[贝壳研究院]金科股份:完成跨越式发展阶段,坚定向高质量发展迈进

贾莎莎 2021-04-07 11:58:49 来源:贝壳研究院

  房企年报点评系列之金科股份

  2020年,金科股份(下文简称:金科)2020年业绩增速稳定有增,业绩表现紧跟同梯队房企表现,“三道红线”指标改善并实现降档,进入“绿档”行列。贝壳研究院认为,2020年为金科“跨越式发展”收官之年,其成果丰硕,成功进入并稳定在行业前20强。在新形势新周期下,金科提出“高质量发展”,通过质量第一与效益优先的诉求,依托安全性和稳定性逐步替代高增速高周转,打造永续经营能力,有助于多元提升金科盈利能力以及加强其抵御不确定风险的能力。

  本文作者

  贾莎莎 策略研究分析师

  业绩表现

  同梯队内业绩增速保持高位,业绩表现达预期,达成“跨越式发展”目标

  2020年金科实现全口径销售约2232亿元,同比上升23.86%,增幅较2019年同期下降32.7个百分点;全口径销售面积为2240万平方米,同比上升18%;踩线完成年初2200亿元业绩目标。与2019年相比,金科增速趋缓,主要原因在于金科在售项目大部分位于三、四线城市,而三、四线城市受疫情影响复苏相对缓慢,对整体销售面积提升贡献度有限。值得注意的是,其2020年新增土储权益金额占比为57%,较2019年同比下降约7个百分点,表明2020年金科采取更多的联合拿地策略。

  相比于2017年全口径销售额658亿元以及销售面积843万平方米,2020年同期分别实现239%和166%的增长,助力金科销售金额在行业内排名从2017年32名稳定提升至2020年16名,完成“跨越式发展”的目标。未来,金科提出2025年销售规模目标为4500+亿元,年复合增长率须达到17.0%,相当于2021年销售额不低于2500亿元。基于当前政策环境与行业发展趋势,此目标具有挑战性,期待金科能以过往超过同行业的金科式发展速度达成目标。

  财务水平

  传统地产盈收占比超90%,多元业务发展已提速,联合开发项目增多

  营收:2020年金科实现营业收入877.04亿元,同比增涨29.41%。其中房地产开发销售收入815.29亿元,同比增长29.06%,主要源自竣工房源竣工交付面积较上年增加所致。房地产开发销售收入占比整体营收93%,除了主营业务外,生活服务收入22.27亿元,同比增长25.04%,新能源收入为8.35亿元,同比增长为106.56%。

  盈利:2020年金科营业利润为122.31亿元,较上年增长41.86%。房地产开发销售毛利率为23.01%,较上年同期下降6.08个百分点。生活服务作为收入第二大板块,其毛利率为33.92%,较上年同期增长7.35个百分点,且金科服务已于2020年香港上市,表明在金科“四位一体”的战略下,多元化板块布局已显成效。

  偿债:截至2020年末,金科货币资金约为435亿元,同比增长20.86%。现金短债比为1.34,偿债能力仍有较大的优化空间。其短期借款也增长较快,2020年近105亿元,相比2019年增长高达242%。

  土地策略

  西南区域独占鳌头,加快在核心城市拿地节奏,实现全国均衡布局

  金科报告期内新增土储148幅,总规划建面约2364万平方米,平均楼面价3773元/平方米,同比提升超40%。在拿地结构上,2020年金科战略性增加核心二三线(含新一线)城市的项目,占比近80%,拿地城市能级明显提高。提高高能级城市占比,有助于提升企业的抗风险能力。

  截至2020年末,金科在全国六大区域拥有土地储备7100万平方米,可满足未来2-3年开发运营需求。土储结构中,新一线与二线城市占比达56%,说明金科逐步回归核心城市。从货值看,西南、华东与华中区域位列前三甲,可售货值占比分别为34%、29%与15%。其中,重庆可售货值占比高达19%。一方面说明金科在重庆与西南区域的深耕优势明显,巩固区域竞争护城河,另一方面说明若欲赶超行业第一梯队,还须加快土储布局的全国均衡化。

  针对22 个重点城市施行两集中供地新政,金科着力突破“稳船”模式,战略倾向上择优而投,选对核心城市,通过优质土地、产品与服务打造高溢价项目以获得高盈利,同时对其管理经营能力提出更高要求。

  发展战略

  “十四五”聚焦高质量发展,2025年销售规模欲达到4500亿+元

  报告期内,金科编制完成《公司发展战略规划纲要(2021-2025年)》,主要特征有:

  一是,坚持“四位一体,生态协同”的总体发展战略。以地产主业为发展基石,生活服务、产业园区与商旅康养等“地产+”业务为发展之矛,实现多元化布局发展,欲逐步摆脱对传统地产主业的依赖。2025年总体收入目标为地产主业为4000亿、“地产+”业务为500亿,保持规模中高速发展。

  二是,在市场增速逐步趋缓的大环境下,以往地产主业“轻舟“模式(周转效率型)将面临长期盈利能力下滑的风险,逐步探索“稳船”模式(品质利润型),拿地模式多元化,建构双轮驱动的增长模型。2025年欲达到轻舟模式:稳船模式为70%:30%的销售占比目标。

  三是,在上述战略坚持下,望通过销售规模、利润率与市盈率的提升,打造良好的盈利能力与永续经营能力,在市值上体现成绩,通过市值来衡量金科的企业价值,进一步受到资本市场的青睐。

  值得注意的是,2020年金科服务成功拆分上市,为金科实现四位一体战略、多元化发展的重要一步,其上市后业绩表现亮眼,报告期内实现收入约33.6亿元,同比增长约44.3%,截至4月6日午间收盘,市值为445亿港元,比上市首日(2020年11月17日)收盘同比增长56%,可见投资人对其信赖之高。

  融资新规

  财务结构瘦身显着,三道红线进入 “绿档”行列

  根据金科报告披露,依照“三道红线”融资新规,金科剔除预收款后的资产负债率为69.85%,较上年同期下降约5个百分点至达标;净负债率为75.07%,较2019年末下降约45个百分点至达标;现金短债比为1.34。根据贝壳研究院统计,金科2020年年度指标全部达标,较2019年踩线情况下降两档,成功跻身 “绿档”行列。

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