核心观点
【调整施工进度导致可售货值下降,上半年合约销售330亿元】2022上半年中南建设房地产业务的合同销售金额为330.1亿元,销售面积267.6万平方米,同比分别减少69.7%和66.1%。销售金额中一、二线城市占比 48%,同比略有上升。销售下滑较大,一方面是行业下行,销售遇冷;一方面是中南调整了部分项目施工进度,短期可售资源下降。受疫情影响,2022上半年长三角地区的销售受到较大冲击,重仓的江苏及浙江销售额分别同比下降78%及68%。
【保障现金流暂缓拿地,可售货值可保障1年以上销售】为了保障公司经营安全,中南建设上半年没有新增土储。中南在业绩会上表示,目前可售货值2600亿元以上,可保障未来一年以上销售。在企业正常经营恢复后,中南建设再扩充土储。
【市场调整导致净利润亏损14亿,预计年内扭亏难度较大】2022上半年中南建设的总营业收入为241.35亿元,同比下降了37%;其中房地产业务结算收入195.59亿元,同比减少28.56%。利润规模来看,毛利润为23.45亿元,同比下降62.63%;净利润为亏损14.10亿元;毛利率为9.72%,较年初下降0.31个百分点。毛利率持续下滑主要由于加大了现房库存的去化,净利润及归母净利润出现亏损,则是由于期内信用减值损失5.97亿元,资产减值损失2.34亿元,加上各项费用率有所增加所致。在业绩会上,中南表示“伴随市场逐步恢复良性循环,我们盈利能力也会逐步修复,但目前形势下,年内实现扭亏难度较大” 。
【三道红线指标持续改善,AMC纾困仍在磨合】2022上半年末,中南建设持有货币资金163.24亿元,比2021年末下降27.2%。现金大幅减少主要是由于期内融资活动现金净流出增加,期内筹资活动现金流入为43.84亿元,而现金流出140.50亿元,净流出96.66亿元。公司扣除受限制现金后的现金短债比为0.61,比2021年末增加1个百分点;净负债率为85.19%,较年初下降7.58个百分点;扣除预收账款后的资产负债率为79.10%,较年初下降1.42个百分点,三条红线中仍有两条踩线。华融资产及江苏资产等AMC机构纾困中南建设也成为了上半年关注焦点,对于纾困合作,中南表示已有十来个应收款项目做了提交,但AMC支持企业政策方还有空白和盲区,落地需要时间。
01销售
调整施工进度导致可售货值下降
上半年合约销售330亿元
2022上半年中南建设房地产业务的合同销售金额为330.1亿元,销售面积267.6万平方米,同比分别减少69.7%和66.1%;平均销售价格12333 元/平方米。在销售金额中一、二线城市占比 48%,同比略有上升。销售下滑较大,一方面是由于行业下行,销售遇冷;另一方面也是由于中南自2021年四季度调整了部分项目施工进度,短期可售资源也有所下降。
由于受疫情影响,中南于长三角地区的销售受到较大冲击,其中2022上半年重仓的江苏及浙江销售额分别同比下降78%及68%。其中江苏销售金额达到了98.82亿元,占到了总量的30%,较年初下降了约9个百分点。浙江的销售金额达68.65亿元,占总量21%,较年初略有上升约2个百分点。此外,山东、陕西的销售金额占比分别达到了9%及5%。
02投资
保障现金流暂缓拿地
可售货值可保障一年以上销售
为了保障公司经营安全,中南建设上半年没有新增土储。中南在业绩会上表示,目前可售货值2600亿元以上,可保障未来一年以上销售。在企业正常经营恢复后,中南建设再扩充土储。
截止2022年6月末,中南建设全部开发项目482个, 其中在建项目规划建筑面积合计约2659.2万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1045.0万平方米,可竣工资源总面积3704.2万平方米,其中一二线城市面积占比约36%,三四线城市面积占比约64%。
03盈利
市场调整导致净利润亏损14亿
预计年内扭亏难度较大
2022上半年中南建设的总营业收入为241.35亿元,同比下降了37%;其中房地产业务结算收入195.59亿元,同比减少28.56%,在全部收入中占比81%;建筑施工业务结算收入41.63亿元,同比减少63.30%,占比17%。
截至2022上半年末,中南建设合并报表范围内已售未结算的合同负债1330.8亿元,是2022上半年结算收入的6.8倍,预计未来仍将有较多资源进入结算期。
从利润规模来看,2022上半年中南建设毛利润为23.45亿元,同比下降62.63%;净利润为亏损14.10亿元;此外归母净利润为亏损16.15亿元。从利润率来看,2021年中南建设毛利率为9.72%,较年初继续下降了0.31个百分点。毛利率持续下滑的主要原因是由于中南加大了现房库存的去化,这些当期销售当期确认收入的资源降低了整体盈利。净利润及归母净利润出现亏损,是由于期内信用减值损失5.97亿元,资产减值损失2.34亿元。此外由于市场调整,销售推广等难度增加,中南建设的销售费用率同比增加 0.86 个百分点至 3.36%;管理费用率同比增加 0.59 个百分点至 4.81%;财务费用率同比增加2.05 个百分点至 3.54%。在多种因素结合之下,导致中南建设年内净利润出现亏损。
在业绩会上,中南表示,“尽管当前市场阶段,面对安全和盈利、现金和利润的选择,我们优先考虑安全和现金,但伴随市场逐步恢复良性循环,我们盈利能力也会逐步修复,盈利一定也必须是企业存在的首要价值。目前形势下,年内实现扭亏难度较大。”
04偿债
三道红线指标持续改善
AMC纾困仍在磨合
截止2022上半年末,中南建设持有货币资金达163.24亿元,同比下降了39.48%。现金大幅减少主要是由于期内融资活动净现金流出增加,期内筹资活动现金流入为43.84亿元,而现金流出140.50亿元,净流出96.66亿元。此外持有货币资金中,受到限制的货币资金为43.5亿元,占现金总额的27%。
2022上半年中南的现金短债比为0.83,扣除受限制现金后的现金短债比为0.61,比2021年末增加1个百分点,短期流动性风险需注意。2022上半年末中南建设的总有息负债为512.65亿元,比年初减少了17.7%。总有息负债中银行贷款较年初下降44.9亿元至290.8亿元,占比57%;债券较年初下降12.4亿元至57.8亿元,占比11%;非银行金融机构借款较年初下降53.8亿元至163.1亿元,占比32%。
随着总有息负债的下滑,中南2022上半年的净负债率为85.19%,较年初下降7.58个百分点。扣除预收账款后的资产负债率为79.10%,较年初下降1.42个百分点,三条红线中仍有两条踩线。此外,2021年中南建设的合联营投资额254.25亿元,超过了其归母净资产218.21亿元,表外负债也需要关注。
值得注意的是,华融资产及江苏资产等AMC机构合作情况中南建设也成为了上半年关注焦点。中南表示已有十来个应收款项目提交了审批,目前在评审过程中,后续会根据审批情况逐步落地。但AMC支持企业的政策各方还有空白和盲区,前期也在磨合,落地可能还需要时间。
05建筑业务
新承接项目合同总金额25.4亿元
聚焦区域降低住宅项目占比
受疫情和房地产行业调整影响,2022上半年中南建筑业务新承接(中标)项目合同总金额25.4亿元,同比减少83.4%。其中3亿元以上项目2个,占比46%。
同时,建筑业务的收入确认也受到影响,2022年上半年中南建筑业务实现营业收入41.6亿元,同比减少63.3%。2022年上半年建筑业务综合毛利率4.66%,同比下降3.62个百分点。中南表示,未来将进一步加强对进入区域的深耕,聚焦优质客户,加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展,降低住宅项目的占比;同时下半年将进一步加强销售,增加回款,增加自由现金,进一步精细化管理,严格控制费用,控制现金支出。
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