核心观点
【代建业务趋于成型，回款率创下129%的新高】上半年金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约417亿元；实现销售回款536亿元，回款率达到 129%，相较于2021年大幅提升了28个百分点，创历史新高。上半年金科的代建业务实现了销售金额超41 亿元，发展模式日趋成型，未来可能成为企业销售规模的一个重要助力。
【上半年暂缓拿地，总土储仍能满足2-3年开发需求】2022上半年金科暂缓拿地，截至2022年中期土地储备可售建面为6101万平米，从目前的市场情况来看仍能满足企业未来2-3年的开发需求。
【疫情及行业变局影响营收，盈利能力有待提高】2022上半年金科实现营业收入313.2亿元，同比减少了29%，毛利率同比降低了13.91个百分点至6.23%，主要是因为企业为了刺激销售回款而大量采取了促销及专项去库存等措施。上半年的净利润和归母净利润出现亏损，盈利能力有待提高。
【有息负债持续压降，积极谋划引进战略投资】上半年金科继续压降有息负债，总有息负债相较于期初继续减少16.43%至673.7亿元，净负债率继续降低了2.28个百分点至64.23%。期末短期有息负债351亿元，占比提升至52.1%，未来可以适当优化财务结构。持有现金减少至211.8亿元，现金短债比下降至0.6，短期仍存在着一定的资金压力，企业正在通过积极促进回款、寻求债务展期、推动引进战略投资者等措施来改善财务状况。
【“地产+”业务稳定发展，提升企业潜力】金科“地产+”业务主要涉及智慧服务、科技产业、商旅康养几个领域。其中，金科服务截至2022年中期的合约管理面积达到了3.74亿平米，在管面积2.51亿平米。整体看来金科旗下的各个“地产+”业务都在稳步发展，提升了企业的发展潜力，未来可能会成为企业业绩的重要组成部分。
01
销售
代建业务趋于成型
回款率创下129%的新高
2022上半年金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约417亿元，同比减少了59.32%。受行业下行的影响，房企整体销售出现下滑，但是品牌房企代建业务迎来发展机会。金科的代建业务发展模式也日趋成型，上半年实现了销售金额超41 亿元，新增代建储备建筑面积约82 万平方米。截至2022年中期，金科代建的储备建筑面积约为681 万平方米，储备货值约538 亿元，未来可能成为企业销售增长的一个重要助力。
上半年金科实现销售回款536亿元，回款率达到 129%，相较于2021年大幅提升了28个百分点，创历史新高。整体看来，近年来金科的销售回款率保持着稳中有升的态势，让企业的经营性现金流净额持续保持为正，有助于企业资金链的稳定。
上半年金科的新开工面积约为115 万平方米，企业明显放慢了开工节奏 ，转而将工作的重点放在了保交付方面。在多地疫情频发、行业下行的背景下，上半年金科如期完成交付项目118个批次，交付面积约626 万平方米。从整体的项目建设情况来看，金科及其投资的公司截至2022年中期的在建项目约为370 个，在建面积约5479 万平方米，未来还是要适时推动项目开工和建设，增加可售资源，从而进一步促进销售回款。
02
投资
上半年暂缓拿地
总土储仍能满足2-3年开发需求
2022上半年金科暂缓拿地，截至2022年中期土地储备可售建面为6101万平米，从目前的市场情况来看仍能满足企业未来2-3年的发展。在区域分布方面，金科的可售土储中重庆地区的面积占比为23.46%，西南（不含重庆）、华东、华中、华北、华南占比分别为19.59%、18.35%、17.56%、9.1%、6.81%。整体看来企业总土储的区域布局与2021年底变化不大，较为平均的区域分布也有利于企业分散市场风险，保持健康稳定发展。
03
盈利表现
疫情及行业变局影响营收
盈利能力有待提高
2022上半年金科实现营业收入313.2亿元，同比减少29%，主要是因为上半年受到疫情以及行业下行的影响导致结转规模同比减少。2022年中期金科的合同负债为1146.7亿元，对上半年物业销售营业收入的覆盖倍数为4.1倍，短期营收增长仍有较强保障。
上半年金科的毛利率同比降低了13.91个百分点至6.23%，主要是因为企业为了刺激销售回款而大量采取了促销及专项去库存等措施。由于销管费率增加，加上合联营收入出现了亏损以及计提资产减值的增加，上半年的净利润和归母净利润出现亏损，整体盈利能力有待改善。
04
偿债表现
有息负债持续压降
积极谋划引进战略投资
2022上半年金科在金融市场上动作较多，除了寻求新的融资之外，也在为即将到期的债务积极寻求展期。在新增融资方面，金科完成发行了1笔15亿元的公司债，同时为多个子公司进行了贷款担保。在债务展期方面，金科成功完成了公司债“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和部分应收账款ABS的展期工作，延缓了部分下半年的偿债压力。期末，金科债券类融资的占比相较于期初继续提升了2个百分点至25.54%。
期内，金科继续压降有息负债，总有息负债相较于期初继续减少16.43%至673.7亿元，净负债率也继续降低了2.28个百分点至64.23%，剔除预收账款的资产负债率则降至68.75%。期末短期有息负债为351亿元，短期有息负债的占比提升至52.1%，未来可以适当优化债务结构。持有现金减少至211.8亿元，现金短债比下降至0.6，扣除受限制现金之后的现金短债比下降到0.21；加上期末金科有短期应付票据89.7亿元，其中已到期未支付的余额为32.7亿元，短期有一定的偿债压力。此外，长期股权投资/归母权益仍然达63.66%，较期初下降2.47个百分点，表外负债也需关注。
为了缓解流动性危机，金科除了积极促进销售回款、寻求债务展期之外，也在积极谋划引进战略投资。上半年金科已经成立了专项工作小组，积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作，同时也在积极争取政府纾困政策的支持。
05
多元化
“地产+”业务稳定发展
提升企业潜力
在2025年的五年规划中，金科提出在精耕地产主业的同时，也将做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，聚焦“四位一体、生态协同”的发展战略。在智慧服务方面，上半年金科服务实现营业收入25.65亿元，与去年同期基本持平。截至2022年中期金科服务的合约管理面积达到了3.74亿平米，独立第三方占比为71%；在管面积2.51亿平米，独立第三方占比为64%，整体看来企业的管理规模以及外拓能力都在稳步提升。
金科的科技产业板块，以金科产业集团为主体，上半年实现了江津智慧科技城首批次交付运营，大连智造科技城、齐河智慧科技城也开始启动招商。截至2022年中期，金科产业已进驻全国22个城市，累计开发28个科技园区，总建面超过1300万平米，入园的战略合作伙伴超过3 千家，入园企业年产值超过2 千亿元。
截至2022年中期，金科商业实现了在管面积约348 万平方米，同时“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，新签约10 个项目，合同收入近3 亿元，部分项目由重资产转为轻资产。除此之外，金科商业也率先在行业发布了元宇宙商业产品体系——金META。整体看来，金科在“地产+”业务方面的发展相对而言较为顺利，提升了企业的发展潜力，未来可能会成为企业业绩的重要组成部分。
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