导 读
发展重心转向差异化竞争，提质增效加大经营性业务比例。
【销售规模继续保持较快增长，全国化成效较为明显】2020年金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约2232亿元，同比增长了20%，企业仍然保持较快的规模增长速度。随着企业将发展重心由规模竞争转向差异化竞争，2021年的目标增速降至12%，全年全口径销售目标为2500亿元，同时计划新开工面积2900万平米。在销售的区域分布方面，重庆地区的销售金额占比由2019年的29%降至19%，企业全国化成效较为明显。
【大幅增加一二线城市拿地，区域布局渐趋均衡】2020年金科新增土地建筑面积2364万平方米，同比减少了28.9%；新增土地总价892亿元，同比增长了0.5%。新增土储的平均楼板价同比大幅提高了41.2%，主要是因为企业加大了在一二线城市的拿地力度。新增土储建面权益比例约为60.9%，相比于2019年有所降低，未来需要适当增加项目的权益比例。在区域布局上仍持续推进全国化布局，企业总土储的区域布局更加均衡，有利于企业分散市场风险。
【营收同比增长29%，净利率逆势提升】2020年金科实现营业收入877.04亿元，同比增加了29%；毛利率则同比降低了5.67个百分点至23.16%，主要是受行业趋势的影响。净利率逆势提升了1.68个百分点至11.06%，归母净利率反而降低了0.26个百分点至8.02%，可能是因为金科结算的项目中合作项目较多，权益比例较低。
【三条红线达到绿档，财务状况大幅优化】2020年底金科扣除2020年8月以后发行的永续债后净负债率大幅降低了45.3个百分点至75.07%，现金短债比为1.34，长短期债务比为1.99，同时剔除预收账款的资产负债率为69.85%，因此企业满足了所有红线指标，财务状况得到了较大的改进，有利于企业未来的发展。
【金科服务上市，集团完成双平台战略】金科在多元化方面主要涉及智慧服务、科技产业、商旅康养几个领域。在智慧服务方面，其主体公司金科服务（9666.HK）在2020年成功在港交所上市，让集团完成了“A+H”双平台上市战略。而对于科技产业和商旅康养组成的“地产+”业务，金科预计2025年总销售规模中其规模会达到500亿元以上，优质资产持有规模达到300-500亿规模，其中科技产业超过100亿，商旅康养超过200亿，未来发展值得期待。
01销 售
规模继续保持较快增长
全国化成效较为明显
2020年金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约2232亿元，同比增长了20%，相比于TOP20房企12%的增速而言企业仍然保持较快的规模增长速度。合约销售面积则达到了2240万平方米，同比增长了18%，销售面积仍然位居行业前列。2020年金科的全口径销售回款达到了2011亿元，回款率则首次达到了90%。近年来金科的销售回款率保持着稳健的提升，有利于企业现金流的稳定。
金科近年来销售规模的快速增长主要与其持续加大开工力度有关，企业一直依靠着充足的货量供应支撑其销售规模发展。2020年由于疫情的影响，金科的新开工面积同比减少了6.3%至2964万平米。而随着金科规模达到了2000亿量级之后，其发展重心由规模竞争转向差异化竞争，增速也有所放缓，2021年全口径销售目标为2500亿元，与2020年销售规模相比增长12%；同时计划新开工面积2900万平米，和2020年基本持平。
从销售金额的区域分布来看，金科2020年的销售中华东区域的占比最高为41%，其次则是重庆区域占比19%。整体来看，企业过去几年在华东地区的深耕已经呈现出效果，在江苏和浙江的销售规模都超过了200亿元，这就使得重庆地区的销售金额占比由2019年的29%大幅降低，有助于企业降低对大本营的依赖。除此之外，金科在全国其他区域的销售占比较为平均，全国化成效较为明显。
02投 资
大幅增加一二线城市拿地
区域布局渐趋均衡
2020年金科新增土地建筑面积2364万平方米，同比减少了28.9%，其中权益建面1439万平方米；新增土地总价892亿元，同比增长了0.5%。新增土储的平均楼板价同比大幅提高了41.2%，主要是因为企业加大了在一二线城市的拿地力度，一二线城市的新增土储建面占比从2019年的30.5%大幅提高至50.5%。由于企业2025年计划将“品质利润型”产品的占比提高到30%，因此预计未来也将会增加在溢价水平更高的二线城市的拿地，进而提高企业的利润率水平。
金科在2020年的新增土储建面权益比例约为60.9%，相比于2019年的64.2%降低了3.3个百分点，企业的合作力度有所加强。未来金科将加大收并购、一二级联动、产业拿地等方式的比重，以应对土地集中供应政策，在这个过程中企业仍然需要适当增加项目的权益比例，来维持销售规模和营收增长的平衡。
在区域分布方面，金科继续聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展。相比于2019年，2020年金科在大本营成渝城市群的拿地占比继续降低了9%，转而增加了在长三角、北部湾、京津冀以及山东半岛这些地区的投资力度，企业的全国化布局仍然在持续推进，将继续降低对于大本营地区的依赖。
截至2020年底，金科土地储备可售建面超过7100万平米，足够满足企业3年左右的开发，较为充足。而在区域分布方面重庆地区的面积占比继续降至24%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为23%、17%、17%、10%、5%。整体看来企业总土储的区域布局更加均衡，有利于企业分散市场风险，更加健康稳定发展。
03盈 利
营收同比增长29%
净利率逆势提升
2020年金科实现营业收入877.04亿元，同比增加了29%，其中物业销售收入为815.29亿元，占比达93%；毛利率则同比降低了5.67个百分点至23.16%，主要是受到行业整体毛利率下行的趋势影响，未来随着企业“品质利润型”产品占比以及城市能级分布的提升，其毛利率有望保持。
在毛利率下降的同时，金科的净利率却逆势提升了1.68个百分点至11.06%，主要是因为企业的三费比率同比降低了3.18个百分点，同时投资收益同比大幅增长了771%，企业的成本控制以及合作项目带来的收益对于其盈利提升颇有效果。但是值得注意的是，金科的归母净利率反而降低了0.26个百分点至8.02%，主要是因为少数股东的损益同比大幅增长了297%，从而降低了归母净利润。这种现象的出现，可能是因为金科结算的项目中合作项目较多，权益比例较低，而由于近年来金科新获取的项目的权益比例逐年下降，未来这种情况可能仍将持续。
04负 债
三条红线达到绿档
财务状况大幅优化
2020年底金科的持有现金约为434.92亿元，较于期初增加了20.9%；总有息负债为970.22亿元，同比减少0.4%；企业的权益则增加了40.9%至734.98亿元，因此企业扣除2020年8月以后发行的永续债后净负债率大幅降低了45.3个百分点至75.07%，净负债率大幅优化，达到了三条红线的要求水平，未来需要继续保持。
在负债结构方面，2020年底金科的现金短债比为1.34，长短期债务比为1.99，企业的负债结构较为安全，短期的偿债压力不大，可以适当增加长期负债优化负债结构。与此同时企业2020年剔除预收账款的资产负债率为69.85%，擦线达到了70%的红线要求，因此企业通过2020年的努力成功由“橙”转“绿”，财务状况得到了较大的改进，有利于企业未来的发展，未来仍需继续努力保证财务指标安全。
05多元化
金科服务上市
集团完成双平台战略
在金科2025年的五年规划中，企业提出在精耕地产主业的同时，也将做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，继而形成地产主业与“地产+”业务生态协同发展的新战略格局。2020年金科在这三个多元化板块也有了较大的突破，预计2025年总销售规模中“地产+”业务会达到500亿元以上。
在智慧服务方面，2020年11月17日其主体公司金科服务（9666.HK）成功在港交所上市，让集团完成了“A+H”双平台上市战略，有利于板块自身发展的同时也利好集团的融资。从金科服务目前的发展规模来看，截至2020年底企业已经进入了全国151个城市，签约项目总数超过1000个，总建面约为2.77亿平方米，其中在管总建面约为1.56亿平方米，占比达到了56.3%。未来企业将继续聚焦核心区域，通过扩大地域覆盖范围及业务规模巩固领先的市场地位。
金科的科技产业以金科产业集团为主体，目标到2025年新增持有资产规模约100亿元以上。企业从2014年成立至今已经进入了13省22市，拥有25个产业园区，总建面约1100万平米。企业将以轻重并举的方式聚焦产业开发、产业运营以及产业孵化三大业务模式，逐步从产业开发向产业投资过渡，稳定提升经营收入。
金科旗下的商旅康养板块则立足于“大消费”和“大健康”的理念。其中“大消费”板块截至2020年底在全国拥有商业项目44个，总体量达251万平方米，计划到2025年新增优质持有资产规模约200亿元以上，实现持有型物业经营收入有效提升。“大健康”板块则主要顺应老龄化发展的趋势，积极探索“健康养老+地产”互相融合的业务模式，目前以探索商业模式、构建团队及培养能力为主，最终将实现可持续发展，逐步沉淀优质资产。
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