本月关注

  • 动则必快，动则必成！24年房地产工作狠抓落实

  本月中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议和央行四季度例会对2024年房地产工作重点的表态更加坚决，明确表态加大房地产支持政策力度，重点引导房地产风险“软着陆”，做好行业风险防范和处置工作。此外，住建部部长倪虹在会上强调，在狠抓落实上下更大功夫，“动则必快，动则必成”。地方政府层面，36个城市42次松绑房地产政策，频次减半，但政策影响力不减，其中北京、上海两大中心城市同步下调首付比例、房贷加点，并对多年不变的普宅标准做了优化调整，核心城市政策正迎来普遍放松。

  • 信达或驰援远洋、俊发，新湖发债获浙商资产“兜底”

  本月据资本市场消息称，远洋集团正与中国信达就财务支持事宜进行磋商，聚焦于具体项目。与此同时，俊发与信达资产签署债务重组仪式，为化解俊发旗下中豪公司金融债务，还涉及俊发新螺蛳湾国际商贸城资产的处理。倘若信达资产就中豪及其项目达成债务重组，将大幅减轻俊发的债务负担。此外，新湖中宝获批的30亿元公司债，浙商资产为其提供债权管理服务，对本次债券发生特定情形（如出现违约等）时，负有全额收购义务。

  • 万达迎太盟入局，金地32.5亿出售深圳环湾城部分权益

  本月重点监测房企共涉及33笔并购交易，披露的交易对价约284.8亿，同比减少44.3%、环比增加42.1%，年末收并购热度有所回升但远低于去年同期。本月金地与二股东福田投资达成转让意向，将金地持有的深圳环湾城51%权益转让给福田投资，金地可收回32.5亿的对价，可缓解2024年的偿债压力。此外，万达商管上市对赌协议暂时解除，但丧失对商管的控制权，太盟入局后，新投资人与原管理层可能就战略方向、经营理念、控制权等方面产生不少分歧。项目处置层面，年底万达资产套现速度加快，本月完成处置万达电影、太仓湖州广州的万达广场及上海外滩瑞华酒店、楚河汉街文旅10%权益等。

  01 并购政策

  动则必快，动则必成
24年房地产工作狠抓落实

  本月中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议和央行2023年第四季度例会对2024年房地产工作重点的表述，依旧沿用“房住不炒”、“支持刚需和改善性住房需求”、“稳妥化解房地产风险”、“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”等角度。

  12月11日-12日，中央经济工作会议召开，会议强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产平稳健康发展。12月21日-22日，全国住房城乡建设工作会议上提出，因城施策、一城一策、精准施策，稳定房地产市场，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。同时，住建部党组书记、部长倪虹在会上强调：“今年很多工作是开创性的，难也要干。”“政策生命力在于落实。”倪虹表示，在狠抓落实上下更大功夫，“动则必快，动则必成”。此外，央行四季度例会强调更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，稳定房地产市场。

  从中央对24年房地产工作重点的定调上来看，表态更加坚决，明确表态要加大房地产支持政策力度，稳定市场，重点引导房地产风险“软着陆”，做好行业风险防范和处置工作。

  地方政府层面，本月36个城市42次松绑房地产政策，频次减半，但政策影响力不减，其中北京、上海两大中心城市同步下调首付比例、房贷加点，并对多年不变的普宅标准做了优化调整，核心城市政策正迎来普遍放松。

  02 并购金融

  信达或驰援远洋、俊发
新湖获浙商资产“兜底”

  本月据资本市场消息透露，远洋集团正与中国信达就财务支持事宜进行磋商，聚焦于具体项目。据知情人士表示，双方在10月份开始就援助问题展开讨论，正在考虑的选项包括中国信达重组远洋集团一些负责房地产项目的附属公司，或向其中一些子公司注资并取得股权。主要通过中国信达提供融资，以项目股权为兜底，先保障项目正常运行，销售回款通畅、偿还完债务以后，远洋再从信达手中回购项目股权。

  与此同时，本月俊发集团与信达资产签署了债务重组仪式，俊发债务重组进入实质性的执行阶段。本次联手是为化解俊发旗下中豪公司金融债务，还涉及俊发新螺蛳湾国际商贸城资产的处理。2017年俊发联手奥斯迪实业，以21.88亿的总价再加上外挂成本17.49亿，拿下了中豪置业的昆明螺蛳湾项目，后2019年俊发再以91.98亿盘下新螺蛳湾片区789亩地（曾属于中豪），同年7月引入信达资产，签订了13.69亿债务重组协议。俊发曾参与债务庞大的中豪集团重组，激进收购中豪两大项目，致其资金链承压、深陷债务问题，倘若信达资产就中豪及其项目达成债务重组，将大幅减轻俊发的债务负担。

  此外，本月新湖中宝获批的30亿元公司债，其增信方式引起市场关注。据了解，此次浙商资产为其提供债权管理服务，对本次债券发生特定情形（如出现违约等）时，负有全额收购义务。此外，浙商资产全程参与公司债券募集资金的使用和募投项目的管理，募集资金由发行人和债券管理服务方共同决策使用，闭环运行。本次“创新”实际即“提供担保、增信”，若债务违约后由AMC迅速收购债权。AMC为房企提供担保不常见，算是浙商资产纾困模式上的试水。

  03 行业并购

  万达迎太盟入局
金地32.5亿出售深圳环湾城

  根据CRIC监测，2023年12月重点监测房企共涉及33笔并购交易，披露交易金额的有24笔，总交易对价约284.8亿人民币，同比减少44.3%、环比增加42.1%。单月披露的单笔平均交易规模11.9亿，近半年来仅次于8月、9月，年末收并购热度有所回升但远低于去年同期。此外，本月中海物业终止与关联方收购中海通信、中海监理2项资产，建发股份终止27.51亿收购建发房产8%股权交易，母公司资产注入暂缓。

  交易进展来看，本月16笔完成的并购交易中8笔披露交易对价，披露的对价97.2亿，其中万科4.8亿出售3家悦榕酒店管理权。交易对价合计63.1亿的4笔交易处进行中，其中华侨城通过公开挂牌程序，以24.3亿地价与金峰水泥订立转让资产相关协议，预计于2024上半年完成交易；华夏幸福22.42亿向廊坊国资转让当地2697亩棚改项目，旭辉4.36亿处置天津创达49%股权予金融街。5笔交易处于挂牌状态，底价合计49.6亿，中骏15亿挂牌上海普陀商办物业，华侨城25.43亿挂牌江苏融德置业股权及24.29亿债权等。此外，签署转让协议、订立框架协议、传言交涉中、达成转让意向分别有5笔、1笔、1笔和1笔，其中金地与二股东福田投资达成转让意向，将金地持有的深圳环湾城51%权益、福田建设持有的49%的权益全部转让给福田投资，金地可收回32.5亿的对价，一定程度可以缓解2024年的偿债压力。

  本月市场热议度最高的是，年底万达商管上市对赌协议暂时解除，不用赎回380亿，危机解除的筹码是万达丧失对商管的控制权，以珠海万达商管29.99%的股权（签署协议前，大连万达对珠海万达商管持股69.99%）换来太盟入局。从太盟过往的投资行为看，掌握企业绝对控制权是其投资共性，未来新投资人与原管理层可能就战略方向、经营理念、控制权等方面产生不少分歧。

  万达宣布太盟入局后次日，碧桂园、永辉76亿清退珠海万达商管合计3.22%股权，万达与孙喜双（王健林好友）相继回购珠海万达的股权。而项目处置层面，年底万达资产套现速度加快，单月处置了万达电影、太仓湖州广州的万达广场及上海外滩瑞华酒店、楚河汉街文旅10%权益，面对绝境，万达断臂求生、积极盘活资产以应对2024年的偿债高峰。

  交易标的物业类型看，本月开发物业并购规模与上月基本持平，而多元化投资热度下滑，15笔涉及商办、文旅等领域的多元化投资，披露的交易金额78.8亿，占到全部规模的27.7%，环比减少10pct。其中商办资产出售热度较高，9笔交易披露的交易对价51.8亿，占比18.2%。