[克而瑞]华侨城A:资金面状况良好 片区综合开发模式有优势

朱一鸣、汪慧 2022-04-07 11:33:18

  核心观点

  【一二线城市业绩占比达7成】2021年,华侨城累计实现签约销售额 824.7 亿元、签约销售面积 398.8万平方米,分别同比减少21.6%、14.2%,一二线城市业绩占比达7成,深圳、无锡、南京、重庆、宁波、武汉六大城市销售额均超过50亿元。

  【拿地力度放缓,15个项目以底价或接近底价摘牌】全年新增23宗地块,建筑面积为435.1万平方米,同比减少57.9%,权益代价177.8亿元,同比缩减38%。年内获取的地块中,有15个项目以底价或接近底价摘牌,有效地控制了拿地成本。截至2021年底,企业剩余可开发建筑面积达2251万平方米,可满足中长期发展需求。

  【盈利失速,房地产业务毛利率降至21.4%】报告期内,总营收稳定增长,首次突破千亿达1025.84亿元,同比增长25.3%。实现毛利润113.97亿元、净利润71.52亿元,分别下降38.7%、54.5%,综合毛利率为11.1%,综合净利率为7%。利润失速的主要原因之一即房地产各行业营业成本大幅上涨206.1%,毛利率同比下降38个百分点至21.4%。

  【“三条红线”全部达标,平均融资成本低至4.46%】截至2021年12月31日,现金短债比为2.4,净负债率60.1%,剔除预收账款后的资产负债率为68.8%,“三条红线”全部达标。此外,融资优势在不断凸显,2021年综合运用直接融资、发行债券、权益融资、保债计划、供应链融资等多种手段实现融资586.25亿元,平均融资成本4.46%,处于行业较低水平。

  【以文旅为核心增长级,全力推进数字化转型】2021年华侨城正式编制完成“十四五”发展规划,明确了以旅游为核心增长级、城镇化为底盘、创新和数字化为新动能的发展思路,坚持“文化、旅游和城镇化”发展模式、坚持文旅房与地产主业不动摇。同时,积极践行“互联网创新实践者”战略定位,全力推进数字化转型,完成数字化转型战略规划编制,明确顶层设计并坚定地推进落地实施。

 01

  销售

  业绩波动下行

  一二线城市占比7成

  2021年,华侨城销售有所下行,累计实现签约销售额 824.7 亿元、签约销售面积 398.8万平方米,分别同比减少21.6%、14.2%,掉出千亿阵营。从推盘力度来看,2021年销售项目共有96个及少数尾盘,较2020年88个及少数尾盘明显增加,显然受市场整体行情影响,单盘产能下降。同时可以发现,近年来,华侨城销售均价持续下降,2021年为2.1万元/平方米,而2019、2020年分别为3.4万元/平方米、2.3万元/平方米,市场下行压力下,企业也面临“价跌量减”困境。

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       从业绩分布来看,整体以高能级城市业绩贡献为主,一线城市贡献22%,二线城市贡献48%,合计占到7成。深圳、无锡、南京、重庆、宁波、武汉六大城市销售额均超过50亿元,其中深圳销售额最高,为174.3亿元,单城贡献率达21.4%。

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  02投资

  拿地力度放缓

       15个项目以底价或接近底价摘牌

  2021年,华侨城投资力度显著放缓,新增23宗地块,建筑面积为435.1万平方米,同比减少57.9%,权益代价177.8亿元,同比缩减38%。年内,在苏州、宁波、南京、合肥集中供地中获取多块地,其中在合肥竞得4块地,总地价达28亿元,建筑面积约为67万平方米。整体来看,2021年国企央企迎来大势,投资优势较大,华侨城年内获取的地块中,有15个项目以底价或接近底价摘牌,有效地控制了拿地成本。截至2021年底,企业剩余可开发建筑面积达2251万平方米,可满足中长期发展需求。

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       从剩余可开发建筑面积分布结构来看,一、二、三四线城市各占比5%、50%、45%。整体来说,高能级、热点城市布局丰富,如深圳、合肥、成都等。在城片区综合开发模式下,这些项目的升值、收益预期可观,具备一定的竞争优势。

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      03盈利

  地产营业成本大幅上涨206.1%

       毛利率降至21.4%

  华侨城主营业务包括文化旅游、房地产两大主要板块,报告期内,总营收稳定增长,首次突破千亿达1025.84亿元,同比增长25.3%。实现毛利润113.97亿元、净利润71.52亿元,分别下降38.7%、54.5%,综合毛利率为11.1%,综合净利率分别为7%。

  利润失速的主要原因之一即房地产各行业营业成本大幅上涨206.1%,毛利率同比下降38个百分点至21.4%,这一方面在于土地成本上升,叠加限价政策调控,利润空间受到压缩,另一方面结转结构发生变化,高毛利润项目基本结转完毕,毛利率缺乏支撑。

  目前,行业盈利能力普遍下行,华侨城也不可避免受到市场影响,但片区综合开发模式具备一定优势,可为项目带来可观溢价,随着模式成熟,将利好于利润率提升。

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  04

  债务

  “三条红线”全部达标

  平均融资成本低至4.46%

  从资金、债务基本面来看,“三条红线”全部达标,整体保持稳健。截至2021年12月31日,持有现金675.7亿元,总有息负债1402.1亿元,其中短期有息负债283.6亿元。现金短债比为2.4,净负债率60.1%,扣除预收账款后的资产负债率为68.8%,均较2020年末有所优化。

  此外,华侨城的融资优势在不断凸显,2021年综合运用直接融资、发行债券、权益融资、保债计划、供应链融资等多种手段实现融资586.25亿元,平均融资成本4.46%,处于行业较低水平。同时企业还扩容FT全功能跨境双向人民币资金池,提升跨境人民币资金的利用效率。整体来说,资金面状况良好,流动性安全具备一定保障。

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  05

  战略

  以文旅为核心增长级

  全力推进数字化转型

  2021年是“十四五”开局之年,华侨城于年内正式编制完成“十四五”发展规划,明确了以旅游为核心增长级、城镇化为底盘、创新和数字化为新动能的发展思路。坚持“文化、旅游和城镇化”发展模式、坚持文旅房与地产主业不动摇。一是,确定文旅业务的重心地位,强化能力建设、强化产品创新,突出文旅产品对综合开发项目的驱动作用,突出文旅产品自身的盈利能力提升;二是,回归房地产的五项功能,通过区域整体规划,精准布局提升开发的专业能力,发挥房地产支持文旅发展的作用;三是,聚焦高能级和优势区域,深挖市场潜力,聚焦于优势产品线,通过专业和规模的提升来提高整体发展效率。

  同时,华侨城也积极践行“互联网创新实践者”战略定位,全力推进数字化转型,以全方位打造数字华侨城A为目标,围绕管理信息化、业务数字化和数字产业化,提升管理精益化水平,赋能主营业务,助力实现高质量发展。并完成数字化转型战略规划编制,明确顶层设计、坚定地推进落地实施。

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