2022年百强房企整体销售表现低迷
2023年房企业绩预期将更为谨慎
◎ 文 / 克而瑞研究中心
2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场供求和成交都没有明显转暖的迹象，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。行业百强房企前11月累计业绩规模同比降低42.6%。
多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。前11月有超8成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到35家。企业业绩完成情况远不及预期，多数规模房企截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。
近期，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。但值得注意的是，短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。目前在受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善。
而具体从企业发展战略角度出发，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
总 结
1 百强房企整体销售表现低迷，同比降幅近40%
2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场的供求和成交都没有明显转暖的迹象，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。截至11月末，百强房企累计实现销售操盘金额57847.2亿元，同比降低42.6%。多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。具体来看，1-11月有超8成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到35家，另有30家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。
2 百强门槛101.3亿元，各梯队门槛低于近年同期
2022年，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企截至11月末的销售操盘金额门槛1530.5亿元，较去年同期降低38.9%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为716.1亿元和434.3亿元，同比降幅较高达50%和56.2%。TOP100房企的销售操盘金额门槛为101.3亿元，较2021年同期的降幅也达到47.1%。
3 央国企及部分优质民企表现出较强的发展韧性
具体从企业表现来看，2022年不少规模房企流动性承压、销售去化受阻。但同时也有部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发等，凭借自身的资金、布局和运营优势，同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整周期中表现稳健。另一类是部分优质民企如滨江、仁恒、万达、瑞安等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，在众多规模房企中表现相对突出，行业排名稳步提升。
4 规模房企目标完成不及预期，明显低于往年平均
2022年，即使公开披露目标的企业数量较往年显著减少，或是已经主动调降了全年目标，但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期。1-11月规模房企目标完成率的中位数仅66.7%，明显低于往年的平均水平。具体来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。
展 望
5 行业步入无增长时代，房企业绩预期将更为谨慎
整体来看，行业规模增速自2016年以来持续放缓，特别是2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率不佳。虽然近期市场端和企业融资端政策略有回暖，但房企销售去化及回款压力仍然巨大。预计未来三至五年全国商品房销售规模将保持在13亿平方米左右，行业规模步入无增长时代。同时，结合今年规模房企实际的目标完成情况来看，2023年企业整体业绩预期势必将更为谨慎，不排除有更多房企不再公布年度目标。6短期内企业运营改善的核心还是在于销售端
近日，中央层面多部门发文定调房地产市场、提振市场信心，为2023年甚至更长一段时间内房地产行业发展指明方向。11月，央行、银保监会及证监会等，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能。12月，中央经济工作会议上，房地产作为国民经济支柱产业的地位再获确认。会议要求确保房地产市场平稳发展、有效防范化解优质头部房企风险并推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。但值得注意的是，短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。目前在受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。具体从企业发展战略角度而言，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
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