拿地销售比0.34较为积极，投拓聚焦浙江；融资成本优化，但仍需关注短期流动性。

  ◎  作者 /沈晓玲、羊代红

  核心观点

  【销售目标完成率未到一半，93%销售额来自浙江省内】2022年众安集团实现全口径销售金额142.7亿元，销售面积75.1亿元，分别同比下降48.9%和36.1%。全年来看，销售业绩完成不到年初制定的约300亿元目标的一半。大本营杭州销售金额同比下降了58.5%到50.5亿元，销售占比则下降了8.2个百分点至35.4%，使得众安的销售均价同比下降20.0%至19006元/平方米。2023年众安的销售目标为215亿元，是截至2022年底已推可售货值365亿元的60%，企业还需时刻关注市场积极调整新盘上市节奏以完成业绩目标。

  【拿地销售比0.34，聚焦深耕浙江省内】2022年众安集团共新增7个项目，新增土储总建面52.4万平方米，新增土储总价48.9亿元，分别同比减少72.9%和56.0%，拿地强度来看，拿地销售金额比约0.34，高于百强平均的0.18，投拓的态度较为积极。新增的7块地均位于浙江省内，其中杭州6宗，丽水1宗，众安近两年拿地聚焦浙江省内，特别是对大本营杭州拿地的补货力度增强，强调对深耕区域的精细化管理，可以抵御外拓风险。拿地城市能级的上升以及聚焦也使得成本上升，新增土储楼板价同比上升62.5%至9323元/平方米。

  【归母净利增长155%，但盈利水平仍有提升空间】2022年众安集团实现营业收入92.5亿元，同比上升86.2%，其中地产销售收入为85.19亿元，同比上升99.1%，主要是由于2022年的结转项目增多，其交付面积同比增长了60.7%至36.58万平方米。毛利率约为26.7%，同比下降3.0个百分点，高于行业平均水平。企业归母净利润实现1.87亿，同比增长155%，但归母净利率仍有提升空间。且净利润率仅达到0.2%，主要是三方面的原因：一是营销及管理费用规模下降，但整体费率仍较高；二是，投资物业的公允价值亏损同比增加91%；三是2022年度除税前利润及土地增值税拨备增加所致。

  【负债率下降债务结构优化，仍需关注短期流动性】截止至2022年末众安集团净负债率同比下降10.5个百分点至65.8%，剔除预收账款资产负债率同样降低1.7个百分点至65.2%，杠杆率有所下降。长短债比1.68，企业2年内的债务占比由2021年的66.1%改善了16.5个百分点至49.5%，债务结构有所优化。年末持有现金66.3亿元，现金短债比有所下滑至1.20，属于“三条红线”的绿档，但若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0.54，未能全面覆盖短债，仍需关注资金流动性问题保证安全性。

  01 销售

  销售目标完成率不足50%
超九成销售来自浙江省内

  2022年众安集团实现销售金额142.7亿元，业绩降幅高于同规模企业。根据企业公告数据，2022年众安集团实现全口径销售金额142.7亿元，销售面积75.1亿元，分别同比下降48.9%和36.1%。相较于百强约房企约-42.3%的负增速来看，众安集团的整体销售降幅相对较大。全年来看，销售业绩完成不到年初制定的约300亿元目标的一半，销售目标完成度相对较低。

  2023年众安的销售目标为215亿元，销售回款225亿元。目标销售金额预计同比增长50.7%，是截至2022年底已推可售货值365亿元的60%，企业还需时刻关注市场积极调整新盘上市节奏以完成业绩目标。

  大本营杭州的销售金额同比下滑58.5%，超9成来自浙江省内。从销售区域表现来看，浙江省的销售贡献达到93.2%，同比减少3.7个百分点，安徽和江苏排名其后，分别占比有3.5%和1.8%。从城市表现来看，杭州、绍兴、义务、温州为销售前四的城市，也是唯4个销售金额超过10亿元的城市。大本营杭州销售金额同比下降了58.5%到50.5亿元，销售占比则下降了8.2个百分点至35.4%，绍兴是少有的实现增长的城市，同比增长87.0%至22.6亿元。此消彼长之下，使得众安的销售均价同比下降20.0%至19006元/平方米。

  02 投资

  拿地销售比0.34
聚焦深耕浙江省内

  拿地销售比0.34，高于行业平均。2022年众安集团共新增7个项目，均为上半年所得，新增土储总建面52.4万平方米，新增土储总价48.9亿元，分别同比减少72.9%和56.0%，拿地强度来看，拿地销售金额比约0.34，高于百强平均的0.18，投拓的态度较为积极。

  投拓策略聚焦浙江，对大本营加大布局力度。2022年新增的7块地均位于浙江省内，其中杭州6宗，丽水1宗，而上一年年度新增的12宗地中有11宗位于浙江省内，杭州3宗。可以看到众安近两年拿地聚焦浙江省内，特别是对大本营杭州的补货力度增强，企业聚焦深耕熟悉的区域可以抵御外拓风险。拿地城市能级的上升以及聚焦也使得成本上升，新增土储楼板价同比上升62.5%至9323元/平方米。

  土储总量充裕，二级土地储备可满足企业2-3年左右开发所需。截止2022年年底，众安集团共拥有总土储建面1011万平方米，同比下降3.5%，对应总货值542亿元，按当前企业销售表现，可以满足企业未来2-3年左右的发展所需。总货值约42.8 %位于杭州，能进一步保证企业未来的销售收入增长。

  03 营收

  归母净利增长155%
但盈利水平仍有提升空间

  结转项目增多，营收同比上升156.2%。2022年众安集团实现营业收入92.5亿元，同比上升86.2%，其中地产销售收入为85.19亿元，同比上升99.1%，主要是由于2022年的结转项目增多，其交付面积同比增长了60.7%至36.58万平方米。2022年末预收账款为236.36亿元，覆盖预计全年营业收入2.56倍，可以保证未来的营收稳定增长。

  物业开发毛利率27%，增收不增利净利率水平有待提升。2022年众安集团实现整体毛利润约24.71亿元，同比增长60.7%，毛利率约为26.7%，同比下降3.0个百分点，高于行业平均水平。净利润表现方面，归母净利润实现1.87亿，同比增长155%，但归母净利率2.02%，仍有提升空间。2022年净利润0.21亿元，同比下降44.4%，净利润率仅达到0.2%，已经连续2年净利率低于1%，主要是三方面的原因：一是由于营销及管理费用率（（销售费用+管理费用）/全口径销售金额）同比增长了2.2个百分点至6.5%，虽2022年降费有所成效但整体费率较高，仍需持续关注控制费率；二是，投资物业的公允价值亏损1.15亿元，亏损同比增加91%；三是，2022年众安集团所得税开支同比大幅上升了591.7%至12.97亿元，主要原因为2022年度除税前利润及土地增值税拨备增加所致。

  04 偿债

  负债率下降债务结构优化
仍需关注短期流动性

  “三条红线”指标均满足监管要求，居绿档企业。截止至2022年末，众安集团共持有现金66.3亿元，同比减少16.0%，现金短债比有所下滑至1.20，主要由于2022年末短债同比增加了52.3%，不过现金短债比仍满足监管要求的 “>1”的水平；净负债率同比下降10.5个百分点至65.8%，剔除预收账款资产负债率同样降低1.7个百分点至65.2%，整体来看，企业属于“三条红线”的绿档。值得注意的是，若剔除受限制现金，非受限现金短债比为0.54，未能全面覆盖短债，应注重资金流动性问题保证安全性。

  从债务结构表现来看，截止至2022年底企业长短债比为1.68。具体而言，企业借款总额约为人民币147.48亿元，其中一年以内债务占比37.4%，1-2年债务占比12.1%，2年到5年债务占比47.5%，5年以上债务占比3.0%。企业2年内的债务占比由2021年的66.1%改善了16.5个百分点至49.5%，债务结构有所优化。