2023年目标1950亿；未结转销售和合约负债显著减少，未来营收增长压力加大。
◎ 作者 /房玲 易天宇
核心观点
【市场修复前2月销售增长41%，全年目标审慎底线为1950亿】2022年龙湖集团实现合同销售额2015.9亿元，同比降30.51%。相比于TOP10房企的合约销售金额平均同比下滑33%，龙湖销售表现中规中矩。对于2023年的业绩指引与销售目标，龙湖表现审慎，预计全年供货约3000亿以上，并谋求65%以上的去化率，折合销售1950亿以上，为2023年的底线目标。同时龙湖表示，将持续根据市场的情况随时保持弹性，顺势而为，不一味追求签约规模和排名。
【投资以销定支表现谨慎，合肥新增建面达94万方】2022年全年龙湖新增土地34块，新增土储建面448万平方米，新增土储总价451亿元，分别同比下降81%及70%。新增土储建面中15%为收并购，相比2021年全年65%的并购占比已有大幅下滑。此外在所获取的地块中，60%的土块平均溢价率为0%，整体溢价率为4%。具体城市来看，合肥、杭州、成都三地拿地均超60万，其中合肥拿地建面达94万平米，于各城市中名列第一。未来龙湖表示将以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配。
【未结转销售和合约负债显著减少，未来结算压力加大】2022年龙湖实现营业收入2505.65亿元，同比增长12%；其中物业销售收入2270.17亿元，同比增长11%。2022年底，龙湖已售出未结算项目的合同销售额为2270亿元，相较于2021年末下降了28%；此外2022年末的合同负债为1252亿元，相较于同期下降了36%，未来物业开发的营收增长或受限。从利润率水平来看，2022年龙湖的毛利率为21.17%，同比下降约4个百分点；净利率为13.1%，同比下降1.13个百分点。对于未来市场投资，龙湖表示会坚守投资刻度，毛利率要求在 20% 以上，净利率在 12% 以上。
【财务稳健，标普22年中以来首次上调龙湖评级】2022年末龙湖剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为2.61倍；净负债率为58.1%；剔除预收后的资产负债率为64.8%，持续属于绿档企业。截止2022年底，龙湖集团的平均借贷成本进一步降低至4.1%，平均贷款年限为6.67年，其中2023年已无到期境外债，需要刚性兑付的境内公司债也仅73亿元。2023年2月9日，标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为稳定。这是2022年中以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。
【全航道协同促进发展，5年内非地产开发业务利润占比达50%】2022年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为118.8亿元，同比增长14%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。其中冠寓已开业11.6万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。服务业务及其他实现营业收入116.7亿元，同比增长39%。在业绩会上，龙湖提到未来5年内，非地产开发业务利润占比将在50%以上。预计在“1+2+2”发展格局下，能为龙湖提供更大的后续发展空间。
01 销售
市场修复前2月销售增长41%
全年目标审慎底线为1950亿
2022年龙湖集团实现合同销售额为2015.9亿元，同比降30.51%，合同销售面积1304.7万平方米，同比下降23.65%。其中实现归属股东权益的合同销售金额1273亿元，权益占比63%。相比于2022年克而瑞TOP10房企的合约销售金额同比下滑33%，龙湖销售表现中规中矩。
2023年前两月，龙湖集团累计实现合同销售金额282.4亿元，同比增长41%。业绩会上，龙湖预测未来市场端复苏更可能是脉冲型的复苏，并非一蹴而就，居民和消费的信心仍需要时间恢复。在此背景下对于2023年的业绩指引与销售目标，龙湖表现得更为审慎，全年供货约3000亿以上，并谋求65%以上的去化率，折合销售1950亿以上，为2023年的底线目标。同时龙湖表示，将持续根据市场的情况随时保持弹性，顺势而为，不一味追求签约规模和排名。
从销售金额的区域分布来看，龙湖的销售贡献主要来自长三角、中西部及环渤海三个区域，分别占比38%、29%及21%，其中长三角占比同比增长10个百分点，其他区域占比均有所下滑。从城市能级来看，一二线城市销售占比达85%，同比变化不大。
从城市贡献来看，龙湖有10城进入当地备案排名前三，22城进入当地市场前五。但受疫情影响，2022年贡献销售超百亿的城市仅有3座，分别是杭州、合肥及成都。同期对比，不少城市由于疫情或其他因素影响，销售规模同比下滑较大，如重庆、武汉、济南及北京等，其中重庆尤其明显，销售金额同比下滑58%，从227亿元下滑至96亿元；但也有少数城市实现销售同比增长，如合肥同比增长28%至114亿元。
02 投资
投资以销定支表现谨慎
合肥新增建面达94万方
2022年全年龙湖新增土地34块，新增土储总建筑面积为448万平方米，新增土储总价为451亿元，分别同比下降81%及70%；平均收购成本为10056元/平方米。新增土储建面中15%为收并购，相比2021年全年65%的并购占比已有大幅下滑。可见，基于上半年市场的不确定性，龙湖在土地市场上表现相当谨慎，投资支出明显减少。此外在所获取的地块中，60%的土块平均溢价率为0%，整体溢价率为4%。
未来龙湖表示会继续重点聚焦20个主力城市和14个机会城市，更加合理的处理好供、销、存的关系，以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配。
从拿地的城市能级分布来看，2022年龙湖在一二线城市新增土储建面占比86%，相比于2021全年一二线占比大幅增加了15个百分点。此外区域分布来看，长三角区域的新增土储占比达52%，中西部的新增土储占比达32%。具体城市来看，合肥、杭州、成都三地拿地均超60万，其中合肥拿地建面达94万平米，于各城市中名列第一。
截至2022年底，龙湖的总土地储备为5795万平方米，较2021年末大幅减少了21%，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为5221元/平方米，为当期签约单价的33.7%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的32%、25%、19%、14%及10%。虽然土储出现大幅减少，但根据龙湖2022年销售面积来看，仍约可保障未来3年的发展，土地储备相对充足。
03 盈利
未结转销售和合约负债显著减少
营收规模增长或受影响
2022年龙湖实现营业收入2505.65亿元，同比增长12%；其中，物业销售收入2270.17亿元，同比增长11%。2022年龙湖全年毛利润530.38亿元，同比下降6%，核心归母净利润同比增长1%至225.4亿元。
截止2022年底，龙湖已售出但未结算项目的合同销售额为2270亿元，相较于2021年末下降了28%；此外2022年末的合同负债为1252亿元，相较于同期下降了36%。从对物业销售营业收入的覆盖倍率来看，已售未结算合同销售额/物业销售营业收入下降为1，而未结转销售中还包括非并表项目；合同负债/物业销售营业收入仅为0.55。可见，随着未结转销售和合约负债的减少，未来龙湖营收规模的增长或受到限制。
从利润率水平来看，2022年龙湖的毛利率为21.17%，相比2021年下降约4个百分点；其中开发业务毛利率同比下降5个百分点至17.9%，运营业务及服务业务毛利率均有提升，分别为75.6%及28.9%。2022年龙湖集团加强了费用控制，管理费用占营业额的比例较2021年同期下降2.1个百分点至2.7%，销售开支占营业额的比例较上年同期下降0.3个百分点至2.1%。在此背景下，净利率为13.1%，相比2021年下降1.13个百分点。
对于未来市场投资，龙湖表示会坚守投资刻度，包括毛利率要求在 20% 以上，净利率在 12% 以上。最近一年龙湖新拿土地的毛利率有22%，净利率达13%，相信随着行业不断修复，未来龙湖的毛利率有望回归。
04 负债
净负债率同比增加11个点
标普22年中以来首次上调龙湖评级
在偿债能力方面，龙湖持续表现优异。2022年末龙湖剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为2.61倍，持有现金充足，足以支付短期负债。长短债比9.07，债务结构健康。此外，由于年内总有息负债规模增长了8%，而在手现金则下降了18%。2022年末龙湖净负债率为58.1%，较2021年提升11.4个百分点，但仍维持行业较低水平；剔除预收后的资产负债率为64.8%，离监管的70%有一定距离，持续属于绿档企业。
在监管机构的支持下，龙湖作为优质民营企业之一，融资渠道进一步拓宽。2022年，龙湖先后在境内成功发行50亿元公司债券，以及35亿元中期票据，利率在3.00%至4.10%之间，期限达三年至八年。此外2022年12月龙湖成为首家内保外贷房企，于境外银行贷款7亿元，期限5年。
截止2022年底，龙湖集团的平均借贷成本进一步降低至4.1%，平均贷款年限为6.67年，其中2023年已无到期境外债，需要刚性兑付的境内公司债也仅73亿元；此外非抵押债务占总债务比例为69.8%。对于2023年，龙湖表示预计有息债务会保持在2080亿总数不变，但是结构会进一步优化，加大国内银行融资，加大经营性开发贷，并适度减少境外融资。龙湖优秀的债务结构，在行业修复的背景下也让其拥有了更多发展机遇。
2023年2月9日，标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为稳定。这是2022年中以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。截至当前，龙湖集团获得境内外全投资级评级，其中信用评级BBB-（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉）、AAA（中诚信证评、新世纪）。
05 多元化
全航道协同促进发展
5年内非地产开发业务利润占比达50%
2022年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为118.8亿元，同比增长14%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。截至2022年底，龙湖集团已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%；冠寓已开业11.6万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。此外服务业务及其他，实现营业收入116.7亿元，同比增长39%。
在商业投资方面，龙湖现已开业运营76座，持有近139座项目，2023年预计新开商业项目11个，新开项目对2023年的租金收入贡献预计将超过4个亿。在长租公寓方面，目前龙湖累计开业11.6万间，2022年底受疫情影响期末出租率88.5%有所下降，未来一两个月内会逐步回归到正常水平。此外龙湖龙智造板块，截止目前已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米。
在业绩会上，龙湖提到未来5年内，非地产开发业务利润占比将在50%以上。目前龙湖已形成了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，“1+2+2”的发展格局，预计在该体系下，能为龙湖提供更大的后续发展空间。
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