[克而瑞]规模跃升、高调拿地,建发房产竞争力研究

2022-07-29 09:28:41

  导读

  背靠厦门国资、积极拿地纳储,未来建发能否平衡规模与利润、实现有质量增长。

  ◎  研究员 / 朱一鸣、贡显扬、汪慧、唐嫣蓓

  近年来,行业调整、市场下行,企业流动性和信用危机爆发,规模房企销售增速放缓、投资收缩,以降杠杆、降负债、稳增长为主要发展目标。这样的行业背景下,建发销售规模实现高增长、跻身行业TOP20,并逆势拿地、积极扩张,引发行业关注。建发逆势增长的高调表现背后,核心驱动力是什么?又面临了哪些潜在的风险与考验?在本专题中,将逐一进行分析研究。

  01 行业持续承压
央国企凸显抗风险力

  1、“稳”字当头,央国企表现出更强的发展韧性

  自2021年下半年以来,房地产行业一直处于低谷期,但一些以央企、地方国企为背景的地产开发商表现出了较强的韧性。央企、地方国企开发商多以“稳”为发展主线,且受政府背景的加持下,相较民企,在此次行业整体下行中,具有较好的风险抵抗能力,且在各方面都拥有较好的信用度。

  从投融资角度来看,2022年上半年,100家典型房企累计融资总量4126亿元,较2021年同期大幅减少49%。100家典型房企平均融资成本为4.29%,其中央国企融资成本仅为3.29%,保持低位;而民企融资成本则到达了5.27%。

  相较而言,央国企凭借政府背景,更易受银行青睐,取得较低融资利率。此外,受“三道红线”等政策影响,民企开发商在投融资方面的力度大大被削弱,2022年上半年100家典型房企中,23家央国企发行债券261支,但26家民企发行债券数量仅183支。此外,根据克而瑞数据,2022年1-6月TOP30房企中仅20家房企发行债券,融资成本进入前十的民企仅有万科、龙湖和滨江。

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  2、民企拿地意愿疲弱,央国企“兜底”土地市场

  事实上,从地产行业进入下行期以来,土地市场一直以央国企开发商为主力,民企则降幅显著。根据克而瑞数据,2021年全年新增土地价值TOP20中,民企数量占10家,数量上与央国企平分秋色;而2022年上半年,新增土地价值TOP20中,民企拿地量明显降低,仅剩6家。TOP10中,除了滨江集团与万科地产外,其他均是国资背景的房企。

  比较央企和地方国企,央企大多由国资委直接管理,资金与融资成本一直处于较低位,但其布局将更多的针对全国性房地产市场。而区域型国企作为地方企业,相对而言资金更为充足、信誉良好,在市场下行的行业周期中,更多的承担了土地市场的托底作用。

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  地方国企地域化特征更为显著,如建发房产作为福建本土房企,其拿地策略始终以深耕福建本土市场为先。建发房产作为福建的大型地方国企,主要以厦门为根据地,近年来其投资拿地表现积极,业绩方面也增速较快。根据克而瑞数据,2021年建发房产全口径业绩已跻身行业TOP20。在市场整体下行,销售承压的背景下,建发房产却能逆势上涨,保持稳健的发展,背后的核心驱动力是什么?

  02 背靠厦门国资
建发实现逆势发展

  1、历经行业24年,地产开发业务不断成熟

  厦门建发集团成立于1998年,建发房产最早为建发集团旗下的地产开发公司,随着房地产行业的兴起,依托其母公司国企背景,建发房产逐渐壮大。根据克而瑞数据,2022年上半年建发房产全口径金额已达620.2亿元,位居第16;新增土地货值611.4亿元,位居第7。纵观建发房产的发展历史,主要可分为四个阶段:

  厦门建发集团创立于1998年,直至2008年均处于起步发展阶段。建发房产一直作为旗下业务发展。1997年,建发房产开始有意识的树立“钻石品牌”的形象,确定“建发房产,打造钻石人生”为品牌核心理念。在经过长时间的品牌形象沉淀后,伴随着房地产市场化的兴起,建发房产除深耕福建本地市场外,先后进入了上海、长沙成都等多个一线城市。

  2009年至2013年期间,建发积极深耕本土市场。2009年,建发房产进入福建市场,建发股份以股权置换和现金的方式购买了建发房产54.65%的股份。随后,在2010年建发房产荣获中国房地产50强。但其并没有一味的向外部盲目拓展,而是充分发挥了其福建本土国企的作用,在2012-2013年进一步深耕,先后进入了龙岩、南平、泉州等一系列福建本土市场。

  随着建发房地产业务的逐渐成熟,2014-2018年,公司开启了全国性业务。2014年建发进入了苏州市场,并收购“西南环保”于香港上市,正式登陆国际资本市场。次年,建发销售金额突破200亿元。2016年,建发房产开始发力,先后进入深圳、合肥、杭州等一线城市,布局拓展至17城,并将“西南环保”更名为“建发国际集团”。2017年,建发进军广州市场,并负责承建“金砖五国首脑会晤”的主场馆。

  2019年至今,建发一直保持高速发展,进一步完善布局。2019年开始建发扩张速度开始逐渐成倍提升,企业明确了“拓市场、上规模”的目标。截至2021年末,建发已完成布局70余城。根据克而瑞数据,2019-2021年建发房产全口径金额分别为738.5亿元、1296.8亿元、1711.3亿元。尽管2021年下半年以来,市场持续遇冷,但建发销售业绩仍保持平稳,截至2022年全口径金额已达620.2亿。

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  2、建发背靠厦门国资委,积极拓展地产板块

  厦门建发集团是厦门国资委100%控股,厦门建发集团旗下有七大板块,分别为房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投资,而建发房产原为厦门建发集团旗下业务板块。

  2009年建发房产被建发股份收购部分股份,现建发房产由建发集团与建发股份控股,分别持有其45.4%和54.6%的股份。在2014年,建发收购“西南环保”,并于香港上市,后更名为“建发国际”,建发房产持有其57.4%的股份。梳理公司架构,明确建发房产、建发国际与建发股份的关系,本文以建发房产为主要研究对象。

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  3、明确业务划分,资源集中专注开发(略)

  03 规模跨越式增长
跃居闽系房企龙头地位

  1、2018年起逆势加速,五年复合增长率超70%

  建发房产规模发展,前期表现平稳,近年来爆发加速,2015、2018年是比较关键的起跳点。2015年,建发房产销售额翻倍达到185.49亿元,并连续三年徘徊在两百亿附近。直到2018年迎来第二次起跳。从行业周期来看,2018年也是新一轮周期盘整的开始,建发房产选择逆势而行、加速扩张,当年销售额达386.71亿元,同比增长48.5%。

  此后随着“零增长、负增长”时代的到来,建发房产依旧保持了高速扩张态势,2020年顺利踏进千亿阵营,2021年在行业负增长、房企普降的背景下,更是实现了1753.85亿元业绩,增速高达40.8%。经计算2017-2021年,建发房产的复合增长率高达72.2%。

  2022年以来,尽管受行情影响,销售面不比2021年,但相较于同规模房企,建发房产业绩表现仍较为可观。根据克而瑞榜单数据统计,上半年销售额达620亿元。整体来看,近几年来建发房产逆势而行,呈现出跃进式增长,并快速实现了规模突围和行业地位的提升。

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  2、规模跻身TOP20,高于华发、越秀等同类国企(略)

  3、跃居闽系房企龙头地位,排位仅次于旭辉

  随着行业深陷流动性危机爆发,闽系房企作为“激进派”代表更是首当其冲、元气大伤,规模整体失速。在此背景下,建发房产乘机而上,迅速成长为闽系新生龙头。2021年全口径销售规模行业排位紧跟世茂、旭辉、阳光城其后,位居闽系第四位,今年上半年持续发力,闽系排位升至第二,仅次于旭辉。

  这一方面得益于建发自身厚积薄发、战略扩张进程加速,叠加央国企大年到来,起到助推作用;另一方面还是在于高杠杆、高负债、高周转式扩张后,“反噬效应”蔓延,不少闽系规模房企逐步掉队。截至目前,世茂、阳光城、正荣、融信、禹州等典型闽系房企均已经发生实质性违约,不确定性风险积聚,同时在行业竞争地位也显著下滑,由此也为建发房产的逆势而上创造了机遇和条件。

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  04 持续巩固深耕优势
市场外拓显成效

  1、大本营市占率蝉联榜首,厦门战略地位显著

  作为地方性国企,建发房产在大本营福建的深耕优势显著,市占率稳居首位。根据克而瑞数据统计,2021年建发在福建市场销售规模进一步突破,全年全口径销售额726.8亿元,较2020年大幅增加50%,且远高于第二位世茂集团449.8亿元。

  今年上半年则继续领跑,在厦门、漳州、龙岩市占率均居首位,销售额分别达到59.28亿元、27.99亿元,8.53亿元。其中厦门作为核心市场,在企业战略地位显著,也是业绩的主要贡献区域。从目前厦门市场竞争格局来看,“厦门系”房企并不少,除了建发,还有中骏、联发、国贸、大唐、象屿、明发。相较之下,同属于地方国企的国贸是建发较为有力的竞争对手,目前市占率与建发旗鼓相当。今年,建发在厦门大手笔投拓,在第一、二轮集中供地中共计拿下5宗地,总耗资145.3亿元,或将拉开差距,进一步巩固领先地位。

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  2、积极外拓,核心城市竞争力有待进一步提升(略)

  3、合作开发打开新局面,合作方同样以国企为主

  当前,合作开发已经成为企业重要的发展模式。截至2021年底,企业土地储备项目共计397个,其中不同形式合作项目占到半数,平均权益占比76%。

  从合作方式来看,建发比较倾向于合作拿地并开发。尤其是集中供地政策落地以来,建发房产通过合作拿地获取上海、合肥及福建地区多宗地块,这些地块不少总价都高达20多亿。显然在当前土地市场现状以及企业保增长诉求下,重点城市高价项目合作对于巩固市场份额以及控制成本意义重大。

  在合作对象选择上,建发房产整体表现较为谨慎,主要包括规模民企、央企、地方国企。但由于行业下行周期,民企暴雷、违约概率上升,国资国企联合成为大势,如建发房产与华发、越秀与广州地铁等合作案例甚多。在此背景下,今年以来建发房产合作方均为央企及国资国企,如保利、华发、漳州城投、漳州发展,整体来说有利于连带风险最小化。

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  4、“新中式”风格独树一帜,产品力带动品牌力提升(略)

  05 逆势扩张下
建发面临哪些风险与考验

  1、行业投资收缩背景下,建发拿地仍相对积极

  2021年以来,随着行业调整持续、市场下行加剧,企业流动性和信用危机爆发,规模房企整体投资力度收缩明显。这样的背景下,市场资源加速向更为稳健的央国企聚集,地方国企房企通过土地市场“拖底”也获取了相对可观的项目资源。

  建发近年来业绩规模的飞速增长,除了上市后母公司优质项目的注入,另一方面也依赖其自身在公开市场的积极拿地。整体来看,建发投资拿地的力度在行业规模房企中相当瞩目。与同为地方国企的越秀、华发相比,建发整体的投资力度也相对更强。

  在规模房企普遍收缩投资、谨慎拿地、拿地销售比锐减的行业大背景下,建发的投资力度,特别是在上海、厦门、福州、杭州等高能级城市集中供地中的表现也尤为突出。如今年以来在厦门前两轮集中供地中,建发以145.3亿元的总价成功斩获5幅地块,成交金额和拿地幅数均位列第一。

  (部分略)

  2、母公司输血、橙档转绿,财务仍有优化空间

  相对激进的投资态度,对建发迅速做大销售规模在一定程度上有积极的作用,但势必会影响其负债规模以及财务指标的表现。

  具体从建发国际的财务指标来看,2018及2019年,建发国际的净负债率分别为242.1%和175.7%,剔除预收款后的资产负债率分别为78.7%和75.2%,均处于行业较高水平。而在2020年8月“三道红线”提出后,2020年中期至今,建发的财务指标表现迅速得到改善。截至2021年末,建发国际的净负债率显著下降至62.9%,剔除预收款后的资产负债率为67.6%,现金短债比较高达4.03,均满足监管要求。

  (部分略)

  总体而言,建发近年积极拿地补充土地储备、特别是加码一二线城市项目布局的背后,是其对规模的诉求。虽然从目前来看,建发房产得益于建发集团项目层面、资金层面的支持与支撑,实现了规模的高增长、投资态度也保持相对积极。截至2021年末,整体的现金储备也比较充裕,但与同为地方国企的越秀相比,总有息负债增速以及净负债率水平仍相对较高。长期来看,建发整体的负债水平和财务状况仍有优化空间。

  3、少数股东权益提升,需防范明股实债风险(略)

  4、增收不增利、计提减值,盈利能力含隐忧(略)

  5、利润空间承压,影响产品打造与项目品质(略)

  06 平衡规模与利润

实现有质量增长是关键

  1、财务优化、风险防范,建发应予以积极关注

  自2021年以来,行业流动性危机和企业信用危机爆发,市场资源资金加速向更为稳健的央国企靠拢。央国企不仅成为土地市场接盘主力,地方国企通过“托底”获得了更多的资源积累,同时在融资方面也拥有更大的优势,甚至一度引发“国进民退”热议。在此背景下,建发房产背靠建发股份国企背景,无疑也迎来重大发展机遇期。无论是项目注入还是资金输血,建发集团都给予了建房房产极大的支撑。

  (部分略)

  此外,近年来在行业整体利润空间受到挤压、企业盈利承压、各项利润率指标持续下行探底的行业背景下,建发的利润率降幅相对更为明显,2019年之后建发国际的毛利率和净利率水平均低于行业中位数水平。较高的拿地成本以及部分项目计提减值,都显著影响了建发的盈利表现。短期内,建发一定程度上牺牲了利润以换取规模。未来建发能否良好地消化这部分项目,并保证自身的利润率水平,平衡规模与利润、实现有质量的增长,势必会面临诸多考验和挑战。

  2、国企竞争加速,建发综合实力待进一步提升

  整体来看,建发稳健性和综合竞争力仍有待进一步提升。一方面,“跃进”式增长存隐患。建发“强扩张”态势确实提升了在行业地位,但在市场低迷、各类调控严苛的现状下,跃进式增长也面临了较大的风险。未来,作为闽系新生龙头的建发是否会重蹈覆辙,或是另有谋略,仍需进一步观望。并且建发房产并非全部上市,信息透明度相对不足,隐性风险和不确定性增加,且旗下上市平台建发国际目前在资本市场资源吸附力也比较有限。

  另一方面,建发房产发源于厦门、深耕福建区域,大本营的市场增长潜力显然不比深扎大湾区腹地的越秀。同时可以发现,以越秀为代表,在保证稳健基本面的同时,已积极展开业务创新,拓展特色化TOD项目,市场预期也不断走高。可以预期,尽管国企具备背景优势,但内部分化仍将存在。优质稳健、综合实力强的国企将是红利的最大受益者,建发仍需加快步伐提升自身的综合竞争优势。

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