房企年报点评系列之金科股份
2020年，金科股份（下文简称：金科）2020年业绩增速稳定有增，业绩表现紧跟同梯队房企表现，“三道红线”指标改善并实现降档，进入“绿档”行列。贝壳研究院认为，2020年为金科“跨越式发展”收官之年，其成果丰硕，成功进入并稳定在行业前20强。在新形势新周期下，金科提出“高质量发展”，通过质量第一与效益优先的诉求，依托安全性和稳定性逐步替代高增速高周转，打造永续经营能力，有助于多元提升金科盈利能力以及加强其抵御不确定风险的能力。
本文作者
贾莎莎 策略研究分析师
业绩表现
同梯队内业绩增速保持高位，业绩表现达预期，达成“跨越式发展”目标
2020年金科实现全口径销售约2232亿元，同比上升23.86%，增幅较2019年同期下降32.7个百分点；全口径销售面积为2240万平方米，同比上升18%；踩线完成年初2200亿元业绩目标。与2019年相比，金科增速趋缓，主要原因在于金科在售项目大部分位于三、四线城市，而三、四线城市受疫情影响复苏相对缓慢，对整体销售面积提升贡献度有限。值得注意的是，其2020年新增土储权益金额占比为57％，较2019年同比下降约7个百分点，表明2020年金科采取更多的联合拿地策略。
相比于2017年全口径销售额658亿元以及销售面积843万平方米，2020年同期分别实现239%和166%的增长，助力金科销售金额在行业内排名从2017年32名稳定提升至2020年16名，完成“跨越式发展”的目标。未来，金科提出2025年销售规模目标为4500+亿元，年复合增长率须达到17.0%，相当于2021年销售额不低于2500亿元。基于当前政策环境与行业发展趋势，此目标具有挑战性，期待金科能以过往超过同行业的金科式发展速度达成目标。
财务水平
传统地产盈收占比超90%，多元业务发展已提速，联合开发项目增多
营收：2020年金科实现营业收入877.04亿元，同比增涨29.41%。其中房地产开发销售收入815.29亿元，同比增长29.06%，主要源自竣工房源竣工交付面积较上年增加所致。房地产开发销售收入占比整体营收93%，除了主营业务外，生活服务收入22.27亿元，同比增长25.04%，新能源收入为8.35亿元，同比增长为106.56%。
盈利：2020年金科营业利润为122.31亿元，较上年增长41.86%。房地产开发销售毛利率为23.01%，较上年同期下降6.08个百分点。生活服务作为收入第二大板块，其毛利率为33.92%，较上年同期增长7.35个百分点，且金科服务已于2020年香港上市，表明在金科“四位一体”的战略下，多元化板块布局已显成效。
偿债：截至2020年末，金科货币资金约为435亿元，同比增长20.86%。现金短债比为1.34，偿债能力仍有较大的优化空间。其短期借款也增长较快，2020年近105亿元，相比2019年增长高达242%。
土地策略
西南区域独占鳌头，加快在核心城市拿地节奏，实现全国均衡布局
金科报告期内新增土储148幅，总规划建面约2364万平方米，平均楼面价3773元/平方米，同比提升超40%。在拿地结构上，2020年金科战略性增加核心二三线(含新一线)城市的项目，占比近80%，拿地城市能级明显提高。提高高能级城市占比，有助于提升企业的抗风险能力。
截至2020年末，金科在全国六大区域拥有土地储备7100万平方米，可满足未来2-3年开发运营需求。土储结构中，新一线与二线城市占比达56%，说明金科逐步回归核心城市。从货值看，西南、华东与华中区域位列前三甲，可售货值占比分别为34%、29%与15%。其中，重庆可售货值占比高达19%。一方面说明金科在重庆与西南区域的深耕优势明显，巩固区域竞争护城河，另一方面说明若欲赶超行业第一梯队，还须加快土储布局的全国均衡化。
针对22 个重点城市施行两集中供地新政，金科着力突破“稳船”模式，战略倾向上择优而投，选对核心城市，通过优质土地、产品与服务打造高溢价项目以获得高盈利，同时对其管理经营能力提出更高要求。
发展战略
“十四五”聚焦高质量发展，2025年销售规模欲达到4500亿+元
报告期内，金科编制完成《公司发展战略规划纲要（2021-2025年）》，主要特征有：
一是，坚持“四位一体，生态协同”的总体发展战略。以地产主业为发展基石，生活服务、产业园区与商旅康养等“地产+”业务为发展之矛，实现多元化布局发展，欲逐步摆脱对传统地产主业的依赖。2025年总体收入目标为地产主业为4000亿、“地产+”业务为500亿，保持规模中高速发展。
二是，在市场增速逐步趋缓的大环境下，以往地产主业“轻舟“模式(周转效率型)将面临长期盈利能力下滑的风险，逐步探索“稳船”模式(品质利润型)，拿地模式多元化，建构双轮驱动的增长模型。2025年欲达到轻舟模式：稳船模式为70%：30%的销售占比目标。
三是，在上述战略坚持下，望通过销售规模、利润率与市盈率的提升，打造良好的盈利能力与永续经营能力，在市值上体现成绩，通过市值来衡量金科的企业价值，进一步受到资本市场的青睐。
值得注意的是，2020年金科服务成功拆分上市，为金科实现四位一体战略、多元化发展的重要一步，其上市后业绩表现亮眼，报告期内实现收入约33.6亿元，同比增长约44.3%，截至4月6日午间收盘，市值为445亿港元，比上市首日(2020年11月17日)收盘同比增长56%，可见投资人对其信赖之高。
融资新规
财务结构瘦身显着，三道红线进入 “绿档”行列
根据金科报告披露，依照“三道红线”融资新规，金科剔除预收款后的资产负债率为69.85%，较上年同期下降约5个百分点至达标；净负债率为75.07%，较2019年末下降约45个百分点至达标；现金短债比为1.34。根据贝壳研究院统计，金科2020年年度指标全部达标，较2019年踩线情况下降两档，成功跻身 “绿档”行列。
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