核心观点

     【国内轻资产转型进入新阶段，代建销售占比超8成】2023年上半年，朗诗出品签约销售额约为111.6亿元、签约建筑面积约为56.3万平方米，分别同比下降4.6%、12.1%。中国境内在轻资产转型下以开发代建服务和小股操盘项目为主，其中，开发代建服务项目签约销售55.4亿元，占境内朗诗出品签约销售额81.1%。此外，美国市场贡献贡献签约销售额43.2亿元。

  【储备总可售面积744.1万平方米，上半年新增9项目均为代建】上半年，朗诗于中国境内共获取9个项目，且均为开发代建服务项目，总计新增可售面积为112.2万平方米，预计可售货值约为245.9亿元。截至2023年6月30日，拥有储备项目总可售面积为744.1万平方米，预计可售货值约为1434.6亿元。其中，开发代建服务项目共73个，可售面积522.2万平方米，预计可售货值约998.5亿元。

  【开发代建服务收入2.1亿元，亏损收窄】报告期内，朗诗总营业收入39.6亿元，包括开发代建服务收入2.1亿元、物业销售收入37.5亿元以及租金收入0.02亿，同比减少31.1%。毛利润同比减少37.8%，约为7.3亿元，毛利率为18.4%，较2022年同期下降2个百分点。账面净利润亏损0.04亿元，归母净利润亏损0.4亿元，值得注意的是，亏损开始收窄，且税前利润已实现扭亏为盈，为正0.43亿元。

  【财务成本降至5.8%，债务风险持续暴露】截至2023年上半年末，剔除独立管理的LandseaHomes所持有的现金结余，朗诗非受限现金余额3.38亿元，总有息负债71.7亿元，加权平均财务成本约为5.8%，同比下降0.5个百分点。从“三条红线”指标来看，非受限现金短债比为0.34，净负债率为222.2%，扣除预收款项后的资产负债率为85.8%，仍处于“红档”。整体来看，债务风险仍在延续，正常经营面临较大的不确定性。

  01 销售

  国内轻资产转型进入新阶段

  代建销售占比超8成

  2023年上半年，朗诗出品签约销售额约为111.6亿元、签约建筑面积约为56.3万平方米，分别同比下降4.6%、12.1%，整体降幅有所收窄。朗诗房地产业务布局于中美两地，中国境内在轻资产转型下以开发代建服务和小股操盘项目为主，其中，开发代建服务项目签约销售55.4亿元，占国内朗诗出品签约销售额81.1%；权益项目签约销售约13亿元，占国内朗诗出品签约销售额18.9%，主要来自杭州、武汉、无锡、嘉兴、成都、重庆、合肥等城市。此外，美国市场总计贡献签约销售额43.2亿元，均来自独立投资开发权益项目。目前，朗诗国内轻资产转型已基本完成，与此同时代建赛道布局提速、竞争加剧，也对公司的拓展能力、操盘能力及风控能力提出了更高的要求，坚持打造绿色差异化能，加速构建自身核心竞争力是抢占市场的关键。

  02 投资

  储备总可售面积744.1万平方米

  上半年新增9项目均为代建

  上半年，朗诗秉持稳健审慎的投资策略，于中国境内苏州、佛山、重庆、无锡和泰州共获取9个项目，且均为开发代建服务项目，总计新增可售面积112.2万平方米，预计可售货值约为245.9亿元，同比增长216%。与此同时，新增开发代建服务合同额约2.58亿元。截至2023年6月30日，朗诗拥有储备项目总可售面积为744.1万平方米，预计可售货值约1434.6亿元。其中，开发代建服务项目共73个，可售面积522.2万平方米，预计可售货值约998.5亿元。权益项目可售面积为221.9万平方米，预计可售货值约为436.1亿元，应占权益部分可售面积为197.6万平方米，应占权益比例89%，轻资产转型之下，权益项目以美国独立投资开发项目为主。

  从储备项目总可售面积分布来看，美国地区约168万平方米，累计可售货值达278.5亿元，主要分布于加利福尼亚州、亚利桑那州、佛罗里达以及德克萨斯州。

  中国境内储备项目总可售面积576.1万平方米，占比由2022年末73.1%上升至77.4%，预计可售货值1156.1亿元，主要原因在于境内开发代建服务布局增加，项目主要位于二线城市及热点三线城市，苏州储备可售面积最高，达到130.7万平方米。

  03 盈利

  开发代建服务收入2.1亿元

  亏损收窄

  报告期内，朗诗总营业收入39.6亿元，包括开发代建服务收入2.1亿元、物业销售收入37.5亿元以及租金收入0.02亿，同比减少31.1%，主要原因在于物业销售收入显著减少。毛利润同比减少37.8%，约为7.3亿元，毛利率为18.4%，较2022年同期下降2个百分点。账面净利润亏损0.04亿元，归母净利润亏损0.35亿元。值得注意的是，亏损开始收窄，且税前利润已实现扭亏为盈，为正0.43亿元。伴随业务转型的完成，朗诗的亏损压力有所缓解，且未来在轻资产模式下，开发成本和资产价值波动影响也相对减小，盈利有望继续得到改善。截至2023年6月30日，朗诗应占权益下的已售未入账物业面积为63.9万平方米，金额约为100.8亿元，后期仍需交积极跟进建设进度，保证交付按时按质完成，实现收入的稳定。

  04 负债

  财务成本降至5.8%

  债务风险持续暴露

  截至2023年上半年末，剔除独立管理的LandseaHomes所持有的现金结余，朗诗非受限现金余额3.38亿元。总有息负债71.7亿元，较2022年末73.3亿元减少1.6亿元，其中一年内到期的短期债务比例约为13.8%，较2022年末20.4%进一步下降6.6个百分点，但一至两年到期债务集中，仍需继续关注中短期的偿债负担。此外，期末加权平均财务成本约为5.8%，同比下降0.5个百分点。从“三条红线”指标来看，非受限现金短债比为0.34，净负债率为222.2%，扣除预收款项后的资产负债率约为85.8%，仍处于“红档”。且截至财务报表批准日，朗诗违约本金为3627万美元（相当于人民币2.6210亿元）的优先票据，未在到期日付款。整体来看，债务风险仍在延续，正常经营面临较大的不确定性。