核心观点
【合约销售同比下滑40%,下半年对销售目标不做规划】2022上半年,龙湖集团实现合同销售额为858.1亿元,同比下降40%,与TOP10平均降幅相比,表现中规中矩。由于3月份疫情,龙湖上半年主动减少了全年800万方的开工面积,全年可售货值降为4000亿,未来会尽量去化,杜绝无效开工。业绩会上,龙湖表示未来还会聚焦高能级城市的核心地段。
【土地市场投资谨慎,杭州新增建面达66万方】2022上半年龙湖新增土地17块,新增土储总建筑面积为226万平方米,新增土储总价为242.07亿元,分别同比下降83%及63%。基于上半年市场的不确定性,龙湖在土地市场上表现相当谨慎,投资支出减少的同时,收并购比例也显著下降。此外新获取的地块中,50%的土块平均溢价率为0%,整体溢价率为5%。具体城市来看,在杭州、合肥、重庆三地拿地均超20万,其中杭州拿地建面达66.41万平米,于各城市中名列第一。杭州由于近年来市场热度较高,加大投资杭州能快速回款,具有一定的安全性。
【短期毛利率保持20%以上,未来物业销售占比降至70-80%】2022上半年龙湖实现营业收入948.05亿元,同比增长56.4%;其中,物业销售收入837.67亿元,同比增长61.6%,收入贡献率相比年初92%进一步下降至88%。龙湖表示,未来会将物业销售占比降到70%-80%。从利润率来看,2022上半年龙湖毛利率为21.25%,相比年初下降约4个百分点,主要是过去两年政府的限价、加上去化先前库存的影响。龙湖管理层表示,企业短期毛利率会保持在20%以上,随着多元业务占比提升,未来有机会回到25-30%。
【民营示范房企融资优势凸显,但无息负债压力也需关注】5月龙湖集团被监管机构选定为示范房企,率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资;此后8月25日,龙湖集团2022年度第一期中期票据完成簿记,是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。企业融资优势凸显,期末平均借贷成本仅为3.99%。2022上半年末龙湖剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为3.09,净负债率为55.3%,剔除预收账款后的资产负债率为68.1%,持续属于绿档企业。但值得注意的是,对比已出业绩的其他TOP10房企,虽然龙湖的扣受限后现金短债比最高,但调整后的速动比率,龙湖最低且小于1,应付款等其他流动性负债偿债压力也需关注。
01
销售
合约销售同比下滑40%
下半年对目标不做规划
2022上半年,龙湖集团实现合同销售额为858.1亿元,同比下降40%;销售总建筑面积518.5万平方米,同比下降37%。其中实现归属股东权益的合同销售金额565.1亿元,权益占比66%;归属股东权益的合同销售面积340.9万平方米。相比于上半年TOP10房企的合约销售金额同比下滑45%,龙湖销售表现中规中矩,同样布局一二线的中海仅下滑33.2%。中期业绩发布会上,龙湖表示未来将不只是聚焦高能级城市,还会聚焦高能级城市的核心地段。
2022年龙湖目标销售3000亿元,上半年仅完成29%。这主要是由于3月份疫情,龙湖主动减少了全年800万方的开工面积,原来年初计划可售货值4600亿,现可售货值降为4000亿。但龙湖表示对销售目标不做特定数字假设,未来会尽量去化4000亿,杜绝无效开工。
从销售金额的区域分布来看,龙湖的销售贡献主要来自长三角、中西部及环渤海三个区域,分别占比35%、28%及23%,其中长三角占比同比增长7个百分点,中西部占比同比增长5个百分点。从城市能级来看,一二线城市销售占比达83%,同比变化不大。
从城市贡献来看,2022上半年贡献销售超50亿的城市有4座,分别是合肥、杭州、重庆及成都。此外上半年龙湖在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地销售位列榜首,15个城市进入市场前5、33个城市进入市场前10。
但同期比较,不少城市由于疫情或其他因素影响,销售规模同比下滑较大,如重仓城市重庆及上海,其中重庆销售金额同比下滑53%,从109.21亿元下滑至51.68亿元;而上海同比下滑97%,从54.58亿元下滑至1.78亿元;但也有少数城市实现销售同比增长,如合肥同比增长34%至71.68亿元。
02
投资
地市场拿地谨慎
杭州新增建面达66万方
2022上半年龙湖新增土地17块,新增土储总建筑面积为226万平方米,新增土储总价为242.07亿元,分别同比下降83%及63%;平均收购成本为10711元/平方米。新增土储建面中19%为收并购,相比2021年全年65%的并购占比有大幅下滑。可见,基于上半年市场的不确定性,龙湖在土地市场上表现相当谨慎,投资支出明显减少。此外在所获取的地块中,50%的土块平均溢价率为0%,整体溢价率为5%。
从拿地的城市能级分布来看,2022上半年龙湖在一二线城市新增土储建面占比89%,相比于2021全年一二线占比大幅增加了17个百分点。从区域分布来看,长三角区域的新增土储占比达56%,中西部的新增土储占比达38%。具体城市来看,杭州、合肥、重庆三地拿地均超20万,其中杭州拿地建面达66.41万平米,于各城市中名列第一。杭州由于近年来市场热度较高,加大投资杭州能快速回款,具有一定的安全性。
截至2022上半年,龙湖的总土地储备为6767万平方米,权益面积为4690万平方米。土地储备的平均成本为5206元/平方米,为当期签约单价的31.4%。按地区分析,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、25.8%、18.7%、13.7%及10.0%。根据龙湖销售面积来看,约可保障龙湖未来3年的发展,土地储备相对充足。
03
盈利
短期毛利率保持20%以上
未来物业销售占比降至70-80%
2022上半年龙湖实现营业收入948.05亿元,同比增长56.4%;其中,物业销售收入837.67亿元,同比增长61.6%,收入贡献率相比年初92%进一步下降至88%,多元化业务贡献逐步增强。龙湖表示,未来会将物业销售占比降到70%-80%。2022上半年龙湖全年毛利润201.47亿元,同比增长20.1%,核心归母净利润同比增长6.1%至65.5亿元。已售出但未结算的合同销售额为2950亿元,面积约为1759万平方米,为企业下半年的营收增长奠定基础。
从利润率水平来看,2022上半年龙湖的毛利率为21.25%,相比年初下降约4个百分点。净利率为11.48%,相比年初下降2.75个百分点。毛利率下滑,主要原因是过去两年政府的限价,加上去化先前的库存,降低了整体毛利率水平。龙湖管理层表示,短期来看龙湖的毛利率会保持在20%以上,主航道中,C1的毛利率在15%到20%之间,C2在70%以上,C4在大概25%,C3会在30%以上;随着多元业务占比提升,未来集团会有机会回到25-30%。
04
偿债
民营示范房企融资优势凸显
但无息负债压力也需关注
在偿债能力方面,龙湖持续表现优异。2022上半年末龙湖剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为3.09倍,持有现金充足,足以支付短期负债。长短债比8.87,债务结构健康。此外,2022上半年末龙湖净负债率为55.3%,较年初提升8.6个百分点,但仍维持行业较低水平;剔除预收后的资产负债率为68.1%,离监管的70%有一定距离,持续属于绿档企业。
但值得注意的是,对比目前已经出中期业绩的TOP10房企,虽然龙湖的扣受限后现金短债比较高,但从调整后的速动比率来看,只有龙湖上半年的比值小于1。速动比率也是衡量企业变现能力和短期偿债能力的指标,由于在流动资产中,存货的变现速度较慢,将其扣除后剩余部分成为速动资产;此外由于房地产行业的特殊性,流动负债中的合同负债并不需要现金偿还,为了更好的衡量其偿债能力,也将其从流动负债中扣除,从而得出调整后的速动比率。龙湖调整后的速动比率相对更低,说明虽然仅看有息负债部分龙湖的短期偿债能力最高,但综合各项应收应付款来看,龙湖在供应链资金占用上面比例更高,要注意这些无息负债的兑付压力。
在当前的市场环境下,龙湖作为表现相对较好的民营企业之一,融资优势进一步凸显。2022年上半年,龙湖集团在境内成功发行33亿元公司债券,票息在3.49%至4.00%之间,期限六年至八年。值得注意的是,2022年5月,龙湖集团就被监管机构选定为示范房企,率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资,首单分别成功发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS。2022年8月25日,龙湖集团2022年度第一期中期票据完成簿记,发行规模15亿元,期限3年,票面利率3.30%。这也是中债信用增进投资公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
截止2022上半年,龙湖集团的平均借贷成本为3.99%,平均贷款年限为6.28年;其中非抵押债务占总债务比例为73.1%。优秀的债务结构甚至低于部分同规模的央企或国企,让龙湖拥有了更多发展机遇。
05
多元化
商业投资保持每年约10座开业
经营性收入保持30%-40%年化增长
2022年前6月,龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为58.6亿元;商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.5%、20.1%和1.4%。截至上半年,龙湖集团已开业商场建筑面积为618万平方米(含车位总建筑面积为773万平方米),整体出租率为95.6%;冠寓已开业11.1万间,整体出租率为93.3%,其中开业超过六个月的项目出租率为95.4%。此外物业管理及相关服务及其他方面,实现营业收入51.7亿元,同比增长30%。
在商业投资方面,龙湖现已开业运营65座,在手近130座项目,未来每年都会保持10座左右的开业速度。已经开业的商场,也会保持同店同比的增长,整个商业板块力争保持每年30%的复合增长。在长租公寓方面,目前龙湖拥有16万间,已经开业超11万间,未来会力争实现20%的收入和利润增长。此外龙湖智创生活板块包括物管和商管,物管这块现在已经接管的面积是2.8亿方,合同面积已经达到4.8亿方。在行业下行的大背景下,龙湖表示这三块业务会力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长,从而对龙湖穿越周期起到稳压器的作用。
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