[易居研究院]2021年4月金融环境与房地产市场月报

4月M1增速和住户贷款余额增速双双回落，房贷利率持续上升，流动性拐点再度确认，楼市下行压力加大

  上海易居房地产研究院5月13日发布了《2021年4月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，4月M1同比增速连续3个月回落，住户部门贷款余额同比增速回落，流动性拐点再度确认。4月末，M1余额同比增长6.2%，增速比上月末低0.9个百分点，比上年同期高0.7个百分点，自今年1月创出阶段高点后，已连续3个月回落。4月末，住户部门贷款余额同比增长15.9%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期高2个百分点。从目前的货币政策和去年的基数来看，两者大概率还将继续回落。4月全国首套房贷利率连续3个月上升，进入上行通道。4月全国首套房贷款平均利率为5.31%，比上月上升0.03个百分点，比上年同期下降0.11个百分点。2021年1月下旬开始，房贷市场出现了新的一轮收紧调控，从广州、东莞、惠州等珠三角城市逐渐蔓延至各大楼市热门区域。近日，建设银行深圳市分行宣布将首套房贷利率和二套房贷利率分别上调15个基点和35个基点。预计后续会有更多城市跟进加息，其中房价上涨预期较高的城市房贷利率上调的可能性更高。

  易居研究院研究员沈昕表示，预计下半年百城房价同比涨幅将收窄。从目前的货币政策及去年基数来看，今年1月基本确定是本轮周期M1同比增速的高点，流动性顶点确认。按照过去货币和房价的走势规律来看，百城房价同比涨幅大概率将在今年下半年达到高点。不过需要看到的是今年对房地产的各类调控政策明显要比2013年和2016年更严厉，因此百城房价同比涨幅的高点可能上半年就能见到。

  报告显示：

  房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告选取了M1同比增速、住户部门贷款余额同比增速、中国一年期国债收益率、全国首套房贷平均利率这4个跟房地产市场相关性较高的月度金融数据进行研究。

  4月末M1余额同比增长6.2%，增速继续回落；住户部门贷款余额同比增长15.9%，增速回落

  4月末，M1余额同比增长6.2%，增速比上月末低0.9个百分点，比上年同期高0.7个百分点。M1同比增速自今年1月创出阶段高点后，已连续3个月回落，但仍高于2018年下半年—2020年上半年的水平。

  4月末，住户部门贷款余额同比增长15.9%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期高2个百分点。

  从这两组数据的历史走势来看，两者走势基本同向，M1同比增速走势领先于住户部门贷款余额同比增速走势。

  从目前稳健中性的货币政策基调及去年的基数来看，今年1月已基本确定是本轮周期M1同比增速的高点。从过去十年的M1同比增速走势来看，今年可能与2013年较为相近，与2015-2016年明显不同，货币金融对楼市的影响大概率也与2013年较为相似，还是以局部行情为主，不会出现全国性的大行情。

  从住户部门贷款余额同比增速来看，今年年初的加速上升是由去年同期的低基数引起的，4月已出现回落。今年多个热点城市收紧了房贷政策，并严查经营贷、首付贷等进入楼市，预计住户部门贷款余额同比增速还将继续下行，3月大概率已是本轮周期的高点。

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