近期首创置业公布1-5月销售业绩，截至5月底首创置业累计签约销售金额月305.9亿元，较去年同比增长55.7%；累计销售面积142.2万平方米，同比增长127.7%。认购未签约金额约23.2亿元，预计将转为后续月份业绩。从销售区域贡献来看，1-5月京津冀和长三角区域合计销售贡献约7成，分别为36%和31%；其中大本营北京销售金额贡献率达到31%，其次是长三角区域的上海销售贡献为15%，此外还有重庆、杭州、成都等单核城市销售金额贡献率高，皆在5%以上。
从目前的销售情况来看，首创置业运营稳健，销售保持向好趋势。考虑到其欲转让旗下奥特莱斯给首创集团。若此计划完成，预计将有可观的现金回流，更加专注地产开发和城市运营业务。
01
专注地产开发主业
四大产品线贡献超6成
2020年首创置业实现全口径销售额708.6亿元，其中操盘项目签约销售额564.3亿元，销售回款率达86%，实现并表销售回款人民币294.6亿元，同比增长11.8%。虽然面临疫情防控和调控政策，但仍实现有质量的销售，位于京津冀、长三角、粤港澳及部分单核城市的项目开盘热销。
产品力持续提升，四大产品线项目贡献61%。2020年首创置业销售均价达24212元/平方米，高于百强房企约14079元/平方米的销售均价。企业在产品方面持续打造核心竞争力，天禧、天阅、禧瑞、禧悦四大产品系多项目实现热销。如北京禧悦学府逆市热卖，住宅已全部售罄，当年累计签约额超人民币38亿元，高居石景山区普通住宅成交榜第一；上海禧瑞荟项目开盘即售罄，去化率达100%，杭州天阅云合源、苏州天阅湖滨雅苑、东莞禧瑞阅府、昆明誉华州等项目开盘去化率超90%。根据项目名称统计，从2020年销售来看，天禧、天阅、禧瑞和禧悦核心产品线多个项目积极销售，金额贡献率分别达到9.3%、11.2%、24.1%和16.4%。
销售贡献分布更加均衡，风险分散。从区域分布来看，2020年首创置业在京津冀、长三角和粤港澳三大核心城市圈实现签约金额563.4亿元，占比约79.5%。具体来看，多元区域布局效果显现，长三角和粤港澳的销售金额占比增加，分别达到31%和5%。除三大区域外的强二线单核城市占比较上年大幅上升9个百分点至20%，其中武汉、重庆等城市项目销售表现亮眼。可以看出相比2019年企业销售区域分布更加均衡，风险分散。
022
土储布局逐渐均衡
抗风险能力较强
新增土储有较大利润空间。2020年首创置业坚持稳健安全的土地投资策略，新获北京、南京、无锡、重庆等10幅土地，新增土储建面419.6万方，土地投资金额189.9亿元。首创置业发挥业务布局及资源优势，强化产业协同、战略合作及一二级联动等方式获取土地，年内新增平均楼板价4525元/平方米，平均溢价率仅2.6%，拿地成本相比24212元/平方米的销售均价，有较大的利润空间。
拿地区域更加均衡。从2020年新增土储区域来看，长三角区域作为首创战略深耕的都市圈，投资金额占比提升至19%，强二线单核城市新获项目总建筑面积占比达65%，整体拿地更加均衡，减少土地集中风险，抗风险能力进一步加强，且未来土储分布有望更加均衡。
总土储建面1683万平方米，规模适中。截至2020年年末，首创置业总土储建面为1683万平方米，较上年增长1.3%；其中88%为发展物业，12%为投资物业及其他。现有的土地储备规模适中，且核心城市资源充足，可以满足首创置业未来三年业务运营之需。权益方面首创置业保持合作开发的模式，2020年权益土储建面1096万平方米，土储权益比例65%，与2019年持平。根据CRIC发布的《2020年中国房地产企业总土储货值排行榜TOP100》，首创置业总土储建面排名55名，而当前企业的全国销售排名58名，总土储规模依然能够支持目前的销售水平。
03
文创、高科多地复制
强化赋能主业资源
首创置业积极探索布局文创、高科技产业等多项存量资产运营业务。加速培育创新业务，探索新利润增长点，并继续联动主业获取资源。
文创产业累计布局4城10园。首创置业通过郎园和詠園等系列文创产业园落地，积极推动城市公共文化建设。目前其文创业务已经累计布局全国4城10园，数娱平台北京金码大厦项目正式落地，打造文化科技融合示范基地。文创产业协同主业，底价获取桐乡项目，总建筑面积27.7万平方米。
高科产业企业资源储备已超300家。首创置业以北京IC-Park为标杆项目,聚焦集成电路、5G+网络安全、智能网联汽车、商业航天等产业领域。不断丰富园区高科技企业资源储备，产业库内科企数量已超300家。乘势科创升级浪潮，首创置业依托产业能级优势，助力集团低成本落地南京、重庆项目，总建筑面积达72.6万平方米，赋能效应初显。
04
租赁业务逆势保持高出租率
轻资产运营获得突破
首创置业打破传统长租模式，打造首创繁星、首创He园、首创He寓等一系列标杆项目，盘活存量，以运营提升资产价值。此外旗下首个管理输出项目上海宝山WEPARK顺利实现签约入住，开启首创轻资产运营模式。
首创繁星为北京规模最大的集体土地租赁住房项目，也是首创置业长租公寓的标杆项目，该项目既有投资开发又有运营，轻重并举。由于政策性融资支持，该项目资源获取成本低，融资成本低，且获得政府大力扶持，继L04地块获批北京市第一批中央财政支持住房租赁市场发展专项资金7500万元后，L10、L11地块于今年3月再次获批专项资金1.27亿元，为北京市获得最大专项资金支持的单个集租房项目，后续开发计划稳步推进。除了首创繁星项目，目前首创置业也取得了右安门村集体土地租赁房项目的经营权，尚在规划和设计阶段，未来前景看好。
上海宝山WEPARK项目顺利实现签约入住。该项目为首创置业旗下首个租赁住房管理输出项目。运营团队在前期开发建设期已经介入管理服务，在建设完成后首创管理团队全力介入进行后期的运营。目前出租率达到80%以上，预计二期将在下半年入市。首创置业实现轻资产运营模式突破。
集中式长租公寓平均出租率达80%以上。首创He园为首创置业在北京的首家集中式青年长租公寓，2019年全年平均出租率96%左右，2020年虽受疫情影响，全年平均出租率也保持在90%左右。首创He寓则为首创在天津首家集中式青年长租公寓，2019年全年平均出租率90%左右，2020年虽受疫情影响，全年平均出租率也保持在80%左右。
05
负债情况有望改善
融资成本优势明显
负债水平逐步好转。虽然首创置业三道红线中有两条踩线目前处于橙档，但可以看出企业在积极改善负债情况。截至2020年末现金余额372亿，较年初增长百亿。2020年底净资本负债率127%，同比下降34个百分点；现金短债比1.13，较上年有所优化；剔除预收款后的资产负债率74.3%，同比下降0.3个百分点；且如果奥莱剥离，企业现金回流，其负债规模预计有较大的改善空间。
融资成本保持低位。2020年底首创置业存量债务平均融资成本为5.14%。2020年1月公司境外成功发行4.5亿美元5.5年期高级债券，票面利率仅为3.85%，对比2020年行业平均6.07%的融资成本，首创置业具有较大优势。
2021年首创置业将继续把控负债、降杠杆、确保稳健安全作为一项重点工作。全力降低负债规模，原则上存量债务规模只减不增，不断优化公司债务的期限结构和渠道结构，保持融资成本的相对稳定。此外仍将坚持稳健的投资策略。可以看出如后续剥离奥莱业务后，加上未来存量资产的有效优化管控，首创置业地产开发业务或有更多的调整提升机会。
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