[中信建投]房地产信托融资收紧对投资的影响

  近期房地产融资政策收紧，房地产信托成为重点管控的领域。对比2019上半年与2018年的房地产开发资金来源结构，我们认为，社融增速自2018年末见底回升，2019上半年“宽信用”的部分资金流向了房地产，部分直接体现为金融机构对开发商的贷款，另一部分则通过期房销售和居民购房贷款支持房地产开发资金来源增长。在信用扩张的支持下，2019上半年房地产投资增速站上了2015年以来的高位。

  信托资金在房地产开发资金来源的比例不大，但边际贡献不可忽视。我们预计房地产融资政策收紧将压低下半年信托资金的比重，并加大房地产开发资金来源回落的压力。假设政策使信托资金占比回到2016下半年-2017年期间趋势上升之前的低水平，理论上房地产开发资金来源增速有望回落2.7个百分点。房地产开发资金来源增速与同期的房地产投资增速高度相关，但滞后影响更强，资金来源增速领先投资增速半年左右。综合考虑房地产开发资金来源对房地产投资的同期影响和滞后影响，可以构建资金来源对投资增速的预测模型，进而加入情景预测考察信托融资收紧对投资的影响。由于同期影响相对较弱，信托融资收紧导致的资金来源增速回落可能导致三季度房地产投资增速回落近0.5个百分点。四季度较强的滞后影响显现，预计可能导致年底房地产投资增速回落1.2个百分点，全年累计增速降至10%以下。

  从高频监测数据看，生产低位走稳，下游需求回落。生产方面，发电耗煤增速低位走平，高炉开工率持平，尿素企业开工率回升，浮法玻璃产能利用率回升。价格方面，上游原油价格小幅回升，煤炭价格持平，铁矿石价格回落，中游钢铁价格回落，有色金属价格分化，水泥价格回落，玻璃价格持平。库存方面，上游原油库存回落，煤炭库存分化，铁矿石库存回落，中游钢铁库存回升，有色库存以回落为主。需求方面，汽车销售、商品房销售增速均大幅回落，出口运价指数增速回升。

  本周央行资金净回笼。央行货币政策工具方面，本周（7月26日）公开市场操作货币投放500亿，回笼4600亿，公开市场操作货币净回笼4100亿。6月末逆回购余额143950亿，SLF余额830亿，MLF余额36810亿，PSL余额35131亿，货币政策工具余额216721亿。十年国债收益率回升，人民币对美元贬值。

  风险提示：预测模型存在一定局限性。