[克而瑞]浙江省三四线城市 (七十二):嘉兴篇

杨科伟、张家桦 2021-07-20 11:02:15 来源:克而瑞地产研究

  1、城南、国商、科技城改善扎堆,城东、城北刚需聚集地

  2、限购、限价有方可破,摇号新政加重市场观望情绪

  3、市场库存告急,在售楼盘非尾盘即待售,热门板块一房难求

  4、外来投资客退潮,地缘客户主导市场

  5、桐乡、海宁经济实力名列前茅,本地人藏富于民,人均1-2套房

  6、2020年供地计划仅完成60%,荣安、佳源、万科瓜分市场

  7、品牌房企万科称王,本土龙头荣安关系硬、佳源口碑好

  8、库存告急衍生恐慌性购房,控地价、房价难掩市场高热情绪

  ◎  作者 / 杨科伟、张家桦

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  嘉兴,浙江省地级市,位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带,是长江三角洲重要城市之一,也是上海大都市圈重要城市、浙江大湾区核心城市、杭州都市圈副中心城市。全市下辖2个区(南湖区、秀洲区)、2个县(嘉善县、海盐县)、代管3个县级市(海宁市、平湖市、桐乡市),总面积4275.05平方千米。截至2020年,嘉兴市常住人口540.09万人,其中城镇人口323.52万人,城镇化率67.4%。

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  市场变化

  纵观嘉兴市场历年走势,市本级2016-2017年响应全国地方人才激励等利好政策借势上涨一波,2016年单年成交面积高达432万平方米;2017年政府出台限价,至2019年上半年相对回归理性,2019年下半年开始出现绑车位,2020年初成交回落,6月之后市场加速狂奔,热度延续至今,随着4.29新政出台,新房供应青黄不接成交略有下降,对二手房影响更大,跌幅在3成以上。历史成交均价逐年稳步提升,2020年达到最高点,全年均价超14000元/平方米,至今年调控升级,房价有所回落。

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  聚焦到月度变化,2019年市场相对较平淡,2020年初受疫情冲击市场几乎停摆,6月迎来供求井喷,双双刷新2年内新高。此后市场热度居高不下,年末市本级在售新房已所剩无几,叠加区域内土地稀缺,新房市场面临瓶颈期。整体房价走势在1.2-1.6万元/平方米之间波动,新政加码或多或少对房价有所打压,不过仅体现在数据层面,实际房价参杂“茶水费”、“绑车储”等价外款,购房成本不减反增。

  此外,周边县级市场普遍相对滞后,例如桐乡市场周期滞后嘉兴市本级6个月左右,今年房价开始狂飙,蓝光项目由去年10月2.1万元/平方米上涨至2.5万元/平方米。

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  值得一提的是,嘉兴市场存在较多乱象。“限地价,竞配建”模式下,房企为拓展利润空间,普遍选取绑定车位1-3个(30万/个),绑定储藏室10-150平方米不等,封阳台8000元-3万元不等提升溢价,部分热销项目收取30-80万茶水费。去年开始付款方式流行全款,全款买房可优先选房,首付比例低的则需要等。预计未来摇号政策入市,此类现象将更为普及。

  房价梯度
  城南、国商、科技城改善扎堆
  城东、城北刚需聚集地

  嘉兴市场可分为中心城区、南湖区、国际商务区、科技城、南湖新区、城南、城北、城西、城东等几大板块,由于中心城区以南聚集了大量改善产品,北部各板块则以刚需刚改为主,房价上普遍南大于北。具体来看,市本级热点板块国商区精装1.95万元/平方米,毛坯1.65万元/平方米,全装修3000元/平方米只为抬高房价,实际装修效果欠佳。城南聚焦改善,区域内新地块稀缺且在售楼盘较少,受惠于中心城区外溢开发成熟,当地二手房倒挂严重,二手均价3-3.5万元/平方米,嘉兴最贵楼盘花语江南坐落在此,售价高达3.5万元/平方米。科技城精装1.89万元/平方米,毛坯1.64万/平方米,板块内由实验小学学区炒作拉高房价。秀湖板块别墅区扎堆,房价精装1.7万元/平方米,毛坯最高1.59万/平方米。南湖新区,新房普遍限价2万元/平方米,最贵的可达到2.5万元/平方米。城北,城东受工业污染有所缺陷,房价最低,是刚需聚集地,房价平均在1.4万元/平方米。

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  政策环境
  限购、限价有方可破
  摇号新政加重市场观望情绪

  嘉兴当前政策环境相对宽松,4月29日出台新政加码调控,本地人全域限购3套(以家庭为单位,尚未围堵离婚漏洞),外地人限购1套(低门槛落户可突破)。不过所谓“上有政策下有对策”,实际上对于当地市场的交易并没有起太多的限制作用。本地家庭户籍按人口算,可通过一家三口加双方父母及两个子女最多可4个户口本限购12套;另一方面房东通过私下签协议配合过户,等2年后交房绕开限售。

  政府“百年百项”建设需要大量资金,供地炒价“官方炒房”不可避免。表面上控房价、地价,限购限售是为完成三稳监管,实质给房企以利润,默许价外款,调控政策有弹性。

  4月29日嘉兴正式出台购房摇号政策,对市区范围内新出让土地的新建商品住房项目(包括商品住房预售和现售),意向购房人数大于开盘销售房源数的,全部采取公证摇号排序选房的开盘销售方式。新政主要针对5月20日集中出让的13宗地块,其中最快开盘的项目也临近年末,现在在售项目暂未受到影响,信贷端略有收紧,房贷利率上调,5.3%-5.5%不等,回款周期略有延长,目前1.5-2个月。具体摇号方式或参考杭州、宁波,对于不急于用房的置业人群多数选择观望等待摇号政策入市,市场热度在近期有所降温。

  项目去化

  市场库存告急,在售楼盘非尾盘即待售
  热门板块一房难求

  当前市场属供应短缺期,库存告急,一方面拿证难度及周期升级,报批必须有实体样板房,不然不予批发预售证;此外,由于市场全面限价,房企通常在价格方面与政府反复交涉以拿到心理价位,项目议价空间100-500元/平方米左右。

  据统计,截至5月末市本级去化周期小幅回升至5.9个月,1月以来嘉兴市区内库存面积逐月递减,至3月末降至最低点,月末库存面积64万平方米,去化周期仅4.3个月。各板块1-2个在售项目,不是尾盘,便是待售,几乎无盘可看。国商区、科教城等热门板块项目更是一房难求,即便绑车位,高额茶水费,全款优先依旧屡开屡罄,其他片区项目基本月均流速150-200套,3-6个月基本清盘。当前中心城区有少数由城投牵头所做改建项目,当地人棚改偏好拿房,货币安置对推动新房销售促进作用有限。

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  从区域板块来看,南湖区较之秀洲区更受本地人认可,据CRIC统计2020年至今商品住宅销售面积TOP20中南湖区霸占了15个项目,秀洲仅入选5个项目,细分至板块,又以南湖新区、科技城、国际商务区最为火热,各有4个项目占据榜单,排名榜首的碧桂园云栖里位于科技城板块,总成交面积15.3万平方米,成交总金额突破20亿元。

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  客群结构
  外来投资客退潮,地缘客户主导市场

  2018年前嘉兴市场房价调增,吸引了一批上海、杭州外来投资客炒作,随市场下行目前外地投资客基本变现退场,本地购房需求占据主导。

  具体来看,市本级以本地客户为主,近年来新开项目多为价格高、面积大的改善型产品,不适合投资,项目以吸纳地缘性客群为主,占比可达7-8成。

  国商、科技城是全市第一梯队,板块内以改善为主,去年开始已经没有90平方米刚需房,目前主力面积段130平方米。国商吸附海盐客户、科技城吸附平湖前来买房,但总体郊县占比仍不足5%。城南板块如是,改善项目横行,万科包场做东。城东刚需刚改,秀洲区分秀洲核心和新区,本地人不认可此地段,但吸引部分桐乡客群前来买房。

  海宁市场上大面积段较为好卖,由于杭州大面积段不多,部分杭州客群外溢至海宁置业。值得一提的是,板块内普遍均价17400元/平方米,其中有4-5个9000元/平方米项目被上海、杭州投资客包揽。

  购买能力

  桐乡、海宁经济实力名列前茅
  本地人藏富于民,人均1-2套房

  嘉兴本地人不缺房,只要是本地人均1-2套房,当地人倾向于改善置业,暂未看见购买力瓶颈。在全款买房、绑定附加条件下,少部分刚需被迫离场,相继选择二手房或甘愿老破小,改善客群则持续释放。

  在市政发展上海宁、桐乡单独发展,其余三县跟随主城区脚步,两地户籍人口均只有70万人,在GDP上却名列前茅,2020年全年GPD总量上海宁、桐乡在浙江各县市位列第八、第九。本土个体户居多,市本级铝合金、五金生意,浴霸小家电,桐乡毛衫、平湖羽绒服、海宁皮草,实属藏富于民。

  由于房少钱多,去年新房市场开始流行买房付全款,全款买房可优先选房,首付比例越低等房时间越久。目前嘉兴市场在售多为改善产品,大多是140平方米以上的大户型,总价段皆在250-350万元之间,一次性付款的高要求下市场仍是开盘即罄,一方面是市区内在售楼盘过于稀缺,另一方面不可忽视的是当地老百姓的惊人购买力。

  土地市场
  2020年供地计划仅完成60%
  荣安、佳源、万科瓜分市场

  纵览嘉兴历年土地市场,自2016年起土拍成交显著放量,政策利好下市场热度飙涨,房企竞相拿地进入嘉兴,至2018年市场恢复理性,土拍成交有所放缓但仍处高位,2019年收获成交新高,成交总建面突破460万平方米,2020年受疫情影响全年供地数只达到供地计划的60%,原本就供不应求的市场库存告急,无房可卖,项目开盘即开即罄。

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  嘉兴土地市场中深耕型房企竞争优势较大,5月20日集中供地,佳源,荣安等本土龙头分别斩获3-4块,桐乡等如是,本土房企桐昆,巨成财大气粗,与地方政府关系较好,拿地有明显优势。万科深耕嘉兴多年具有一定话语权,2020年至今已竞得5宗地块,拿地动作不亚于佳源、荣安。其余有合景泰富、祥生、阳光城、新希望等大型房企也相继在嘉兴拿地。

  据CRIC统计,2020年来主城区(秀洲区、南湖区)土拍合计成交43宗,年内地王位于南湖新区,是由海宁龙头房企鸿翔地产拍得的经开2020-22号地块,成交总价23.6亿元,成交楼板价超8600元/平方米,溢价率高达52%。

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  房企竞争
  品牌房企万科称王
  本土龙头荣安关系硬、佳源口碑好

  嘉兴楼市属内生型,本地人更愿意在本地置业,买房看重户型及品牌实力,深根型房企品牌认可度更高。

  万科作为较早进入嘉兴的头部房企,已深耕11载,品牌及资金实力造就了万科良好的口碑,成为本地外来房企的top1。万科选择稳扎稳打,基于头部房企的资金链充足,项目销售无须“茶水费”,依托每年2-3个项目入市赚口碑。

  另一方面,浙系房企和品牌房企选择策略不同,荣安偏好与其他房企合作开发,利益共赢风险共担。由于是本土房企,与政府关系较近,拿地难度小,目前有2个项目在售。

  本土企业佳源是嘉兴当地的“龙头老大”,对于嘉兴市场理解独到,企业利润率极高,本地人对佳源也极为认可,其项目无需推广或打广告,仅靠内部消息引导老客户购房或介绍新客户,通常开盘前就可提前收齐认购定金,对于没有门道的普通百姓,佳源的项目可谓“一房难求”。

  另有本土地头蛇如桐昆、巨成竞争激烈,与地方政府关系较好,拿地有明显优势,其余中小乡镇品牌房企相对缺乏竞争力很难打入嘉兴市场分一杯羹。

  总结展望
  库存告急衍生恐慌性购房
  控地价、房价难掩市场高热情绪

  展望未来,我们认为嘉兴市场热度或将延续,基于市本级供应端严重告急,地价攀升引发居民恐慌性购房,下半年摇号政策正式启用之后,前期持观望态度的购房人群所累积的需求或将集中释放,市区项目间将出现热度分化,核心南湖、科技城、秀洲等主打改善及学区概念的板块市场热度将更为火爆。

  另一方面,政府调控房价,房企利润空间单薄。基于政府“百年百项”建设需大量资金,未来虽有房价、低价的调控不断加码却不会一网打尽,“绑车位”、“绑储藏室”、“全款购房”等市场乱象仍有机可乘,短期内市场热度难以缓解。

  典型项目一:世合万科·理想大地·启宸

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  地理位置:嘉兴市南湖区07省道与余步公路交汇处

  物业类型:洋房,别墅

  建筑面积:8万平方米

  总户数:325户

  装修:毛坯 ,精装

  开盘时间:2021年4月

  主力户型:4室2厅2卫117-131平方米

  售价:小高层14800元/平方米(精装),联排17500元/平方米

  项目点评:项目目前在售三期第四批,今年4月开盘推出100多套房源当日即罄,仅剩余131平方米顶底楼尾盘,短期内不会再推房源,预计至7-8月加推。项目主打低密度别墅及洋房产品,规划幼儿园至中学全学区,热门户型117平方米,总价段170万元起,需绑1个车位,单价30万元,部分抢手户型需绑定2个车位。项目客群大多来自南湖区地缘性客户,投资、自主两用,客户群体偏向刚需,部分高端客户存在一次性购6-7套。项目首开客群均全款买房,二开客户可选择首付+贷款,首套3成,二套5成。项目二期以前已全面交付,但周边配套尚未完善,多为规划层面。

  典型项目二:蓝光恒翔锦悦嘉苑(桐乡)

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  地理位置:桐乡市城北板块乌镇大道与秋韵路交叉口

  物业类型:高层,洋房

  建筑面积:10.3平方米

  装修:毛坯

  总户数:540户

  开盘时间:2020年10月

  主力户型:3室2厅2卫93-106平方米;4室2厅2卫123-139平方米

  售价:25000元/平方米  

  项目点评:项目位于桐乡城北板块,周边配套完善,新规划准一档学区。直至去年桐乡当地人只认振东新区,今年起有学区加持客群引流至城北板块,周边新小区多,项目2020年10月首开,开盘价21000元/平方米左右,至今涨价至25000元/平方米,半年多涨幅近4000元/平方米。目前仅剩余1栋楼尾盘68套尚未去化,预报价28500元/平方米。项目恰好避开4月29日政策调控加码销售未受阻,且相较之下周边五县受政策辐射程度有限。项目目标客群均为学区意向,自用为主,偏好大面积洋房,仅小部分投资客。项目首套3成,二套4成,项目平均首付达到4.5成。

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