龙湖集团:严管“供销存”,维持境内外全投资级评级

2023-03-21 09:33:55 来源:中房网

  2023年目标1950亿;未结转销售和合约负债显著减少,未来营收增长压力加大。

  ◎  作者 /房玲  易天宇

  核心观点

  【市场修复前2月销售增长41%,全年目标审慎底线为1950亿】2022年龙湖集团实现合同销售额2015.9亿元,同比降30.51%。相比于TOP10房企的合约销售金额平均同比下滑33%,龙湖销售表现中规中矩。对于2023年的业绩指引与销售目标,龙湖表现审慎,预计全年供货约3000亿以上,并谋求65%以上的去化率,折合销售1950亿以上,为2023年的底线目标。同时龙湖表示,将持续根据市场的情况随时保持弹性,顺势而为,不一味追求签约规模和排名。

  【投资以销定支表现谨慎,合肥新增建面达94万方】2022年全年龙湖新增土地34块,新增土储建面448万平方米,新增土储总价451亿元,分别同比下降81%及70%。新增土储建面中15%为收并购,相比2021年全年65%的并购占比已有大幅下滑。此外在所获取的地块中,60%的土块平均溢价率为0%,整体溢价率为4%。具体城市来看,合肥、杭州、成都三地拿地均超60万,其中合肥拿地建面达94万平米,于各城市中名列第一。未来龙湖表示将以销定支,将拿地的投资额跟销售回款动态匹配。

  【未结转销售和合约负债显著减少,未来结算压力加大】2022年龙湖实现营业收入2505.65亿元,同比增长12%;其中物业销售收入2270.17亿元,同比增长11%。2022年底,龙湖已售出未结算项目的合同销售额为2270亿元,相较于2021年末下降了28%;此外2022年末的合同负债为1252亿元,相较于同期下降了36%,未来物业开发的营收增长或受限。从利润率水平来看,2022年龙湖的毛利率为21.17%,同比下降约4个百分点;净利率为13.1%,同比下降1.13个百分点。对于未来市场投资,龙湖表示会坚守投资刻度,毛利率要求在 20% 以上,净利率在 12% 以上。

  【财务稳健,标普22年中以来首次上调龙湖评级】2022年末龙湖剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为2.61倍;净负债率为58.1%;剔除预收后的资产负债率为64.8%,持续属于绿档企业。截止2022年底,龙湖集团的平均借贷成本进一步降低至4.1%,平均贷款年限为6.67年,其中2023年已无到期境外债,需要刚性兑付的境内公司债也仅73亿元。2023年2月9日,标普确认龙湖集团的投资级评级,展望上调为稳定。这是2022年中以来,三大国际评级机构首次上调中国房企展望。

  【全航道协同促进发展,5年内非地产开发业务利润占比达50%】2022年,龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为118.8亿元,同比增长14%;商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。其中冠寓已开业11.6万间,整体出租率为88.5%,其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。服务业务及其他实现营业收入116.7亿元,同比增长39%。在业绩会上,龙湖提到未来5年内,非地产开发业务利润占比将在50%以上。预计在“1+2+2”发展格局下,能为龙湖提供更大的后续发展空间。

  01 销售

  市场修复前2月销售增长41%
全年目标审慎底线为1950亿

  2022年龙湖集团实现合同销售额为2015.9亿元,同比降30.51%,合同销售面积1304.7万平方米,同比下降23.65%。其中实现归属股东权益的合同销售金额1273亿元,权益占比63%。相比于2022年克而瑞TOP10房企的合约销售金额同比下滑33%,龙湖销售表现中规中矩。

  2023年前两月,龙湖集团累计实现合同销售金额282.4亿元,同比增长41%。业绩会上,龙湖预测未来市场端复苏更可能是脉冲型的复苏,并非一蹴而就,居民和消费的信心仍需要时间恢复。在此背景下对于2023年的业绩指引与销售目标,龙湖表现得更为审慎,全年供货约3000亿以上,并谋求65%以上的去化率,折合销售1950亿以上,为2023年的底线目标。同时龙湖表示,将持续根据市场的情况随时保持弹性,顺势而为,不一味追求签约规模和排名。

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  从销售金额的区域分布来看,龙湖的销售贡献主要来自长三角、中西部及环渤海三个区域,分别占比38%、29%及21%,其中长三角占比同比增长10个百分点,其他区域占比均有所下滑。从城市能级来看,一二线城市销售占比达85%,同比变化不大。

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  从城市贡献来看,龙湖有10城进入当地备案排名前三,22城进入当地市场前五。但受疫情影响,2022年贡献销售超百亿的城市仅有3座,分别是杭州、合肥及成都。同期对比,不少城市由于疫情或其他因素影响,销售规模同比下滑较大,如重庆、武汉、济南及北京等,其中重庆尤其明显,销售金额同比下滑58%,从227亿元下滑至96亿元;但也有少数城市实现销售同比增长,如合肥同比增长28%至114亿元。

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  02 投资

  投资以销定支表现谨慎
合肥新增建面达94万方

  2022年全年龙湖新增土地34块,新增土储总建筑面积为448万平方米,新增土储总价为451亿元,分别同比下降81%及70%;平均收购成本为10056元/平方米。新增土储建面中15%为收并购,相比2021年全年65%的并购占比已有大幅下滑。可见,基于上半年市场的不确定性,龙湖在土地市场上表现相当谨慎,投资支出明显减少。此外在所获取的地块中,60%的土块平均溢价率为0%,整体溢价率为4%。

  未来龙湖表示会继续重点聚焦20个主力城市和14个机会城市,更加合理的处理好供、销、存的关系,以销定支,将拿地的投资额跟销售回款动态匹配。

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  从拿地的城市能级分布来看,2022年龙湖在一二线城市新增土储建面占比86%,相比于2021全年一二线占比大幅增加了15个百分点。此外区域分布来看,长三角区域的新增土储占比达52%,中西部的新增土储占比达32%。具体城市来看,合肥、杭州、成都三地拿地均超60万,其中合肥拿地建面达94万平米,于各城市中名列第一。

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  截至2022年底,龙湖的总土地储备为5795万平方米,较2021年末大幅减少了21%,权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为5221元/平方米,为当期签约单价的33.7%。按地区分析,环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的32%、25%、19%、14%及10%。虽然土储出现大幅减少,但根据龙湖2022年销售面积来看,仍约可保障未来3年的发展,土地储备相对充足。

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  03 盈利

  未结转销售和合约负债显著减少
营收规模增长或受影响

  2022年龙湖实现营业收入2505.65亿元,同比增长12%;其中,物业销售收入2270.17亿元,同比增长11%。2022年龙湖全年毛利润530.38亿元,同比下降6%,核心归母净利润同比增长1%至225.4亿元。

  截止2022年底,龙湖已售出但未结算项目的合同销售额为2270亿元,相较于2021年末下降了28%;此外2022年末的合同负债为1252亿元,相较于同期下降了36%。从对物业销售营业收入的覆盖倍率来看,已售未结算合同销售额/物业销售营业收入下降为1,而未结转销售中还包括非并表项目;合同负债/物业销售营业收入仅为0.55。可见,随着未结转销售和合约负债的减少,未来龙湖营收规模的增长或受到限制。

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  从利润率水平来看,2022年龙湖的毛利率为21.17%,相比2021年下降约4个百分点;其中开发业务毛利率同比下降5个百分点至17.9%,运营业务及服务业务毛利率均有提升,分别为75.6%及28.9%。2022年龙湖集团加强了费用控制,管理费用占营业额的比例较2021年同期下降2.1个百分点至2.7%,销售开支占营业额的比例较上年同期下降0.3个百分点至2.1%。在此背景下,净利率为13.1%,相比2021年下降1.13个百分点。

  对于未来市场投资,龙湖表示会坚守投资刻度,包括毛利率要求在 20% 以上,净利率在 12% 以上。最近一年龙湖新拿土地的毛利率有22%,净利率达13%,相信随着行业不断修复,未来龙湖的毛利率有望回归。

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  04 负债

  净负债率同比增加11个点
标普22年中以来首次上调龙湖评级

  在偿债能力方面,龙湖持续表现优异。2022年末龙湖剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为2.61倍,持有现金充足,足以支付短期负债。长短债比9.07,债务结构健康。此外,由于年内总有息负债规模增长了8%,而在手现金则下降了18%。2022年末龙湖净负债率为58.1%,较2021年提升11.4个百分点,但仍维持行业较低水平;剔除预收后的资产负债率为64.8%,离监管的70%有一定距离,持续属于绿档企业。

  在监管机构的支持下,龙湖作为优质民营企业之一,融资渠道进一步拓宽。2022年,龙湖先后在境内成功发行50亿元公司债券,以及35亿元中期票据,利率在3.00%至4.10%之间,期限达三年至八年。此外2022年12月龙湖成为首家内保外贷房企,于境外银行贷款7亿元,期限5年。

  截止2022年底,龙湖集团的平均借贷成本进一步降低至4.1%,平均贷款年限为6.67年,其中2023年已无到期境外债,需要刚性兑付的境内公司债也仅73亿元;此外非抵押债务占总债务比例为69.8%。对于2023年,龙湖表示预计有息债务会保持在2080亿总数不变,但是结构会进一步优化,加大国内银行融资,加大经营性开发贷,并适度减少境外融资。龙湖优秀的债务结构,在行业修复的背景下也让其拥有了更多发展机遇。

  2023年2月9日,标普确认龙湖集团的投资级评级,展望上调为稳定。这是2022年中以来,三大国际评级机构首次上调中国房企展望。截至当前,龙湖集团获得境内外全投资级评级,其中信用评级BBB-(标准普尔)、Baa2(穆迪)、BBB(惠誉)、AAA(中诚信证评、新世纪)。

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  05 多元化

  全航道协同促进发展
5年内非地产开发业务利润占比达50%

  2022年,龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为118.8亿元,同比增长14%;商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。截至2022年底,龙湖集团已开业商场建筑面积为722万平方米(含车位总建筑面积为927万平方米),整体出租率为93.9%;冠寓已开业11.6万间,整体出租率为88.5%,其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。此外服务业务及其他,实现营业收入116.7亿元,同比增长39%。

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  在商业投资方面,龙湖现已开业运营76座,持有近139座项目,2023年预计新开商业项目11个,新开项目对2023年的租金收入贡献预计将超过4个亿。在长租公寓方面,目前龙湖累计开业11.6万间,2022年底受疫情影响期末出租率88.5%有所下降,未来一两个月内会逐步回归到正常水平。此外龙湖龙智造板块,截止目前已获取建管项目近40个,总建筑面积超过700万平方米。

  在业绩会上,龙湖提到未来5年内,非地产开发业务利润占比将在50%以上。目前龙湖已形成了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道,“1+2+2”的发展格局,预计在该体系下,能为龙湖提供更大的后续发展空间。

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