报告摘要：
1、LPR利率：2月份5年期LPR基础利率再次下调，相比1月份，5年期LPR利率下调了5个基点，这也是央行第7次发布LPR基础利率。
2、房贷利率：受LPR利率调整的影响，房贷利率也进入到降温的通道之中，三类城市房贷利率继续下调，统计的64个城市按揭贷款月供成本再降31元。
3、市场预期：考虑到今年各类刺激性的政策会比较多，所以预计LPR利率后续进一步下调的可能依然存在。当然也要注意CPI、存贷利差等因素。
一、LPR基础利率
1、LPR走势：5年期利率再次下调
根据全国银行间同业拆借中心2月20日发布的数据，2020年2月，全国贷款市场5年期LPR为4.75%，相比1月份4.80%有所下调，即减少了5个基点。5年期LPR贷款利率衡量的是中长期贷款的成本，其中一类很重要的贷款就是房地产贷款，包括房地产开发贷款和个人按揭贷款等。总体上看，此次利率下调，使得资金成本进一步降低，利好房地产等市场。
此次LPR利率的公布，是央行第7次公布。在此前市场参与者就对利率下调有很大的期望和预期。第一、2月7日央行发布会曾明确2月20日LPR有较大概率的下行，这为此次LPR的下调定了基调。第二、在2月17日央行最新的公开市场操作中，作为先行指标，MLF利率有所下滑，从此前的3.25%下降至3.15%。这意味着后续金融贷款等资金成本有进一步下调的空间。第三、在2月份国务院以及各次部委会议上，都明确了金融等政策对抗击肺炎、稳定经济增长的积极作用，所以LPR利率下调也是符合预期的。
二、房贷利率及月供
1、房贷利率：当前为5.53%
根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算，2月份，统计的64个城市首套房的LPR为4.75%，基点为78个基点，据此计算，2月份首套房贷的利率成本为5.53%。而此前1月份为5.58%。
城市分类看，4个一线城市房贷利率为5.05%，22个二线城市为5.52%，而38个三四线城市为5.59%。总体上看三类城市利率均有下调。另外考虑到后续三四线城市楼市压力或较大，所以预计在实际操作中，三四线城市房贷利率下调的空间更大。
2、月供计算：节约31元
从月供金额的计算表可以看出，在此次LPR利率调整后，各大城市均呈现了比较明显的月供减负效应。撇去四舍五入等因素，全国64个城市月供额相比1月份减少了31元。如果考虑到去年11月份利率下调带来的减负效应，那么两次利率下调一共使得房贷成本降低了62元。
三、结论与趋势
此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，进一步体现了2020年降低中长期资金成本、稳定经济增长的导向。同时对于当前房地产市场等都有较为积极的作用，有助于激活一部分购房需求，也在一定程度上能够防范市场持续低迷的风险。从房企近期的营销角度看，应该充分利用LPR利率下调等进行线上业务的推广，进而尽可能降低企业库存压力和资金压力。从市场预期来看，虽然CPI、存贷利差等指标会牵制LPR的下调，但大方向看，考虑到后续经济稳定和经济刺激等因素，LPR依然以下调为主要趋势。
附注：
1、LPR定义。贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。具体内容请参考中国人民银行公告〔2019〕第15号。
2、贷款利率定价公式。LPR改革前的贷款利率=央行基准利率*（1+浮动比例），其中央行基准利率由中国人民银行公布，浮动利率则是根据各大机构公布的数据，尤其是一些具体商业银行网点贷款业务部门的调研数据得出。LPR房贷利率=LPR基础利率+基点。其中LPR基础利率由全国银行间同业拆借中心每月公布，基点则由各商业银行根据实际情况每月公布。
3、数据来源和处理。第一、当前正式公布LPR基点的商业银行并不多，更多银行网点会根据总行的安排逐渐进行调整。考虑到各城市银行之间的贷款利率不会有太大差异，尤其是房贷规模较大的银行更是如此，所以在统计过程中，我们基于部分已公开的商业银行LPR基点进行分析，尤其重点参考了四大国有商业银行和部分大型股份制商业银行的数据，并剔除了部分异动数据，最终形成了相关城市的LPR贷款利率数据。第二、考虑到数据表述的整齐性，本报告中的数据均采用了四舍五入的方式进行记录。第三、部分1年期LPR数据选取所在月份的最后一次公布的数据。
4、数据口径。本报告若涉及首套房和二套房，均指新建商品住宅，即不考虑二手房的数据。其中在二套房利率的计算过程中，重点研究首套按揭贷款没有偿付完毕的二套房。而首套按揭贷款已经偿付完毕的二套房并不在研究范围内。
5、本报告中出现的“bp”是基点Basis Point的简写，是用于金融方面尤其是贷款、债券和票据利率改变量的度量单位。1个基点等于0.01%，即1%的百分之一，因此100个基点等于1%。基点也经常被缩写为“BP/BPS”。报告中涉及的城市分类平均基点是根据各个城市不同基点的简单算术平均计算得出的。
6、本报告的房贷利率和房贷成本数据，是根据相关样本调查、统计和测算得出的。在实际过程中，购房者面对的贷款利率将会更加多样化和复杂化，其会受到商业银行贷款额度和贷款任务、银行相应的附加或优惠条件、不同贷款申请者的信用等级、具体城市的房地产调控政策、房地产交易行情、房产项目状况、房企和银行的合作关系、首套房和二套房房源差异等诸多因素的影响，所以建议根据实际情况，积极咨询具体商业银行网点，进而判断具体的房贷成本。
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