿地销售金额比为31%,较为谨慎。从拿地均价来看,较2020年继续增长17%;主要在于年内融信于杭州获取了多块高价地块,未来需关注此类项目的盈利空间。2021年,融信中国土地储备的总建筑面积为2879万平方米,同比下滑24%,未来应适当补充土地储备,以保障企业稳定持续发展。

  【营业收入下降31%至333亿元,盈利能力有待提升】2021年融信中国实现营业收入332.84亿元,同比下降31%。物业销售收益达317.04亿元,同比下滑32%;物业销售收益出现下滑,一方面是由于交付面积降低了20%至228.47万平方米,另一方面,所交付物业的平均售价同比下降了15%。此外毛利润同比下降51%至36.28亿元,毛利率较2020年大致持平为10.9%;净利润同比下降51%至17.27亿元,净利率同比下降约2个百分点至5.19%。净利润及净利率下滑是由于期内外汇收益大幅减少所致。

  【债务结构有待改善,表外化比例高需要关注】2021年末,融信尚未偿借款的加权平均利率为6.36%,同比下降了约0.2个百分点,融资成本持续改善。由于更换审计师,融信先刊发未经审计数据,首次影响,穆迪惠誉纷纷下调企业评级,或会影响企业的未来融资。2021年融信现金短债比0.97,扣除限制性现金后的现金短债比为0.52,短期内具有一定的资金压力。此外,2021年融信的合联营投资额达118.55亿元,占归母权益的61%,表外化比例高需要关注。

 01

  销售

  全年目标完成率97%

  权益销售比有待提升

  2021年融信中国累计实现合约销售额约1555.20亿元,同比增长0.2%,全年销售目标完成率97%;销售面积约733.66万平方米,同比增长1.2%;平均合约售价约21198元/平方米,同比下降约1%。2021年权益销售金额约为720亿元,权益占比约为46%,权益销售比有待提升。

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       从销售结构来看,一、二线城市的合约销售额占比达约84%;杭州、上海和福州,三个城市占到了销售总额的44%。其中,杭州区域的销售金额为314.11亿元,同比下滑35%,占总销售的20.2%,下滑了约11个百分点。而上海区域的销售金额大幅增长至239.35亿元,占总销售的16%,同比大幅增长了约11个百分点;年内上海海纳印象项目及上海世纪古美项目销售较好,销售额分别超过了61亿及66亿元。虽然布局高能级核心城市,在一定程度上能够保证项目去化,但同时由于这些核心城市的限价政策,会影响企业的利润率;此外,若对单个城市销售过多依赖,也会提升整体的运营风险。

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  02

  投资

  全年拿地较为谨慎

  高价地获取或影响盈利空间

  2021年融信中国共新增42块地块,总建筑面积为647.60万平方米,同比下降26%;拿地总价484.65亿元,同比下降22%。2021年,融信拿地销售金额比达31%,处于监管规定的40%以下,投资较为谨慎。

  从拿地均价来看,2021年融信的新增土储均价为11259元/平米(按计容面积计算),较2020年继续增长17%;主要在于年内融信于杭州获取了多块高价地块,其中杭州四堡七堡16地块、四堡七堡32地块,拿地均价分别达44364、44938元/平方米。虽然获取杭州地块能保障较高的去化率,但同时也需关注项目的盈利空间。

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  从拿地结构来看,融信以深耕长三角地区为主,新增建面占比达49%,其中杭州拿地规模达136万,占比21%。中西部新增建面占比达36%,同比提高了19个百分点,其中郑州拿地规模61万平米,占比达9%。从城市能级来看,一二线城市拿地占比达68%,同比增加了14个百分点。除杭州及郑州外,福州、成都、苏州及西安均拿地较多,新增建面均超40万平米。

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       2021年末,融信中国土地储备的总建筑面积为2879万平方米,同比下滑24%;其中550万平方米为持作出售已竣工物业,2140万平方米在建及180万平方米持作未来开发;未来融信应适当补充土地储备,以保障企业稳定持续发展。值得注意的是,历年融信中国新增土储及总土储的权益比例较低,2021年融信新增土储的权益建面比例为44.6%,同比下降1.5个百分点;总土储的权益建面比例为57.3%,同比下降10.8个百分点。较低的权益比例一方面会导致权益销售增加缓慢,另一方面也可能会造成营收规模增长趋缓。

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 03

  盈利

  营业收入下降31%至333亿元

  盈利能力有待提升

  2021年融信中国实现营业收入332.84亿元,同比下降31%;其中,物业销售收入达317.04亿元,同比下滑32%。物业销售收入出现下滑,一方面是由于交付面积降低了20%至228.47万平方米,其中福州交付面积下滑了61%至13.18万平方米,杭州交付面积下滑了21%至28.83万平方米。另一方面,所交付物业的平均售价同比下降了15%,其中杭州、厦门、苏州三城的平均售价均下滑幅度超35%。

  从利润表现来看,毛利润同比下降51%至36.28亿元,毛利率较2020年大致持平为10.9%;净利润同比下降51%至17.27亿元,净利率同比下降约2个百分点至5.19%;归母净利润同比下降47%至12.95亿元,归母净利率下滑至3.89%。净利润及净利率下滑明显,主要是由于期内外汇收益大幅减少所致,2021年融信的外汇收益下降了64%至4.2亿元;此外合联营收益也同比下降了83%至1.02亿元。若去除外汇收益及公允价值等其他收益,2021年融信的归母核心净利率约下降2个百分点至1.28%,盈利能力有待进一步提升。

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  04

  偿债

  融资成本持续改善

  表外负债也需关注

  2021年2月和6月,融信分别发行了两笔5年期10亿元的公司债,年利率均为6.5%。此外境外债方面,融信合共发行了5亿美元的境外优先票据,票面利率分别为7.1%、5.5%。截止2021年,融信的借贷利率为6.36%,同比下降了约0.2个百分点。由于更换审计师,融信延迟披露2021年全年业绩,先刊发未经审计的数据。受此影响,穆迪、惠誉纷纷下调融信中国的信用评级,或会影响企业未来的再融资。

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  2021年末融信中国持有现金为220.55亿元,同比下降26%;其中非限制性现金为117.2亿元,同比大幅下降41%;总有息负债同比下降21%至567.78亿元,其中短期有息负债同比下降9%至227亿元,占比上升至40%,债务结构仍有改善空间。从三条红线来看,2021年融信净负债率为66.42%,同比下降约16个百分点;现金短债比0.97,扣除限制性现金后的现金短债比为0.52,短期内具有一定的资金压力;剔除预收账款后的资产负债率为66.35%,三条红线位列黄档。此外,2021年融信的合联营投资额达118.55亿元,占归母权益的61%,表外化比例高需要关注。

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