[中房研协]首批保障性租赁住房REITs发售，助力保租房金融体系进一步完善

  热点聚焦

  8月16日，首批三只保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT）正式发售，根据公告测算，三只产品预计募资总额约38亿元。至此，我国公募REITs产品数量扩募至17只。

  热点评析

  REITs产品底层资产不断扩容，助力保障性租赁住房金融体系进一步完善

  首批公募REITs产品发行至今已有一年多，14只存续产品整体市值已超过630亿元。本次发售新增了保障性租赁房项目，是对REITs产品底层资产类型的补充。一方面，标志着我国公募REITs覆盖的底层资产加速扩容，盘活存量资产类型已从过去的高速公路、仓储物流等基础设施拓展到如今的保障性租赁住房，预计未来，产品拓展的重点方向还有望进一步扩大至长租公寓、老旧厂房、旅游景区等各类业态。另一方面，本次发售对于助力保障性租赁住房金融体系进一步完善也具有重要的意义。对保租房体系而言，公募REITs可以有效盘活保租房的流动性，增加存量公共资金退出通道，打通“投融管退”闭环，降低政府及主导房企的债务负担；从宏观层面而言，也有利于落实中央关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，吸引社会资本参与，促进房地产行业平稳健康发展。

  同时，本次保租房REITs产品发售对其他地区开展REITs项目试点也有一定的示范效应，目前已有包括上海、海南、浙江、广东、山东、重庆在内的10余个省市相继提出，积极筹备参与公募基础设施证券投资基金试点，预计未来将逐步登陆资本市场。

  各类机构投资者积极参与REITs配置

  从投资者的角度来看，此次产品的发售获得了大量机构投资者青睐，其类型涵盖了券商及券商资管、保险、公募、私募以及银行、信托等金融机构。根据三只产品公告的网下拟认购规模测算，本次发行的三只产品拟认购份额数量均超过100倍，有约1220亿元的机构资金抢购上述保租房REITs新品。其中，参与红土深圳安居REIT的投资者为83家，配售对象为252个，全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了公募REITs网下询价认购倍数新纪录，体现了机构投资者对具有保障性质的租赁住房REITs的支持和对项目的认可。

  收益稳健为投资者青睐主因

  一般情况下，公募REITs预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，适合那些既不满足于银行理财回报，又不想承受股票波动风险的投资群体。公开信息显示，此次公开发售的三个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点，底层资产分别位于深圳、厦门和北京，处在城市中生活配套设施完善的就业集中区域，租户稳定，出租率均长期处在90%以上的水平，具备产生持续且稳定现金流的能力和持续分红能力，以华夏北京保障房REIT为例，根据招募说明书中披露的可供分配金额测算，2022年9月1日至2022年12月31日期间预测现金分派率为3.95%（年化），2023年预测现金分派率为3.95%，风险收益特征可以良好的与市场需求相匹配，但对普通投资者而言，投资公募REITs更应关注其长期分红价值而非短期市场行情，避免盲目跟风炒作。