[克而瑞]年报点评|合景泰富:销售维持增长,商业运营能力持续提升

朱一鸣、汪慧 2022-04-21 11:46:36 来源:克而瑞

  多元赛道稳步发展,一季度如期兑付到期债务。

  核心观点

  【目标完成86%,2022年可售货值1600亿】2021年,合景泰富预售额1038.36亿,同比增长0.2%,年度目标完成率86%。在市场下行压力下,业绩仍维持增长,主要得益于企业城市布局和产品力价值释放。2022年,企业总可售货值1600亿元,将推出多个“臻”系高端豪宅项目,预期会带来良好的业绩贡献。

  【拿地谨慎,权益总建面达1552万平方米】土地投拓方面比较谨慎,投资力度收紧,全年新增6个项目,合计建筑面积141万平方米,总代价56亿元。截至2021年12月31日,合景泰富旗下共有178个项目,分布于44个城市,总建筑面积2174万平方米,权益建筑面积1552万平方米,权益占比71%。

  【行业政策整体降温,盈利能力仍高于行业平均水平】报告期内,2021年集团按权益合并收入442.83亿元,核心利润近40亿元。总营收238.44亿元,同比减少19.8%。毛利润50.46亿元、净利润25.63亿元,分别同比减少46.1%、62.9%。毛利率为21.2%;净利率为10.7%,同比下滑12.5个百分点。整体来说,盈利跟随行业总体趋势,但仍处于行业平均水平之上。

  【债务如期兑付,偿债压力可控】截至2021年12月31日,现金短债比为 1.4,低于2020年末1.8,净负债率为79.2%,同比上升17.5个百分点。目前偿债压力可控,今年一季度如期兑付境内债券本息累计17.651亿元及境外美元债2.5亿美元。

  【商业运营能力持续提升,全面强化ESG竞争力】合景泰富旗下已开业投资性项目共45个,其中商场10个,写字楼10个,酒店25个,商业运营能力持续提升。2021年酒店运营收入6.96亿元、租金收入9.57亿元,分别同比增长53.1%、19.5%,为企业提供了稳定的现金流入和利润支撑。目前,合景泰富也在加快数字化转型,为管理赋能。此外,为应对行业环境变化,合景泰富还设立了ESG委员会,并成立ESG工作小组,从环境、社会、产品等全方位强化可持续、高质量发展能力。

 01销售

  目标完成86%

  2022年可售货值1600亿

  在销售方面,合景泰富2021年预售额为1038亿元,较2020年增长0.2%。受疫情影响,行业政策整体降温的情况下,合景泰富仍保持业绩规模。这主要得益于企业城市布局和产品力价值释放,年内在广州、重庆、成都、天津等城市推出多个全新项目,其中不乏高端豪宅项目,产品在市场接受度较高。

  从预售业绩区域贡献来看,以粤港澳大湾区和长三角区域为主,在售138个项目中,46%来自粤港澳大湾区,28%来自长三角区域。按城市能级划分,一二线城市占比达到91%。

  2022年,企业总可售货值1600亿元。从一季度销售表现来看,总计预售额130.74亿元,同比减少39.75%,市场去化压力尚存,企业还需积极调整,制定应对策略。

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  投资

  拿地力度收紧

  权益总建面达1552万平方米

  2021年,合景泰富在土地投拓方面比较谨慎,投资力度收紧,全年新增6个项目,合计建筑面积141万平方米,总代价56亿元,较2020年都显著缩减。此外,新增土地权益比为72%,新增土地并表比例为75%,权益比例及并表比例也均在下降。在市场不确定较大、流动性趋紧的背景下,合景泰富加强了与品牌房企合作,年内与绿地、阳光城合作拿地。

  截至2021年12月31日,合景泰富旗下共有178个项目,分布于44个城市,总建筑面积2174万平方米,权益建筑面积1552万平方米,权益占比71%。

2

  合景泰富一直以来坚持深耕大湾区、长三角两大经济区,聚焦核心一二线城市,目前这两大深耕区域的土地储备占比达65%、可售资源占比达82%。从城市能级布局来看,一、二线城市权益建面占比分别为34.4%、30.5%,合计约为65%。目前市场不确定性大,丰富的高能级城市储备更有利于保障业绩实现。

  此外,在政策利好下,合景泰富城市更新持续发力,报告期内新增中标3个旧村改造项目,并有序推进广州、佛山、深圳和东莞的核心区域项目,补充优质可售资源。城市更新项目一方面可以发挥叠加效应,增加企业土地储备,同时利润水平也较高,但另一方面资金占用问题也在凸显,企业理应以流动性安全为重,合理控制投资规模。

3

 盈利

  行业政策整体降温

  盈利能力仍高于行业平均水平

  受疫情影响,行业政策整体降温的情况下,合景泰富毛利润50.46亿元,同比减少46.1%,净利润25.63亿元,同比减少62.9%。核心毛利率及净利润率分别为21.2%及10.7%,分别同比下降10.3和12.5个百分点。得益于科学的城市布局、精准的产品定位以及积极的营销策略,2021年集团按权益合并收入442.83亿元,核心利润近40亿元。在行业盈利能力普遍下行的大趋势下,合景泰富利润指标虽有所下降,但仍高于行业平均水平。

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 债务

  一季度债务如期兑付

  偿债压力可控

  目前现金流、债务到期是大多房企的最软肋,连带影响也比较大。从合景泰富资金、债务状况来看,截至2021年12月31日,持有现金294.48亿元,较2020年末减少33.9%。包括银行及其他贷款、优先票据、境内公司债券在内的总有息负债规模达767.18亿元,其中短期债务203.34亿元。现金短债比为1.4,低于2020年末1.8,净负债率为79.2%,同比上升17.5个百分点,但仍在安全范围之内。

  从2022年偿债表现来看,一季度如期兑付境内债券本息累计17.651亿元,及境外美元债2.5亿美元,目前压力可控。

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  战略

  商业运营能力持续提升

  全面强化ESG竞争力

  商业运营能力持续提升,酒店运营收入、租金收入稳定增长。自2008年以来,合景泰富旗下商业版图的布局历经十余年,已开业投资性项目有45个,其中商场10个,写字楼10个,酒店25个,商业运营能力持续提升。2021年酒店运营收入6.96亿元、租金收入9.57亿元,分别同比增长53.1%、19.5%,为企业提供了稳定的现金流入和利润支撑。

  加快数字化转型,提升管理效能。数字化在物业、商业方面的应用已是大势所趋,合景泰富于2018年启动数字化转型,2020年完成了SAP系统财务共享中心的全面搭建,2021年与IBM继续深化合作,人力DHR数字化平台项目正式启动,加快推进数字化赋能人力精益管理。未来,数字化管理仍将作为企业发展的长期战略,创造管理红利,支撑企业更长远、更稳健、更高质量的发展。

  全方位强化ESG布局,2022年开启“零碳”元年。2021年,合景泰富在集团董事会层面设立了ESG委员会,并已成立ESG工作小组,全面提升在可持续发展与ESG方面的实践与披露,积极推进环保、公益、抗疫救灾工作开展,从环境、社会、产品等全方位强化可持续、高质量发展能力,为股东创造价值。2022年,合景泰富开启“零碳”元年,有望打开企业可持续发展新局面。

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