2022年上半年，越秀地产合同销售金额达489.1亿元，同比上升3.2%，完成全年1235亿元业绩目标的近40%。
◎ 作者 / 朱一鸣、贡显扬、唐嫣蓓
核心观点
【完成全年目标40%，广州地区去化优势显著】上半年，越秀地产销售金额达489.1亿元，同比上升3.2%，完成全年1235亿元业绩目标的近40%。在行业下行阶段，越秀按计划完成上半年销售目标，并实现业绩同比增长，优于百强房企上半年平均销售水平。此外，越秀在大湾区合同销售金额略低于去年同期，但在广州地区，销售金额达293.4亿元，同比上升10.4%，占总销售金额的60%。
【积极获取核心城市核心地块，首次摘得大湾区外TOD项目】1-6月，越秀新增16幅土地，总建筑面积达346万平方米。越秀坚持“以销定投”的模式，并增加“以销定产”的布置，进行弹性供货，以避免库存积压等问题。同时，成功进入第30座城市合肥，将进一步投资核心城市核心地块。此外，越秀首次在大湾区以外城市，杭州获得TOD项目，为越秀TOD全国化布局实现了新的突破。
【毛利率下滑至21.2%，融资成本保持行业较低水平】2022上半年，越秀实现营业收入312.9亿元，同比上升29.1%。在近年规模房企盈利水平整体明显下滑的行业背景下，上半年毛利率较去年同期下降5.6个百分点至21.2%，较去年末下降0.6个百分点。此外，“三道红线”保持“绿档”达标，偿债指标与盈利指标优于行业平均水平，且平均借贷成本稳中有降达4.11%。
【TOD销售稳健增长，“双平台“保持稳定】截至6月末，TOD项目合同销售金额达120.7亿元，同比上升58.8%，占越秀上半年销售额的24.7%。在商住方面，越秀优化营销能力，积极打造“越秀房宝”，结合线上线下的营销策略。截至6月末，越秀实现商业租赁收入约1.8亿元。公司持股39.99%的越秀房产基金收入约9.4亿元，同比上升7.0%。
01 销售
完成全年目标40%
广州地区去化优势显著
2022年上半年，越秀地产合同销售金额达489.1亿元，同比上升3.2%，完成全年1235亿元业绩目标的近40%。合同销售面积达178万平方米，同比下降0.8%。销售均价27500元/平方米，同比上升4.2%。综合来看，在行业下行阶段，越秀地产按计划完成上半年销售目标，并实现业绩同比增长，优于百强房企上半年平均销售水平。
从销售结构来看，越秀地产受大湾区疫情因素的影响，合同销售金额略低于去年同期，但其在大湾区仍有显著优势，截至6月末实现合同销售金额317.5亿元，占总销售金额的65%。其中，越秀地产进一步深耕广州地区，合同销售金额达293.4亿元，同比上升10.4%，占总销售金额的60%。根据克而瑞排名，越秀全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市第一名。
02 投资
积极获取核心城市核心地块
首次摘得大湾区外TOD项目
2022年1-6月，越秀地产在7个城市新增16幅土地，总建筑面积达346万平方米。大湾区新增7幅地块，新增土储163万平方米，占新增土储的近50%，其中广州地区新增5幅土地，新增土储126万平方米。越秀坚持“以销定投”的模式，并且上半年以来在区域上增加了“以销定产”的布置，进行弹性供货，以避免库存积压等问题。同时，越秀成功进入第30座城市合肥，未来将进一步投资核心城市核心地块，获取优质地块。
此外，越秀地产新增土地储备中，非公开竞争获取方式占55%，其中通过TOD、产业勾地、国企合作等多元化渠道增储，分别占23.2%、4.4%和27.0%。TOD项目方面，作为越秀主要增储渠道，共拥有8个项目，总土地储备达359.44万平方米，其中上半年新增广州琶洲南TOD项目和杭州勾庄TOD项目，且杭州TOD为越秀首次在大湾区以外城市获得的项目，为越秀TOD全国化布局实现了新的突破。城市运营方面，截至2022上半年，越秀地产拥有7个项目，土地储备达285.54万平方米。
03 财务毛
利率下滑至21.2%
融资成本保持行业较低水平
2022年上半年，越秀地产实现营业收入312.9亿元，同比上升29.1%。毛利润为66.5亿元，同比上升2.5%。核心净利润为21.3亿元，同比上升1.4%。核心净利润率为7%，同比下降1.7个百分点。从盈利指标来看，在近年规模房企盈利水平整体明显下滑的行业背景下，越秀2022年上半年毛利率较去年同期下降5.6个百分点至21.2%，较去年末下降0.6个百分点。但值得注意的是，近年越秀毛利率一直较为稳定，且始终保持在行业平均水平以上，去年同期较行业平均水平高出4.7个百分点，去年末较行业平均水平高出2.5个百分点。
此外，截至6月30日，已售未入账合同销售金额人民币1,564亿元，较年初上升3.8%。中期每股派息人民币0.275元，同比上升1.5%；派息比率为核心净利润的40%。
截至2022年6月底，越秀地产持有现金390.5亿元，较去年末下降3.6个百分点。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标，且偿债能力一直优于行业平均水平。长短期债务比为2.14，较上年末有所上升。
具体来看，在融资端，越秀抓住市场有利窗口，于境内成功发行低成本公司债券合共61.5亿元人民币，3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。平均借贷成本较2021年上半年下降0.24个百分点至4.11%，融资成本持续优化。穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。
04 多元化
TOD销售稳健增长
“双平台”模式保持稳定
截至6月末，TOD项目合同销售金额达120.7亿元，同比上升58.8%，占越秀上半年销售额的24.7%。其中，琶洲南TOD项目销售达57.9亿元，星瀚TOD项目销售达12.8亿元、星越TOD项目销售达30.1亿元、星汇城TOD销售达13.4亿元。
上半年，越秀地产在广州向越秀集团母公司成功收购了琶洲南TOD项目，新增TOD土地储备达43万平方米。在杭州通过摘牌方式收购了勾庄TOD项目，再增加TOD土地储备达37万平方米，首次拿下大湾区以外TOD项目。同时，在公司TOD研究院的助力下，持续完善产品线和服务体系，进一步拓展全国化布局。
在商住方面，越秀优化营销能力，积极打造“越秀房宝”，结合线上线下的营销策略，实施精细化管理，有效控制成本。截至6月末，越秀实现商业租赁收入约1.8亿元。公司持股39.99%的越秀房产基金收入约9.4亿元，同比上升7.0%。越秀基金拥有的写字楼业态持续保持稳定，实现租赁收入约6.4亿元，同比上升37.1%，在市场上表现出了一定的稳定性。
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