2024年保利发展实现全口径销售金额3230.29亿元，销售额排名稳居行业第一；拿地节奏明显放缓，总土储仍然超过1亿平米。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  核心观点

  【规模稳居行业第一，存货去化面临一定困难】2024年保利发展实现全口径销售金额3230.29亿元，销售面积1796.61万平方米，分别同比减少23.49%和24.7%，销售额排名稳居行业第一。保利自2022年开始主动控制新开工面积，2024年的新开工面积为1276万平方米，压缩建安成本的同时，也让企业在2024年底的存货规模同比减少了8.2%至7986亿元。但是其中竣工物业规模增长了21.2%至1994亿元，对存货的占比也提高了6.1个百分点至25%，企业的存货去化面临着一定的困难。

  【拿地节奏明显放缓，总土储仍然超过1亿平米】2024年保利发展新增项目35个，新增计容建筑面积为307.4万平方米，拓展成本683亿元，分别同比减少74%和58.2%，企业的拿地节奏明显有所放缓。2024年保利重点投资一线城市，建面占比达到30.6%，相较于2023年全年提升了13.7个百分点，因此企业平均拿地成本为22217元/平米，同比提高了60.9%。2024年底保利发展总土地储备为12574万平方米，土地储备仍然较为充足。

  【利润率持续下滑，亟需提振盈利能力】2024年保利发展实现营业收入3116.66亿元，同比减少10.16%；预收房款达到3313.33亿元，后续待结算收入储备仍较为充足。毛毛利率为13.9%，同比降低了2.1个百分点，净利率和归母净利率分别同比下降了2.1和1.9个百分点至3.1%和1.6%。企业近年来的盈利能力逐年下滑，亟需提振盈利能力。

  【非受限现金短债比降至1.01，财务仍然居于绿档】2024年底保利的持有现金同比减少了9.3%至1341.67亿元。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金488.69亿元之后，企业的非受限现金短债比为1.01，同比降低了0.27。净负债率同比提升了1.46个百分点至62.67%，扣除预收后的资产负债率65.88%，同比降低了2.42个百分点，企业仍然居于“绿档”。与此同时，2024年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，因此让2024年底企业的综合融资成本同比下降了0.46个百分点至3.1%，融资成本持续处于行业极低水平。

  01 销售

  规模稳居行业第一

  存货去化面临一定困难

  2024年保利发展实现全口径销售金额3230.29亿元，销售面积1796.61万平方米，分别同比减少23.49%和24.7%，销售额排名稳居行业第一。由于近年来保利拿地权益比例保持在较高水平，2024年企业签约建面权益比例同比继续提高了9.5个百分点至79.3%，将更加有利于营收与规模的匹配。

  2024年保利实现回笼金额3277亿元，销售回款率为101.4%，有利于维持经营性现金流的稳定。与此同时，随着保利自2022年开始“以销定产”，主动控制新开工面积。企业的新开工面积自2021年开始就逐年减少，2024年的新开工面积为1276万平方米，压缩建安成本的同时，也让企业在2024年底的存货规模同比减少了8.2%至7986亿元。但是其中竣工物业规模增长了21.2%至1994亿元，对存货的占比也提高了6.1个百分点至25%，企业的存货去化面临着一定的困难。

  2024年保利持续发挥城市深耕优势，38 个核心城市的销售金额占比为90%，同比提升2个百分点。同时企业在14个城市的市占率超过10%，16个城市排名前三。从销售区域分布来看，2024年对保利销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比为30%，其次则是中西部区域的销售面积占比为24%，海外项目的销售面积占比则同比大增9个百分点，在环渤海区域的销售占比则有所下滑。 从城市能级来看，二线城市的销售面积占比为46%，同比降低5个百分点；三四线城市销售面积占比也同比降低了4个百分点至35%。整体看来，由于海外项目的销售增多，2024年保利的销售区域和能级的分布同比出现了较大的变化。

  02 投资

  拿地节奏明显放缓

  总土储仍然超过1亿平米

  2024年保利发展新增项目35个，新增计容建筑面积为307.4万平方米，拓展成本683亿元，分别同比减少74%和58.2%，企业的拿地节奏明显有所放缓。新增拓展计容建筑面积的权益比为91.1%，相比于2023年全年继续提升了9.2个百分点，处于保利近年来拿地权益的最高水平。

  从城市能级来看，2024年保利重点投资一线城市，建面占比达到30.6%，相较于2023年全年提升了13.7个百分点，因此企业平均拿地成本为22217元/平米，同比提高了60.9%。从新增土储建面的区域分布来看，占比最高的是珠三角区域，达到38.9%，同比略微降低了0.7个百分点，在其他三大区域的投资则相对平均。

  2024年底保利发展总土地储备为12574万平方米，同比减少了14.3%，土地储备仍然较为充足。得益于近年来拿地的高权益比例，保利发展总土储的权益比例达到了69.46%，创下了近年来的新高。就土储区域分布来看，38.9%位于珠三角区域，中西部区域占比为33.2%，环渤海16.6%，长三角相对较少，占比为10.9%；就能级分布来看，三四线占比为44.3%，二线占比为42.6%，一线城市占比为12.8%，和期初的变化都不是很大。

  03 盈利

  利润率持续下滑

  亟需提振盈利能力

  2024年保利发展实现营业收入3116.66亿元，同比减少10.16%；预收房款达到3313.33亿元，后续待结算收入储备仍较为充足。利润方面，企业实现毛利润434.07亿元，同比减少21.9%；在对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55 亿元之后，净利润为97.38亿元，同比减少45.6%；归母净利润50.01亿元，同比减少58.6%；扣除非经常性损益后的核心归母净利润为42.57亿元，同比减少63.9%。 

  从利润率水平来看，2024年保利的毛利率为13.9%，同比降低了2.1个百分点，毛利率的下降主要是因为市场下行的影响；净利率和归母净利率分别同比下降了2.1和1.9个百分点至3.1%和1.6%。企业近年来的盈利能力逐年下滑，亟需提振盈利能力。

  04 负债

  业绩下滑加剧融资压力
净负债率达192%

  2024年保利实现经营活动现金流量净额为62.57亿元，但是由于投资支出加大，投资活动产生的现金流量净额由去年的72.66亿元转为-13.31亿元，因此期末持有现金同比继续减少了9.3%至1341.67亿元。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金488.69亿元之后，企业的非受限现金短债比为1.01，同比降低了0.27，非受限现金仍能基本覆盖短期负债。

  截止2024年底保利的有息负债合计3488.16亿元，同比减少了1.5%。净负债率同比提升了1.46个百分点至62.67%，若将永续债计做负债,则净负债率同比提升了1.44个百分点至65.12%。扣除预收后的资产负债率65.88%，同比降低了2.42个百分点，企业仍然居于“绿档”。

  与此同时，2024年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资，因此让2024年底企业的综合融资成本同比下降了0.46个百分点至3.1%，融资成本持续处于行业极低水平。