导 读
销售均价上升，转二三线城市战略效果持续显现；融资渠道持续拓宽，非银占比下降带动债务结构改善。
【高能级城市销售贡献提升显著，销售均价持续上涨】2020年中梁控股实现全口径合约销售金额1688亿元，同比增长10.7 %，销售目标完成率100.5%。得益于土地投资策略向二线城市及强三线城市的转变，2020年中梁控股的销售金额来自二三线城市的占比将近90%，销售均价同比增长了21%至12500元/平方米。
【首进珠三角全国化持续推进，拿地销售比控制在40%水平】2020年中梁通过在东莞、中山拿地实现首进珠三角区域，全国化扩张持续推进。整体来看中梁2020年的投资力度有所放缓，拿地总价同比下降10.0%到712亿元，主要由于中梁为三条红线试点的12家重点房企之一，监管要求拿地销售比在40%，政策出台后中梁投资力度下降幅度较大，其上半年的拿地销售比为0.58，到年底下降至0.42，基本达到监管要求，为同期TOP11-20房企的平均水平。
【营业收入稳步增长，受限价影响毛利率有所下降】2020年中梁的营业收入659.41亿元，同比增加16.4%，实现稳步增长。已售未结转收入2300亿元，可以保证未来稳定的营收增长。而由于2020年结转的项目地价较高以及各城市限价的原因，盈利水平出现下降，中梁2020年毛利率、净利率、归母净利率分别同比有些许下滑。同时值得注意的是，中梁的净利率及归母净利率水平相较于同规模房企来说仍较低，未来企业应积极打磨产品，提升盈利能力。
【融资渠道进一步拓宽，仍需持续改善负债结构】中梁2020年发行了境内ABS债券，同时与境外银团积极沟通，募集到境外银团贷款，融资渠道进一步拓宽，同时中梁有息债的非银占比同比下降了12个百分点至28%，高成本资金占比进一步降低，使得平均融资成本同比下降了0.9个百分点至8.5%，但相对TOP20房企的平均水平来说仍相对较高，未来仍有改善空间。
01销 售城市能级提升显著
销售均价持续上涨
2020年中梁控股实现全口径合约销售金额1688亿元，合约销售面积1350万平方米，分别同比增长10.7和下降9.1%，销售目标完成率100.5%。2021年中梁销售目标为1800亿元，同比增长6.6%，可售货值为2600亿元，去化69%则可实现销售目标。根据近期的销售情况来看，中梁自2020年8月以来销售表现良好，单月销售额大部分在160亿元以上，2021年1-2月的累计销售金额达到308亿元，同比增长193%，按中梁现有可售货源，加上新增拿地在年内新贡献的货值，预估2021年的销售目标完成问题不大。
但值得注意的是，中梁作为三条红线的试点房企之一，未来将会更加注重财务的稳健，规模发展将进入平稳过渡期。具体来看，中梁2020年的销售增速低于TOP11-30同规模房企14.7%的水平，2021年的目标增速也仅为6.6%，未来几年内中梁放缓规模增速且降低企业杠杆的态势或将持续，其销售规模增长预计进入平稳过渡期。
从销售金额分布来看，2020年中梁控股销售占比最高的为长三角区域，为64.7%，同比增长5.7个百分点，中西部占比为21.5%，环渤海占比则达到7.0%。中梁近几年持续深耕长三角，其销售超过50亿元的城市均位于长三角，其中销售贡献超过百亿的温州和杭州，分别贡献267.45亿元和106.31亿元。未来中梁需警惕长三角区域调控，特别是温州和杭州调控政策的影响，积极培育其他城市，以分散风险。
近年来中梁土地投资策略向二线城市及强三线城市转变，其效果正逐步在销售端显现。一方面，2020年中梁控股的销售金额来自二三线城市的占比将近90%，其中二线城市占比达到45.9%，同比大幅增长了10.7个百分点，四线城市的占比下降了2.0个百分点至10.2%；另一方面，随着销售结构向高能级城市的转移，2020年中梁销售均价同比增长了21%至12500元/平方米。
02投 资
首进珠三角全国化持续推进
拿地销售比控制在40%水平
2020年新增117个项目，新增土地建面1494万平方米，拿地总价712亿元，分别同比下降10.0%和6.9%，共计新增货值1920亿元，货值权益比60%。整体来看，中梁2020年的投资力度有所下降，主要由于中梁为三条红线试点的12家重点房企之一，监管要求拿地销售比在40%的水平，政策出台后中梁投资力度下降幅度较大，一方面2020年新进入的11个城市7个是上半年进入的；另一方面，中梁上半年的拿地销售比为0.58，到年底下降至0.42，基本达到监管要求，为同期TOP11-20房企的平均水平。
从拿地金额区域结构来看，中梁2020年在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸和珠三角区域的占比分别为46%、22%、17%、9%、6%。值得注意的是，中梁2020年长三角区域占比同比大幅降低了17个百分点；同时加大在环渤海区域的拿地力度，环渤海区域占比同比提升9个百分点；此外，2020年中梁成立粤港澳集团公司，新进珠三角区域的东莞、中山这两个城市，拿地占比达到6%。在城市能级方面，中梁持续坚持转二线及强三线城市的策略。2020年中梁二三线的拿地占比为92%，同比持平，其中三线城市占比提升了6个百分点，四线城市关注都市圈内的城市，占比为8%。
截止2020年末，中梁控股土地储备6510万平方米，同比增长14.1%，项目总数480个，覆盖全国153个城市，权益比达到79.3%，同比基本持平。剔除已售未结转项目后，中梁土地储备可售建面4210万平方米，对应未来可售货值4800亿元，相对中梁的现有规模及高周转的发展模式来说，企业未来仍需加大拿地力度。从未来可售货值分布来看，47%位于长三角区域，其次是中西部区域，达到29%。在城市能级方面，二三线城市占比达到88%，未来随着中梁拿地策略的转移，这部分城市的占比将持续提升。
03盈 利
营业收入稳步增长
受限价影响毛利率有所下降
2020年中梁的营业收入659.41亿元，同比增加16.4%，实现稳步增长。已售未结转收入2300亿元，可以保证未来稳定的营收增长水平。全年实现毛利润138.53亿元，同比增长5.09%，净利润65.66亿元，同比增长4.96%。
由于2020年结转的项目为2017-2018年销售的项目，其相对较高的地价以及彼时各城市限价的因素导致销售定价受限，使得中梁2020年的盈利水平出现下降，中梁2020年毛利率、净利率、归母净利率分别为22.9%、8.4%和6.4%，分别同比有些许下滑。同时值得注意的是，中梁的净利率及归母净利率水平相较于同规模房企来说仍较低，未来企业应积极打磨产品，提升盈利能力。
04偿 债
融资渠道进一步拓宽
仍需持续改善负债结构
截止2020年年末，中梁控股持有现金同比增长29.2%至342.32亿元，现金短债比1.4，同比持续优化，受限现金短债比1.1，在三条红线调控安全范围内；净负债率同比微增0.2个百分点至65.8%；剔除预收后的资产负债率持续近几年呈下降的趋势，同比下降0.9个百分点至79.9%。整体来看，2020年中梁整体偿债能力得到较大的改善，在三条红线监管要求中，触线一条，为黄档企业，而由于中梁为12家三条红线的试点房企之一，未来将会更加注重财务的稳健发展，其有息债的规模增长进入稳定发展期，随着企业经营和债务结构的改善，中梁未来有望进入绿档房企阵营。
中梁债务结构和融资成本在2020年持续改善。一方面发行了境内ABS债券，同时与境外银团积极沟通，募集到境外银团贷款，融资渠道进一步拓宽；另一方面，中梁有息债的非银占比同比下降了12个百分点至28%，高成本资金占比进一步降低。融资渠道的扩宽和债务结构改善使得中梁的平均融资成本同比下降了0.9个百分点至8.5%，但相对TOP20房企的平均水平来说仍较高，在目前降杠杆的行业背景下中梁仍需加大降低融资成本的力度。
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