[克而瑞]房企多元化之路上的收并购

  收并购是房企涉足多元化业务的捷径之一。

◎ 作者 / 沈晓玲、汪维文

  根据CRIC的监测，2016年-2018年11月，房企并购交易849起，交易金额达9390亿元。房企频繁的收并购除了扩充地产业务之外，也极大助力了企业多元化发展。

  政策层面的持续利好将会大幅释放收并购市场活力。对企业而言，并购是快速做大做强的重要手段之一，尤其是可以帮助企业解决在多元化业务拓展中的多种问题。今年9月以来，证监会持续出台多项关于收并购政策，大幅取消和简化行政审批事项，进一步提升基础制度的适应性、有效性，发布多项监管问答和新闻发布，同时试点定向可转债并购，深度促进收并购市场的繁荣。

  收并购是快速扩大企业经营性业务规模的高效方式。与企业传统的地产开发不同,例如环保、物业管理这类经营性业务的盈利点不在于一次性销售，而在于对业务持续多年的经营。部分经营性业务还存在培育期较长或项目资源获取存在一定难度的问题，因此直接收并购规模企业接手其业务一方面可以快速获取项目增长企业规模，另一方面可以吸收其成熟的经营管理经验从而将自身业务做强做精。例如2015年进入环保业务的雅居乐，目前收并购公司已超过30家，借助“买买买“的并购路径，目前已迅速成长为国内第二大固废处理企业，拥有超230万吨/年的危废处理资质和超1200万立方米的安全填埋场库容。

  收并购能帮助企业绕过行业壁垒，快速布局业务。部分业务准入门槛较高，业务主要以科技及相关类型业务为主，在技术、人才储备、销售渠道、材料等方面存在一定的壁垒。对企业而言组建全新的团队费时费力且最终效果具有不确定性，通过股权收购借道成熟的人才团队和产业链条来作为新业务起点既帮助企业新业务发展进入了快车道又避免了多走弯路的风险。志在高新科技产业的恒大已累计注资超200亿元于新能源汽车制造及销售领域，其中对广汇的大举注资不仅帮助恒大手握了先进的能源汽车技术，其庞大的经销网络也帮助恒大打通了产销一体的渠道。

  收并购可以帮助企业快速获取业务特许经营牌照。部分业务例如金融、能源汽车领域由于受到国家的严格管控需要特许经营牌照，而这类牌照的申请往往需要至少一年以上的规模经营资质且通过率极低，个别牌照例如第三方支付已暂停发放。企业在布局这类业务时往往选择通过收并购来借壳已经取得资质牌照企业进场。花样年旗下的彩付宝自2013年成立至今，已累计获得了包括第三方支付、私募基金、保险经纪、汽车租赁、典当、网络小贷六块金融牌照，其中小贷、典当等多块牌照均来自于收并购方式获取。

  尽管收并购业务可以有效推进企业多元化，但也存在一定的风险，企业在收并购时应该审慎选择。对企业而言，股权收购本身也是一种投资行为，但是部分企业之所以愿意出售股权，是因为经营不善或者资金链承压等问题，如何整合原有资源，将企业经营拉上正轨对企业而言是不小的考验，根据融创中国2017年报，收购乐视导致融创计提出约165.5亿元的损失。此外企业的管理和文化融合也十分重要，民企和国企或境外企业之间往往存在着管理理念上的差距，收并购后的文化管理导入也是企业应重点关注的问题之一。此外对房企而言，部分多元化业务领域和企业主业相关性较小，收并购进场时应谨慎做好业务理解和行业调研。