房地产金融风险总体收敛，5个领域取得积极成效
近日美国硅谷银行暴雷事件引发全球关注，金融风险防范化解再次成为热点话题。此类事件再次引发我们关注中国房地产金融风险问题。当前中国房地产金融风险防范化解工作积极推进，一些重大问题取得突破进展。在新一轮发展中，房地产业要平稳健康发展，就必须做好房地产金融管理工作。本报告对近三年尤其是2021年下半年以来中国房地产金融风险化解工作进行系统梳理，同时也对2023年房地产金融风险防范化解工作做相关预测和判断。
一、高层对金融风险防范化解的总基调
1、中央经济工作会议的表述
2022年12月中央经济工作会议举行。此次会议明确，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。从这里可以看出三点。1）房地产金融风险和地方政府债务风险被列为两项重要风险，也说明房地产风险化解工作的重要性。2）房地产风险化解工作具有短期目标和中长期目标。短期看要做好保交楼等工作，解决融资、重组和住房需求提振等方面的工作。而中长期则要解决房地产业向新发展模式过渡的问题。3）房地产风险化解工作要关注房企和居民家庭两个层面。其中房企层面要做好问题房企和优质头部房企的相关问题。而居民家庭方面要关注两类住房需求和两类住房问题，即刚性和改善性住房需求、新市民和青年人住房问题。
2、两会政府工作报告的表述
2023年3月召开的两会上，政府工作报告明确了8项重要工作。其中提及，有效防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革,完善金融监管,压实各方责任,防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险,优化债务期限结构,降低利息负担,遏制增量、化解存量。此次表述具有几个重要特点。1）此次表述延续了去年中央经济工作会议的精神和部署，把房地产金融风险化解的工作列为2023年8项重要工作之一。2）在风险防范化解方面，重点强调了对优质头部房企风险防范和化解的要求，也体现了对于今年优秀房企或头部房企的重视和关注。
3、央行的表述
3月3日，国务院新闻办公室举行了“权威部门话开局”系列主题新闻发布会。此次央行和外管局相关领导介绍了“坚定信心、守正创新，服务实体经济高质量发展”的有关情况。发布会明确，认真总结和吸取中国房地产市场发展过程中的经验和教训。同时也明确，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。此次表述具有积极的意义。1）这是高层首次提及吸取房地产发展教训的表述，说明对于2021年以来房地产市场出现的重大问题，尤其是金融风险问题，会有针对性的措施和应对思路。尤其是在房企资金流动性、高杠杆、债务问题、金融机构信贷投放意愿、提前还贷和延迟还贷等方面落实新的措施。2）此次也明确了完善房地产金融基础性制度的概念，具有信号意义。这也说明今年会全面系统梳理房地产金融问题，在基础性制度建设方面会持续发力。尤其是会从金融稳定法的制定等角度入手，为后续中国房地产金融风险防范化解工作提供更好的基础。
4、住建部的表述
3月7日，住建部部长在两会部长通道中提及了房地产的相关内容。此次讲话也涉及到房地产金融风险防范化解的相关思路。此次提及房地产业对银行信贷等的重要性，即“456概念”，同时也表达了对房地产市场的企稳回升充满信心。此次住建部明确，防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。怎么做？用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。“一头”是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另“一头”是抓出险的房企，一方面帮助他们能够自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。
二、近3年风险防范化解的推进情况
本部分分析了近3年中国防范化解房地产金融风险的相关工作内容。其标志事件是央行对于恒大问题的关注和处置。我们认为，最近3年中国房地产市场金融风险问题确实较多，也呈现了很多新情况和新特点。相关部门依据市场化法治化的总体原则，科学处置，有效防范了房地产金融风险的扩大。当前此类金融风险问题总体收敛，房地产金融总体保持健康发展的态势。
三、供给端的风险化解推进情况
本部分从供给端或房企端的角度出发，对相关风险防范化解工作进行梳理。我们认为，2021年以来房企端的金融风险问题，主要体现在停工烂尾事件、债务化解这两个层面上。当前这两个领域的风险化解工作总体有序推进，具有积极的意义。
1、保交楼工作推进情况
本部分选取了河南和辽宁两省进行分析。其中河南保交楼事件影响较大，受到了全国的关注。而辽宁则是保交楼专项资金首次投放的省份。研究表明，在2022年下半年停工断贷事件后，相关政策精准出击，有效遏制了相关金融风险的扩大。我们以年初累计商品房竣工面积同比增速数据为例。其中河南省2021年6月份该指标同比增速为83%，随后增速持续收窄并在2022年5月份由正转负，降速持续扩大。而到了2022年11月，该降速明显收窄至5%，到了12月份降速则为6%。辽宁省也有类似的表现，其在2021年6月份该指标为137%，到了2022年2月则由正转负，为-39%，随后降速扩大。而到了2022年12月份我们可以看出该指标明显改善，降速收窄至17%。
2、债务化解工作
我们整理了2022年以来部分标杆房企债务化解的相关工作。之所以选取此类企业，是因为其在债务化解方面有代表性或标杆性。此类房企的动作也值得全国其他房企的学习。我们认为，此类房企的债务化解工作，充分说明各房企立足市场化和法治化的要求，在债务化解方面有较好的应对策略。而随着房地产市场的回暖和复苏，其他房企的债务问题化解工作也有加快的可能。
四、需求端的风险化解推进情况
本部分系统梳理了需求端或购房端的金融风险化解情况。我们认为，从购房者的购房情况看，最近两年金融风险问题很大程度上集中在个人按揭贷款领域。从这个角度看，积极关注此类风险也很重要，尤其是体现在延迟还贷、降低房贷成本、提前还贷等内容上。其中针对烂尾楼事件而停贷断供事件的分析，由于前面保交楼部分有所提及，在此不再赘述。
1、延期还贷的推进情况
延迟还贷现象在2020年疫情爆发的时候就开始出现，其和疫情对购房者收入水平造成的冲击有关。各地对于此类现象进行了积极的关注，有效防范了延期还贷风波的扩大，在保护购房者合法权益的同时，也防范了个人按揭贷款违约风险的出现。
2、存量房贷减负的推进情况
各地在针对存量房贷压力过大的情况下，采取了一系列积极措施。比如说结合央行LPR利率下降的大趋势，不断引导存量房贷利率下降。同时，针对房贷利率方面的问题，也落实了很多配套政策，比如说开展“商转公”的贷款模式，进一步解决了存量房贷成本过高的问题。
3、提前还贷的推进情况
提前还贷事件出现过两次高峰。其中第一次出现在2022年下半年。而第二次则在各地房贷利率降至3.8%的背景下明显增加。此类问题对于商业银行金融秩序造成了较大的困扰和压力，同时也恶化了购房者和银行之间的关系。从这个角度看，对于提前还贷方面的工作确实要审慎推进。从近期情况看，对于合理提前还贷的支持、对于各类违规资金介入的整治，都积极促进提前还贷领域更加趋于健康。
五、房地产金融风险防范化解趋势
本部分对今年房地产金融风险防范化解趋势进行分析。我们认为，当前高层对于房地产金融风险防范化解工作特别重视，这也要求我们紧扣政策方向，在金融风险防范化解方面积极做好工作。除了房企端和居民家庭端以外，在住房租赁市场、房贷证券化产品等领域也需要做好风险防范工作。
1、当前存在的新风险
对近期房地产金融领域的风险进行分析，我们可以看出，依然存在一些新的风险问题。这里以近期热度比较大的房贷产品创新事件为例进行分析。目前统计显示，至少市场上出现了百岁贷、连心贷等多种金融产品创新。此类产品创新引发了大家对于房贷产品创新界限的关注，本质上也是希望房贷创新合规有序，减少各类新风险出现。
2、风险防范化解的相关趋势
我们认为，对于房地产市场的金融风险化解，要牢牢坚持市场化和法治化的基本原则进行。尤其是要在当前房地产市场回稳的大方向下，做好相关工作。当前全国房价总体趋稳、购房者市场信心增加、房企销售和经营状况也总体趋于稳健，这都使得房地产金融风险的防范和化解工作面临新机遇。各地更要把握此类新机遇，积极提振住房消费市场、合规有序开展房地产金融业务。在新形势下，要对新情况和新问题及时监测和把控，确保房地产领域不出现系统性的房地产金融风险问题，更好促进房地产市场的平稳健康发展。
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